直擊房企業績會、透視年報衆生相
編者按：
2020年年報季如約而至，各家房企又到了“總結與展望”的時刻。
在經歷了2020年上半年的新冠疫情衝擊，下半年“三道紅線”壓身、融資監管環境收緊後，房企的業績究竟如何？2021年各家又會作何調整？透過一片數字矩陣和高管表態或許能找到答案……
富力：“三道紅線”下翻身難
專注“去槓桿”一年，富力地產淨資產負債比率下降69%，同步降低的還有總營業額和毛利率。
3月25日，富力地產發佈2020年度業績報告。報告顯示，公司2020年實現入賬營業額858.9億元，同比下跌5.43%。
2020年，富力地產實現毛利潤203.9億元，同比下跌31.52%，毛利率爲23.7%；淨利潤91.5億元，相比去年同期下跌9.38%，淨利率爲10.6%。
距離2018年還是“華南五虎”的富力風風火火地跨過千億門檻，已經過去兩年，但不論是對比2018年的1311億元，還是2019年的1382億元，如今其規模已經接近“橫盤”。年報顯示，2020年富力權益銷售金額爲1387.9億元。
規模“橫盤”外，降負債也是富力不得不面對的問題。
“壁虎斷尾”降負債
2020年，“三道紅線”成了衆房企頭頂的一座大山，全年“主要專注於減低財務槓桿風險以改善本集團的信貸狀況”的富力依舊踩中三條紅線，歸爲“紅檔”。
截至2020年底，富力地產剔除預收款後的資產負債率爲76.7%，同比下降2.8個百分點；淨負債率同比下降69個百分點至130%；非受限現金短債比爲0.4，同比微增0.03。
爲了實現“去槓桿”、降負債，富力大手筆拋售資產，猶如壁虎斷尾。
年報顯示，富力轉讓其位於廣州富力國際空港綜合物流園項目的部分權益。該項目佔地1470畝，計劃總建築面積爲超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約889820平方米，配套設施亦已落成。未開發的倉庫淨用地面積約210畝。最終，黑石的關聯基金以63億元購買整個資產的70%權益。2020年四季度，富力地產出售若干項目的部分權益共變現約40億元。
富力地產透露，對於有大量資金投入的現有及未來項目，其將尋求達成更多策略性合作，在繼續發展該類項目的情況下降低資金需求。截至2020年底，富力已削減債務達374億元。其削減或再融資的債務包括境內債券236億元、信託及境內銀行貸款119億元和離岸債券及離岸貸款19億元。
除此之外，富力還完成了集團層面的股份增發。其於2020年完成發行新H股補充權益資本，按發行價每股9.82港元發行2.57億股的H股新股，募集資金總額爲25.24億港元。
甩賣資產成了富力的救命稻草。達標心切的李思廉表示，如果價格合適，將繼續出售物業、商場、寫字樓和酒店等資產，同時也會出售部分住宅項目的股權。其預計2021年淨負債率將達標，到2022年底，“三道紅線”全部達標。
毛利率下跌
據財報數據，2020年富力地產的營業額相比去年同期減少49.22億元，銷售成本卻相比2019年上升44.62億元。
在上述雙重作用下，2020年富力地產毛利潤爲203.9億元，同比下跌31.52%，毛利率爲23.7%，同比下降9個百分點，淨利潤減少9.38%至91.5億元，淨利率爲10.6%。
富力將這一變化歸結於“2020年的經營環境充滿挑戰”，其調整均價以加快銷售速度，影響了毛利率。但是同樣的銷售環境下，並不是所有大中型房企都面臨着“毛利下降之虞”，不如說，政策調控使得富力自身的問題更加凸顯。
2020年半年期業績會上，李思廉曾表示，富力在下半年可售資源中以舊城改造爲主，“相信可以保障富力地產的毛利率。”
截至3月25日，富力於舊村及城市更新地區取得的土地儲備建築面積超過4000萬平方米。
