溢價搶地！聯合出擊！上海土拍迎“開門紅”

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道2月20日，上海2025年首批土拍啓幕。當天，共出讓4宗涉宅用地，總土地出讓面積95949.83平方米，總規劃建築面積227161.78平方米，總起始價119.24億元。最終4宗地塊均溢價成交，共攬金159.26億元，整體溢價率約爲33.83%。其中，虹口地塊以117474元/平方米的成交樓面價，刷新區域單價紀錄。

（土拍現場直播，圖片來源：上海土地市場網站視頻截圖）

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，4宗地塊均溢價成交，說明房企對未來市場有信心。國家統計局公佈的數據顯示，1月上海新房價格同比上漲5.6%，領跑70城，這給房企提供不少底氣。不過，此次土拍的4宗地均爲聯合體拿地，也顯示出房企謹慎的一面。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，上海誠意滿滿，本次出讓地塊均爲優質地塊，市場競爭較爲激烈，基本都是溢價成交。虹口地塊刷新區域單價紀錄，與上海豪宅市場走出獨立行情有直接關係。目前，上海樓市已經進入存量市場，中高端改善需求比較旺盛，未來產品推出的趨勢將是填補頂豪高質量產品空白。

此次土拍的競買方依然是央國企老面孔以及資金充裕的混合制企業、民企。其中最大的亮點是，頭部民企龍湖積極迴歸，在土地市場消失近兩年的金地也重回一二線城市土地牌桌。

2月20日上午，金地聯合國貿地產、星獅地產以8.15億元競得松江區SJC10008單元05a-24號地塊，出讓面積25913.27平方米，樓面價26216元/平方米，裝修標準2500元/平米，溢價率13.98%。這是金地時隔1年10個月後再次在上海公開市場拿地，標誌着其在平穩渡過償債高峰後，重新迴歸高能級城市土地市場。此前，1月21日，金地以1.86億元總價，競得位於杭州臨平老城的一宗地塊，溢價率31%。

業內分析人士指出，金地在長三角地區的幾個優質項目去化後，急需補充貨值。另外，金地的流動性壓力緩解後，已經有餘力補庫存，本週金地將兌付一筆17.6億元的債券，兌付後將成爲目前爲數不多基本完成公開債兌付、實現安全上岸的規模房企。

金地集團表示，本次金地聯合國貿地產、星獅地產競得的地塊處於松江新城核心地段，周邊長期斷供，規劃爲高端低密產品，將以創新型大面寬疊加產品爲主，附加部分合院產品，產品預計會有全面升級。

此次土拍，龍湖集團&浙江建華聯合體以10.57億元競得上海奉賢區奉賢新城10單元06-07地塊，成交樓面價20473元/平方米，溢價率約16.57%。2024年4月16日，龍湖集團&浙江建華聯合體以15.37億元觸頂搖號拿下上海奉賢新城地塊。此次土拍兩家民營房企再次聯手拿地，顯示出其對一線城市優質板塊的持續深耕策略。不過，在市場調整週期內，龍湖也面臨去化壓力。2025年1月，龍湖合同銷售額44.6億元，同比下跌36.38%。

本次土拍的另一顯著特點是聯合拿地成爲主流，4宗地塊均由聯合體競得。

中指研究院上海分析師蘇曉東認爲，本輪土拍民企以及混合所有制企業拿地積極性較去年有所提高，且通過合作方式重回市場補倉，表明市場信心正在逐步恢復。

央國企堅守一線城市市場，產品力、資金實力仍然待考，壓力非常大。聯合體拿地的方式有助於房企分散資金壓力，降低市場風險。尤其是對於總價較高的虹口、浦東地塊，聯合拿地能夠整合各方資源，實現優勢互補。

本次土拍，虹口區C080302單元hk329-11地塊熱度最高，吸引了中海地產、保利發展、招商蛇口&綠城聯合體、華潤置地&越秀聯合體、金茂&慶隆聯合體等5家競買方參與。該地塊起始價約64.86億元，起始樓面價85001元/平方米，經過184輪競價，由金茂&慶隆聯合體以總價89.64億元競得，成交樓面價117474元/平方米，溢價率爲38.2%，刷新了虹口區土拍單價紀錄。

該地塊位於內環線內嘉興路街道瑞虹新城板塊，周邊配套成熟，教育、綠地等資源豐富，規劃爲普通商品房用地，中小套型住宅建築面積不得低於住宅總建築面積的40%。

浦東新區新楊思地塊同樣競爭激烈，共有6家競買人蔘與。華潤置地&越秀聯合體經過多輪競價，最終以50.9013億元拿下該地塊，成交樓面價7.47萬元/平方米，溢價率爲33.4%。此前，華潤&越秀&中能建聯合體也曾在該板塊以高價競得地塊，顯示出開發商對這一區域的看好。

有意思的是，華潤置地&越秀聯合體剛拿下新楊思地塊，落敗的招商蛇口便在客戶羣裡發佈了一則海報，號稱板塊熱度“再沸騰”。招商蛇口發出的海報主題是新楊思地塊成交樓板價7.47萬元/平方米，與招商蛇口位於三林板塊的招商甄境項目直線距離約爲6~7公里。但招商蛇口項目地塊成交於2023年10月，樓面價約爲3.93萬元/平方米。言下之意，招商蛇口的項目仍有溢價空間。

值得關注的是，房企競拍郊區地塊時，也開始採用聯合拿地的方式，顯示出房企在投資決策上的謹慎態度。

盧文曦表示，此次拍賣的4幅地塊均有溢價，反映出房企對市場前景保持樂觀態度，尤其是在上海房價連續上漲的背景下，房企拿地信心得到進一步增強。同時，土拍市場的熱度有望傳導至新房市場，加之上海購房政策仍有放鬆空間，這將有助於穩定購房者預期，推動房地產市場整體企穩。

總體來看，上海2025年首場土拍結果顯示，房地產市場正在逐步復甦，央國企繼續發揮主導作用，民企也在積極迴歸市場。隨着土地市場的活躍，未來上海房地產市場的供應結構和產品品質有望得到進一步優化，房企將繼續“卷”資金實力、“卷”產品，爲市場的持續健康發展注入新的動力。