央行打房殺傷力極大 專家：市場從溫水煮青蛙變成煮熟了

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

9月央行理監事會將屆，央行釋出新一波的打炒房政策，市場會如何變動？對此，全向科技房產中心總監陳杰鳴表示，以調升存款準備來說，銀行可貸額度將進一步縮減，房貸族將更難貸，以第七波信用管制來看，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況。

陳杰鳴表示，此次央行理監事會決議雖然沒升息，但調升存款準備率0.25個百分點。存款準備率指的就是銀行必須存在中央銀行的資金比例，即銀行不能用於放貸的部分的比例。存款準備率越高，銀行可用於放貸的資金就越少。

今年6月、9月分別都調升存款準備率0.25個百分點，估計能從銀行體系收縮資金2400億元，此舉讓進一步抑制銀行貸放能力。目前銀行拉高房貸等授信業務條件，嚴謹挑客戶的狀況可能將會持續，對房市抑制效果將進一步擴大，除首購族有政策支持外，其餘民衆買房貸款難度可能將持續攀升。

第七波信用管制方面，陳杰鳴指出，此次央行祭出史上最嚴格信用管制，不僅「擴大信用管制範圍」將原本只有限定區域進行房市管制，直接擴及至全臺，或是「最高貸款成數再降」，讓炒房成本進一步提升，不僅第二戶、第三戶最高貸款成數分別只剩下，5成及3成，甚至，只要名下有房，即便沒貸款，後續要再買房，都沒寬限期可以使用。這樣的措施下，估計將只剩首購族、換屋族仍會有買氣，其餘房市短期投資與長期置產買盤將明顯銳減，所受衝擊將最大。

近年爲調控房市，央行已經祭出七波信用管制，信用管制區域越來越廣，貸款難度越來越高，目前市場已逐漸從「溫水剛開始煮青蛙」轉變到「將近煮熟」的狀況，後續任何更進一步的管制措施，都可能讓房市達到零界點，房市隨時都有反轉可能，民衆不可不慎。

最後，陳杰鳴指出，近年房市熱，不動產貸款餘額不斷攀升，其實就算沒有這次調升存準率跟第七波信用管制，目前銀行不動產放款水位普遍都已逼近警戒線。如果房貸戶或是建商土建融還款的金額沒有增加，銀行早已沒太多錢可以借出去。因此，這次央行的管制主要是更進一步要銀行少借錢給投資客的「預防措施」，也能避免接下來的「降息循環啓動」會讓房市飆風再起，估計成效將很明顯，到年底前房市買氣可能會持續萎縮。

至於此次央行的管制，市場會有解方嗎？陳杰鳴表示，這次管制內容相當全面，不僅扼殺銀行放款的金流與放款額度，區域更是擴及到全臺，因此，除非央行鬆手，否則堪稱無解，投資客只能自求多福。舉例來說，近年大量投資購買預售屋的投資客，後續面臨完工交屋時，如果屆時央行還沒鬆手，恐怕就會面臨需準備大量自備款與貸款成數不如預期的困境，買房違約、進入法拍的情形將大幅增加。