然而，城市更新項目需要更長的轉換時間，富力透露，其將繼續尋求其他發展週期較短的土地儲備補充機會。
拾階而上，佳兆業淨利潤增長近27%
3月25日，佳兆業集團控股有限公司（股票代碼：1638.HK）發佈2020年度業績報告。面對新冠疫情的挑戰，佳兆業賦能精細管理，全面提升運營效率，城市更新穩居行業龍頭地位，財務核心競爭力不斷強化，多元擴儲強力支撐跨週期發展。
佳兆業集團董事局主席郭英成表示，堅持長期看好中國新型城鎮化前景，對中國經濟穩定增長、長期向好抱有堅定的信心。在“十四五”新的發展階段，房地產行業將保持平穩健康發展，這對佳兆業的發展是利好消息，集團將發揮城市更新領跑優勢，服務國家發展大局，全面提升競爭力。
儲備佔地面積超5000萬平方米
“十四五”規劃提出，實施城市更新行動，全面推進城鎮老舊小區改造，提升城鎮化發展質量。作爲城市更新龍頭企業，佳兆業的增長紅利正在穩步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額佔整體銷售的三分之一，成爲集團銷售貢獻的重要來源。
在城市更新項目儲備方面，佳兆業擁有儲備項目201個，佔地面積超5000萬平方米，絕大部分位於大灣區，其中深圳120個項目，可售面積達3000萬平方米；廣州26個項目，可售面積4700萬平方米。
伴隨着深圳城市更新新政的落地實施，集團城市更新轉化再提速，預計2021年-2022年轉化可售面積約420萬平方米，可售貨值超過2000億元。
淨利潤同比大漲近27%
2020年，佳兆業實現合約銷售金額1069億元，同比增長21%，銷售額排名上升至全國第24位，其中粵港澳大灣區表現突出，銷售金額佔比達58%，結轉收入佔比達71%。近三年來，集團銷售年複合增長率達24%，業績增長動力強勁。
在房地產加速進入“管理紅利”的背景下，集團全面實施PMO精細化運營體系，全方位管控，提升效率聚焦利潤增長。2020年，集團實現營業收入558億元，同比增長16.1%，毛利潤爲159億元，較上年增長15%，淨利潤和歸母淨利潤分別爲52.8億和54.5億元，較上年分別增長26.8%和18.6%。此外，集團總資產不斷增厚，達到約3099億元，較上年末增長14.4%。
佳兆業集團董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年佳兆業將加快供貨推貨，集團地產業務預估可售貨值爲1912億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。在2021年發展計劃中，集團董事局主席郭英成表示2021年地產銷售目標爲1300億元，每年增長不低於20%。
6700億貨值支撐跨週期增長
一直以來，佳兆業遵循佈局一二線重點城市戰略，圍繞粵港澳大灣區、長江經濟帶、京津冀協同發展區域等國家戰略支持的區域進行投資。截至2020年末，集團土地儲備約2875萬平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值佔比約51%。
經過長期精耕，佳兆業在大灣區的佈局優勢凸顯。目前大灣區土儲面積佔比約55%，貨值超4600億元。2020年，其在香港取得重要突破，目前擁有4個地產項目，貨值近300億港元。其中，長沙灣弦雅作爲集團在香港首個項目，疫情之下開盤熱銷七成，品牌受到客戶認可。
2020年，集團堅持審慎穩健的投資策略，通過招拍掛、收併購、舊改等多元方式擇機補充土儲，其新增項目47個，新增土地儲備計容面積約921萬平方米，對應貨值約1900億元。
“三道紅線”降至“黃檔”
佳兆業集團始終將現金流安全、債務風險可控放在公司發展重要地位，不斷拓寬公司穩健運營的護城河，截至2020年12月31日，公司擁有現金儲備約471億元，較2019年增長27.4%，全年銷售回款率約80%，較2019年增長5個百分點。
