逾4.5萬坪商辦大樓改旅館 北市B辦恐掀遷徙潮
受觀光熱潮影響，臺北市近5年至少有16棟舊辦公大樓被改裝成旅館，導致逾4.5萬坪商辦供給量退出租賃市場，一些有B辦需求的租戶只得被迫另覓辦公地點。對此，高力國際資深董事黃正忠表示，此波租賃需求遷徙潮已擴及到內科、南港，甚至是中和一帶，其中，又以內科西湖段最搶手，更因此出現供不應求的現象。
據悉，近5年觀光業蓬勃發展，在商機熱潮帶動下，許多旅館業者便鎖定臺北市中心的B級商辦，尤其是地點好、交通機能便利的辦公室下手，而這些B辦一旦被改裝成旅館，租賃合約至少籤10年，形同直接退出租賃市場。
根據高力國際統計，臺北市至少有16棟B辦大樓被改裝成旅館，包括國泰民生通商大樓、國泰忠孝大樓、國泰民生建國大樓、華航大樓、睦升大樓、和成大樓、龍巖西華大樓、歌林商業大樓、東巨大樓、襄陽大樓、鬆哖仁愛大樓、三陽忠孝大樓及臺鳳大樓等；換算下來，約等同4.5萬坪的租賃供給瞬間退出市場，也導致目前市中心B辦空置率僅3.38％左右。
值得一提的是，由於原本承租B辦的企業無法負擔北市新建A級商辦動輒每坪3500元起跳的月租金，因此多數企業只能選擇往外圍區域尋覓新辦公室，其中，內科、南港、中和等區域都是熱門地點。黃正忠分析，北市中心B辦每坪月租金約在1600到2000元之間，但設備新穎的西湖段租金僅1300元左右，且有捷運優勢、成熟商圈加持，導致當地辦公室成爲當紅炸子雞，空置率2.76％甚至低於市中心B辦。
▲舊辦公樓改裝旅館或空置等待都更個案。（圖／記者徐珍翔製表）
不過，黃正忠也提到，隨着需求量大增，內科部分知名大樓租金已出現明顯上漲，其中，自由廣場大樓每坪月租金已站上1800元價位，幾乎與北市中心B辦租金相當，至於吉城企業大樓租金也有1650元的水準，「我們預期這一區未來租金還有上漲潛力」。
值得一提的還有，即便當下商辦市場交易疲軟，像西湖段這類受益於辦公需求遷徙潮的區域，交易行情仍逆勢走揚。據悉，礙於業主惜售，近3年西湖段商辦買賣市場已少有整棟大樓釋出，成交案例多爲分層交易，平均售價已從每坪50萬元漲至每坪65萬元以上；觀察2015年實價登錄揭露的大型交易，國瑞集團大樓全棟成交價每坪68萬元、長虹NASDAQ大樓8樓每坪成交價69萬元，顯現西湖段辦公室受整體景氣影響有限，價格呈逆勢上揚走勢。
黃正忠說，南港則未來的商辦潛力區，隨着南港高鐵站即將通車啓用，二代會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區等重大建設帶來發展願景，已吸引中國信託、HSBC、Intel等知名企業進駐；目前南軟辦公室空置率約5％，平均月租金行情約在每坪1300元上下，南港車站辦公大樓則接近滿租，月租金每坪約1600元，仍低於市中心B辦水準。
至於中和方面，黃正忠指出，以目前當地每坪月租700元左右來看，應可吸引部分以節省租金支出爲考量的企業；不過，當地在工業轉型的同時，已有許多工業區土地被變更爲住宅開發，包括華隆舊廠、大洋塑膠土地等，導致工業用地供給緊縮，因此許多具有地緣性的科技業即使有擴充需求，仍難以找到理想的大面積廠辦。