中海商業圖鑑：“明天業務”裡奔跑的環宇城
觀點網2023年末，上海真如環宇城MAX壓軸登場，憑藉超32萬平米的總商業體量成爲上海年度新開最大商業綜合體。
這是中海商業全新產品線MAX系列的首發產品。項目開業後迅速出圈，一段時間持續保持在大衆點評上海購物中心熱門榜TOP1。
中海購物中心的存在感，慢慢起來了。這是被中海稱之爲“明天”的業務，顏建國2019年曾在業績會迴應，中海確立了今天、明天、後天的可持續發展戰略業務結構。
“今天”是住宅板塊，是公司核心業務，年投入90%左右資源；“明天”是商業，包括辦公、購物中心、長租公寓等，年度資源投入約8%左右；2%資源則用於發展面向未來的“後天的業務”，包括養老產業、供應鏈管理等圍繞不動產開發運營上下游產業鏈的相關多元化業務。
但一直以來，中海商業的購物中心存在感並不高。隨着這兩年不斷有新項目入市，環宇商業逐漸被大衆熟知。
根據中國海外發展於3月末披露的2023年業績情況，期內中海地產實現營收爲2025.2億元，同比上升12.3%。其中，商業物業收入爲63.6億元，同比增長20.9%，若包含合營項目，收入達到70億元，其中一線城市及新一線城市收入佔比達87%。但期內商業物業所佔總營收比例仍較小，爲3.02%。
如今看，中海明天的業務正慢慢茁壯成長。根據中海地產給出的業績指引，在去年增長21%的基礎上，2024年商業收入有望實現25%的增長目標。
明天業務
中海地產的商業物業，是建立以寫字樓與購物中心爲核心，長租公寓、酒店、物流及產業園、養老等爲要素的綜合城市運營服務平臺。
2023年，中海商業物業收入爲63.6億元，同比上升20.9%，寫字樓業務依舊佔據半壁江山，期內寫字樓收入爲34.3億元，購物中心收入爲16.8億元，長租公寓收入爲1.9億元，酒店及其他商業物業收入爲10.6億元。
對於商業收入增長的原因，中海地產表示，新項目入市和輕資產管理業務較快發展共同推動商業物業收入增長。
細分來看，寫字樓業態年內新簽約面積93萬平方米，同比增長11%，2年以上租約面積佔比爲83%，實現一年以上出租率86.9%，三年以上出租率90.2%，毛利率70.5%，續租率達64%，平均租金同比增長1.3%。
購物中心收入增長較快，同比增長40.2%。期內整體出租率96.3%，銷售額同比增長66%，同店銷售同比增長22%，客流同比增長57%。三年以上項目出租率98.4%，毛利率64.4%
長租公寓則佈局在13個城市，新增開業規模12萬平方米。整體自持規模達73萬平方米，半年以上房源出租率達94.4%。酒店期內實現經營收入同比增長104%，入住率達63%，同比上升23個百分點；平均房價上漲35%。
據瞭解，中海地產2023年新增12個商業物業投入運營，包括4座寫字樓、5座購物中心、3棟長租公寓，總建築面積增加約105萬平方米。
數據來源：企業公告、商業客整理
其中，在購物中心板塊，中海地產新增瀋陽和平環宇城、上海真如環宇城MAX 、天津梅江環宇城、武漢江漢環宇薈4個重資產商業項目，新增持有商業面積59.1萬平方米。
截止2023年末，中海商業整體自持（含在建、待建）項目152個，規模達1014萬平方米，其中寫字樓佔比達到52%，購物中心佔比爲34%。加上近年來中海加大在輕資產的發展，輕資產項目19個，規模達150萬平方米。
數據來源：企業公告、商業客整理
能夠發現，中海商業主要聚焦核心城市。商業的儲備規模中，一二線城市面積佔比高達97%，一線及新一線城市面積佔比爲87%。
在項目入市計劃上，中海商業預計於十四五期內入市17個項目，其中購物中心新增4個（北京、上海、廣州、成都），寫字樓項目新增5個（北京、上海、天津、蘇州、南京），長租公寓項目新增8個（深圳、天津、南京）。
“十四五”後，預計入市21個項目，包括購物中心5個（上海、深圳、武漢、成都、瀋陽），寫字樓8個（上海、蘇州、成都、天津），長租公寓及酒店8個（深圳、上海、海南）。
解構環宇
中海商業的收入增長，得益於近兩年新開項目的數量。2020年，中海購物中心業務收入僅爲8.7億元，在中海商業總收入中佔比爲21.75%。
2022年，5座購物中心入市，直接帶動中海購物中心的租金收入增至12億元，在商業總收入佔比也攀升至23%。2023年，中海購物中心的收入達到16.8億元，在商業總收入佔比達到26.42%。
接下來，隨着多個儲備項目入市，購物中心收入規模佔比有望繼續提升。
觀點新媒體瞭解到，中海環宇商業是中海地產旗下的商業資產開發管理平臺，項目主要佈局在北京、上海、廣州、成都、珠海、佛山、濟南等核心一二線城市，普遍位於核心主流城市和城市優質地段，聚焦綜合體模式發展。
保持着中海系一貫的發展路線。
經過多年發展，中海環宇商業逐漸形成四大產品序列，包括城市級一站式商業中心“環宇城/環宇城max”、精緻商務型商業中心“環宇薈”、精品社區商業中心“環宇坊”以及特色產品線富華里。
從產品線分佈來看，截至目前，環宇商業已開業23座項目，環宇城系列共13座（含環宇城MAX——上海真如環宇城MAX、輕資產環宇城——廣州南沙環宇城）、環宇薈系列5座、環宇坊系列3座、以及特色項目珠海富華里、成都鐵像寺水街。
環宇城系列是中海商業的“拳頭產品”。2023年12月22日，上海真如環宇城max開業，這也是中海環宇商業打造環宇系產品的最高旗艦。
“環宇城MAX”定位爲一線城市大體量商業綜合體。總建設面積約100萬平方米的真如境綜合體，包含大型商業、超高層寫字樓羣、劇院、山姆、公園、長租公寓和高端住宅等七大業態。
此前消息，中海環宇商業還劃對廣州亞運城廣場進行升級改造，或將打造存量更新的“環宇城樣本”。
環宇薈則圍繞商辦客羣，定位於寫字樓商務配套的生態性產品線。所以，環宇薈主要分佈在上海、北京、成都、蘇州等中海寫字樓佈局密集城市，位於CBD商圈或區域核心商務區，毗鄰城市主幹道或軌道交通便利，主力客羣爲商務白領，體量在2-3萬平米。
環宇坊則是基於中海住宅物業打造的社區商業，是中海商業與母公司中海地產住宅業態協同發展的最後一環。
另外則是特色商業，經典項目是珠海中海富華里，這一項目位於珠海拱北九洲大道西與白石路交匯處，佔地約6.8萬平米，總開發面積約32萬平米，涵蓋超高層甲級寫字樓、國際連鎖品牌酒店、精品住宅以及街區式購物中心多重業態。
據悉，作爲珠海市首箇舊改項目，這一項目保留了多處人文、工業舊址，並加以保護和翻新，
入駐商戶包括衆多知名零售品牌和人氣餐廳。
在地產下行期，商業的重要性則愈發突出。中海還在持續獲取項目，2023年10月，中海地產聯合體以底價240.16億拿下上海徐匯商住地，未來將打造地鐵上蓋產城融合綜合體，預計規劃15萬平米以上的購物中心。