截至2020年末，佳兆業淨負債率降至97.9%；現金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道紅線”降至“黃檔”。
佳兆業集團首席財務官吳建新表示，按照監管要求，到2023年完成降負債目標，這給企業留下緩衝的空間，更有利於行業平穩過渡。佳兆業會積極響應、配合國家政策要求，集團始終堅持“提利潤、降負債”均衡穩健的發展戰略，有信心大幅提前實現由“黃”轉“綠”的負債控制目標。
投資價值獲市場認可
佳兆業持續深化資本運作，推進多層次資本市場健康發展。2020年境內獲得ABS的額度106億元及境內長租公寓專項債額度30億元；境外除優先票據外，首次在可持續發展債券框架下發行債券，共計6億美元，以持續推動集團的健康發展。
基於公司良好的運營情況及穩健的財務基礎，佳兆業獲得了境內外權威評級機構認可，穆迪、標普和惠譽均給予公司較高評級，展望“穩定”；同時，在境內，中誠信國際、聯合資信及大公國際均給予公司AA+評級，展望“穩定”。
展望未來，佳兆業將堅持均衡增長路徑，堅定走穩健發展、品質致勝之路，以擁抱變化的姿態和戰略聚焦的定力，厚土植根，堅韌生長，打造百年長青基業。
·CIS·
碧桂園：未來三年權益銷售額每年增長10%
2020年，地產行業在疫情與紅線接踵而來的複雜環境裡又走過一年。
這一年，行業依舊動盪，人員更迭，陷入流動性危機中的房企也在增加，相較於頭部房企中的其他成員，碧桂園似乎更爲低調。
它爲數不多的報道主要集中在區域裂變和扶貧攻堅中。
前者是碧桂園的自我調整，兩次裂變後碧桂園形成了105個區域，按照老闆楊國強的設想“裂變是爲了有能力做得更好”。裂變的意圖顯而易見：縮小區域管理半徑，下沉聚焦，這家已實現全覆蓋的房企試圖告別過往粗放式的發展，用深耕來提升區域市場佔有率；後者是碧桂園多年在做的事。
即便如此，它依然佔據了銷售榜最核心的位置，某種程度上它也代表了行業銷售的天花板。
穩步進入“綠檔”
3月25日下午，碧桂園在線舉辦了2020年業績會，和去年一樣，出席陣容依舊是總裁莫斌、常務副總裁程光煜和首席財務官伍碧君組成的鐵三角。
2020年，碧桂園實現合同銷售金額約5706.6億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積約6733萬平方米。第三方數據顯示，2020年碧桂園實現合約銷售額7888億元，領先第二名恆大853億元，以此計算其權益比約爲72.3%。
具體到財務指標來看，表現中規中矩。報告期內，碧桂園營業收入4628.6億元，同比減少230億元，年報解釋稱，受疫情影響，部分項目工程進度及樓盤交付確收放緩，導致營收下滑。
報告期內，碧桂園淨利潤約爲541.2億元，毛利率21.8%，淨利率11.7%。管理層在會上表示，過去兩三年土地價格較高，部分低毛利項目進入結轉期，加上對機器人、農業等新業務的投資以及組織裂變等因素導致公司盈利能力出現下降。伍碧君表態，“利潤總額已經探底，未來會反彈回升。”爲了提振市場信心，程光煜介紹，2020年碧桂園新獲取的項目中47%已經開盤，項目毛利率在22%以上，年化自有資金回報率大於30%的項目佔比90%。
2020年，碧桂園新增511幅地塊，權益地價2092億元，權益比88%；按城市能級來看，一二線城市佔比35%，三四線城市佔比65%；投射到地圖中，長三角、大灣區等五大都市圈佔比75%。程光煜稱，2021年土地資本開支與去年基本持平，同時碧桂園的投資工作緊緊圍繞着國家的經濟發展和城鎮化進程，“十四五”規劃綱要強調了十多個城市羣的發展和以縣城爲基礎的城鎮化的過程，集團的投資實際上也是圍繞於此。
