張旭嵐／銀行雨天收傘 關於放款天條你必須知道的三件事

銀行房貸示意圖。 圖／聯合報系資料照片

房市交易過熱，銀行鬧錢荒，購屋族簽約了才發現無從貸款，銀行看着滿山滿谷的貸款申請表，卻沒有額度可以貸，都怪江湖傳說的「放款天條」綁手綁腳，到底這天條是甚麼？

金管會爲了避免不動產放款過多，導致市場交易過熱，因此對銀行的不動產放款比例有所限制，依照銀行法72-2條，銀行受理房貸建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額的30%爲上限，市場稱之爲「不動產放款天條」。

而各銀行內部多以28%爲警戒水位，當放款比例接近上限，銀行放款腳步放緩，審覈趨嚴，有限的額度，傾向優先提供給長期企業客戶，或優質大戶。就算受理，考量行政作業和機會成本，要不祭出較高的利率，或提供較短的寬限期；或者要求更多的財力證明或擔保人，重重要求，讓申貸戶碰軟釘子。

爲什麼農會不受限？

72-2條主要是針對商業銀行，但由於農會信用部，非屬商業銀行，因此不受這條限制；另土地銀行屬於土建融專業銀行，也不受天條限制，不過土銀在承做土建融業務放款，也不可超過總放款量的25%、房貸不可超過總放款量的35%，兩者合計比重爲6成。

貸款額度受限，許多公司企業還積極買地蓋廠房，又壓縮小資族的額度了？

金管會2018年曾發佈解釋令，對用於興建或購置學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社宅、廠房及都更放款，及資金用途用於前述項目的營建工程業營運週轉金放款，可不計入銀行法第72條之2的限制中，也就是不納入比率計算。所以臺積電或其他科技廠的建廠計劃，不會和這些銀行的不動產放款水位合併計算。

現在水位過高，購屋族只能等明年嗎？

不動產相關放款，和銀行存款水位的比例，其實是隨時浮動調整的，來申貸借錢的案件增加，會讓分子變大，提高整體比例，反之如果分母增加，亦讓比例下降，也就是說，如果存款的人多，或是有人大筆還款，額度就會釋出，緩解現在的資金窘迫的局面。不過這也代表，資金狀況會隨着市場變化，所以何時是最佳的貸款時機，還得等一等。

因爲越來越難貸，若因此利率調高，核貸成數不足，或需要另外借信貸爭取額度，將會影響購屋者的購屋成本，以及買氣意願，所以接下來還有想買房的購屋族，在財務規劃方面建議採取保守策略，保留隨時因應變化的彈性。