2092億元的權益新增土地額相較去年增長近30%，土儲端的發力也讓碧桂園的淨負債率由去年的46.3%上升至55.6%。伍碧君對此表示，四季度拿地比前三個季度有大幅增長，所以淨負債率比集團預計略高，其強調，此前對外承諾該指標的內部管理紅線是不超過70%，適當增長對集團發展有利。
即便有所上升，55.6%的淨負債率距離監管層要求的100%依然存在不小的安全邊界，1.91的現金短債比也達標，對照“三道紅線”來看，截至去年底碧桂園踩線一條，80.5%的剔除預收賬款後的資產負債率距離監管層要求的70%尚有一定距離。對此，伍碧君表示，負債規模會在2021年、2022年逐步下降，明年底預計在3000億元左右，“生產經營都是按照計劃倒推在安排”，她自信道出目標，“2023年6月前能夠穩步進入‘綠檔’。”
機器人業務明年盈利
截至2020年底，碧桂園可售資源合計22571億元，其中已獲取的權益可售資源17536億，潛在的權益可售資源5035億。
過去5年碧桂園權益銷售額年複合增長率爲25%，對於下一個階段的業績目標，莫斌在會上也給出了答案，“未來三年有信心每年實現權益銷售額10%的增長。”以此計算，2021年碧桂園權益銷售額要達到6276億元。
爲了證明公司在資源、供貨、市場競爭等方面做好了充分準備，程光煜給出了一組數據，2021年碧桂園推盤的權益貨值在9600億元左右，這也意味着去化率達到65%即可實現全年目標，而2020年公司去化率達到了70%。
現金方面，截至去年底，碧桂園現金餘額爲1836.2億元，現金短債比1.9，期末融資成本5.56%，較2019年下降0.78。
2020年碧桂園經歷了四次分拆合併，“裂變”依然是繞不開的話題。
莫斌主動談及這一組織架構調整，他形容這是“根據市場容量、管理半徑進行了因地制宜的裂變”，他進一步補充稱，“區域裂變爲105個後，依託於財務、成本、營銷、造價等多個共享平臺，不但費用沒有增加，而且管理更加到位。”
管理層在會上表態，在碧桂園已經進駐的三四線城市中，2020年其平均市佔率約爲8%，預計未來這一份額將進一步提升。據悉，碧桂園要求每個區域深耕後要達到15%以上的市場份額。
除了地產主業要進一步鞏固發展，按照碧桂園的計劃，明年建築機器人和機器人餐廳也將實現盈利。莫斌在會上介紹稱，通過這兩年半的努力，46款建築機器人已經有18款進入了商業化運用，預計這18款建築機器人的應用會不斷地迭代，其餘28款會陸陸續續進入現場。
“今年下半年，我們的建築機器人會逐步地進入批量生產，有信心建築機器人在明年可以盈利。而機器人餐廳也開了80間，也有信心在明年也全面實現盈利。”
毛利率下探，中樑迴歸“綠檔”還需兩三年
陷入裁員“風波”的中樑在3月24日召開了線上業績發佈會。
相較於2020年10.7%的銷售額增幅，中樑將2021年的銷售目標定爲1800億元，業績增速放緩至7%以內。
回顧2020年，中樑在長三角以及二、三線城市的佈局成效已經凸顯，公司來自二線城市以及長三角區域的收入佔比進一步擴大，但伴隨着合約銷售平均售價的上漲，中樑的毛利率水平卻開始下降。
二線城市佔比提升
年報顯示，2020年中樑營收同比增長16.4%至659.4億元；歸母淨利潤則同比下跌2.4%至37.43億元。
公司合約銷售額同比增長10.7%至1688億元，合約銷售面積同比下跌9.4%至1350萬平方米，合約銷售平均售價則同比增長21.4%至12500元/平方米。
對於合約銷售平均售價的增加，中樑在年報中解釋稱，“主要由於近年來集團轉二線及強三線城市的戰略取得成效。”
數據顯示，2020年，中樑來自二線城市的合約銷售金額佔比較2019年的35.2%上升至45.9%，超過了三線城市43.9%的佔比。
具體城市來看，溫州延續2019年的水平，仍是爲中樑貢獻銷售額最多的城市，其銷售金額佔比爲15.5%。城市排行榜的第二名、第三名則由2019年的金華和台州變更爲杭州與寧波，二者的銷售金額佔比分別爲6.3%、4%。
毛利率下探
雖然二、三線城市的佈局助力中樑在規模上更進一步，但較高的拿地成本以及受限於限價政策也導致其毛利率的下行。
中樑在年報中提及，受益於公司轉二線及強三線城市的戰略，其2020年合約銷售平均售價同比增長21.4%至12500元/平方米，但其毛利率卻較2019年下降2.3個百分點至21%。
據管理層所言，中樑2020年確認收入的項目基本上是對應其2017年-2018年的拿地情況，尤其是2018年。2017年-2019年期間，土地市場行情較爲“火熱”，拿地成本較高。2018年後，二、三線城市，包括部分沿海城市均發佈限價政策，致使公司毛利率同比下跌。
爲了撫慰外界對其毛利率狀態的擔憂，中樑表示，“考慮到政策面，土拍市場的火熱應該不會持續，預期未來行業合理的毛利率在20-25%之間，我們也會在這個水平。”
而對於未來的發展重點，中樑仍堅持佈局二、三線城市的戰略。2020年，中樑共新增117個項目，其中二三線佔比達到92%。“從2021年主要貨值集中在單價超過1萬元以上的二三線城市”，中樑執行董事及聯席總裁李和慄在業績會上說道。
迴歸“綠檔”仍需兩三年
除了“兩集中”新規外，“三道紅線”也是各房企繞不開的檻。
截至2020年，中樑淨負債率爲65.8%，剔除預收賬款的資產負債率爲79.9%，現金短債比達到1.4倍（其中非受限現金短債比1.1倍），延續2020年中報呈現的“黃檔”狀態。
中樑管理層預計，公司將會在未來的2-3年時間逐步達標。
負債方面，2020年，中樑合約負債金額達到1209.09億元，較2019年的1158.73億元上升4.35%。有業內人士稱，高額的合約負債雖然保證了中樑的未來確收，但若超過正常結轉週期，同樣會對房企的利潤和現金帶來不確定性。
另一方面，按監管政策，“黃檔”房企有息負債每年可以有10%的增長，按中樑的計劃，其在2021年會據此去鋪排業務。截至2020年，中樑有息負債同比增加34.6%至540.92億元，其中短期負債237.84億元，同期對應的現金則爲342.32億元。
“創了歷史高峰。”在談到2020年全年業績總體數據時，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林這麼描述。從雅居樂的各項核心指標看，也確實如此。
截至2020年底，雅居樂實現營業收入802億元，同比增長33.2%；毛利達241億元，同比增長31.3%；毛利率保持穩定，實現30%；淨利潤爲122億元、核心淨利潤爲111億元，分別同比增長32.7%和31.2%。
各業務板塊全面開花，驅動雅居樂實現穩健快速發展。其中，物業發展收入同比增長28.4%；物業管理、商業及環保業務收入同比增幅達到76.5%。
2020年，雅居樂累計實現預售金額1381.9億元，同比增長17.1%，目標完成率達115.2%；累計實現預售面積1025萬平方米，同比增長15%。2021年開局延續這一良好勢頭，1-2月雅居樂累計實現預售金額265.3億元，同比增幅達231.6%。
在地產主業向好，多元化業務全面開花的同時，雅居樂的財務表現也更趨穩健。截至2020年底，雅居樂淨負債率持續下降至61%，較2019年大幅下降21.8個百分點；剔除預收款後資產負債率降至71.9%；現金短債比從2019年的1.0升至1.3；經營性現金流由負轉正，達33億元，各項財務監管指標改善明顯。
2021年銷售目標1500億
2020年第二季度隨着疫情得到控制，市場也逐漸復甦。在這樣的行業背景下，雅居樂發揮佈局優勢，持續推動區域“線上+線下”多元化營銷策略，銷售業績創下歷史新高。
截至2020年底，雅居樂累計實現預售金額達1381.9億元，同比增長17.1%，超額完成1200億元的年度目標，完成率達115.2%；累計預售建築面積爲1025萬平方米，較2019年增長15%，預售均價爲13482元/平方米。
“全年銷售業績的貢獻主要來自逾80個城市216個項目，其中新開售項目46個。”雅居樂管理層在業績會上介紹，從區域分佈來看，華南地區的預售面積貢獻佔比爲33.9%，其中大灣區達到了25.6%，華東地區貢獻爲22.8%；從城市羣看，珠三角及長三角累計預售面積合計佔比近55%，中西部區域業績佔比爲15.6%。
“整體來看，銷售業績分佈的表現與我們近幾年推行的‘2+3+N’的佈局戰略相吻合。”據介紹，“2+3+N”戰略即戰略深耕長三角、珠三角兩大城市羣，標準聚焦京津冀、中西部、成渝3大城市羣，機會關注北部灣、昆明、瀋陽等城市羣。
2020年，雅居樂新增土儲亦遵循該佈局戰略。在其全年新增土地中，位於兩大深耕城市羣的新購土地爲411萬平方米，佔比達49.1%；在標準聚焦城市羣的新購土地爲290萬平方米，佔比爲34.7%。
整體來看，雅居樂在2020年共新增40個項目，預計總建築面積達836萬平方米，總土地金額爲357億元，平均土地成本爲4270元/平方米，可售貨值達1413億元，地房比低至25%。
截至2020年底，雅居樂總土地儲備達到5301萬平方米。其中，在粵港澳大灣區的土儲達1354萬平方米，佔總土儲的25.5%，貨值逾2370億元；在長三角累計開發項目超50個，貨值逾1140億元，擁有達694萬平方米的土地儲備，佔總土儲的13.1%。
豐富多元的土地儲備爲雅居樂的銷售業績增長提供了充分保障。據管理層披露，2021年，雅居樂擁有的可售資源約爲2500億元，預計可售項目數量爲256個。
以1500億元的預售目標計，增速約爲8.5%，雅居樂在2021年達成60%的去化率便可實現銷售目標。
多元業務發展提速 營收破百億
除了地產業務的亮眼表現之外，雅居樂的多元化業務也在持續發力，“一業爲主，多元發展”的運營模式現出成效。
2020年，雅居樂旗下包括物業管理、雅城、環保、房管、城市更新等在內的多元化業務百花齊放，共實現收入107億元，佔整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個百分點。
其中，雅生活集團通過“內生+外延”雙輪驅動，助力規模強勢增長，在管面積及合約面積分別爲3.75億平方米及5.23億平方米，同比分別增長112.3%、74.9%。規模的快速增長也推動雅生活業績上揚，2020年，其實現營收100.26億元，同比大增96%，成爲行業內首批年收入突破百億的物業企業之一；毛利也同比增長58%至29.73億元。
2020年對雅城集團來說，也是具有標誌性意義的一年：向聯交所提交上市申請；完成品牌煥新，聚焦綠色生態景觀服務與智慧裝飾家居服務兩大業務；業績也躍上新臺階，營業額及毛利分別實現71.7億元及16.6億元，同比分別增長41%、28%，年複合增長率均達43%。
環保集團也處於行業領先位置，其在2020年營業額爲22.9億元，同比大增52%；截至2020年底，其共持有48個項目，其中，32個爲危險廢物處理項目、7個爲生活垃圾焚燒發電項目、4個爲綜合工業園區項目、5個爲水務處理項目。
2020年6月組建的城市更新集團也取得了突出發展，年內其成功轉化兩個城市更新項目爲土地儲備，“未來城市更新將成爲公司獲取土地的重要方式之一”。
雅居樂對多元化業務的期望不止於此。“關於多元化業務貢獻收入佔比，2021年計劃在20%左右”，陳卓林表示，“希望2022年、2023年收入貢獻佔比達到30%以上。”