廣州城投，解不了套

文/十一弟

去年三月份，廣州首輪土地拍賣，掛牌了位於天河智慧城的一塊地。

這塊地起拍價超過44億，規劃計容面積將近28萬平米。

但它需要無償配建7.5萬平米的政策性住房，以及1.4萬平米的幼兒園、黨羣服務中心、文化站、星光老年之家等公共配套。

這樣算下來，這塊地的可售面積只剩下19萬平米。

另外，地塊內還規劃了8.2萬平米商辦面積，實際可售住宅面積不到11萬平米。

天河屬於廣州的核心城區，區位優勢明顯，不少掛牌出讓的土地，開發商趨之若鶩。

不過，由於這塊地總價很高，開發條件相對苛刻，大多數房企知難而退。

結果，只收到了一家企業報名出價——

廣州城投。

它是廣州下屬城投公司，最後以底價摘牌拿下，相當於做了兜底。

廣州城投的主營業務，包含基礎設施建設、金融、房地產、資產經營、餐飲服務、鋼琴及數碼樂器產品製造、城市給排水等。

去年，它的資產總額3853億，營業總收入342億，來自房地產業務收入55億，佔比16%。

廣州城投的房地產銷售規模不大，去年只賣了48億出頭。

但它的拿地勢頭很猛，去年光是在公開市場上，就砸了逾89億買地。

廣州城投底價拍下的天河智慧城地塊，幾乎佔到了去年拿地支出的一半。

這塊地到手以後，被開發成了“廣州城投·天禧”。

天禧項目拖了很久，一直到今年六月份才取證入市。

正式開盤之前，廣州城投對外放出過吹風價，天禧的單價打算賣到每平米六七萬。

今年的廣州樓市，天河各大樓盤之間的價格戰，打得異常激烈，開發商貼身肉搏。

年初，華潤置地在天河區開發的天河潤府入市，一上來就把開盤價降到了5萬/平米。

天河潤府的樓面地價，超過了3.8萬/平米，最低5萬/平米的開盤價，房價幾乎貼着地價在賣了。

天河潤府撕開降價的口子之後，今年天河區很多新入市的項目，開盤價就很難定到5萬/平米以上了。

從拿地到開盤，天禧項目拖了整整一年多時間，原本放出來每平米六七萬的吹風價，市場根本不買賬。

廣州城投只能選擇降價，等到正式開盤時，單價最低已經降到了4.7萬/平米。

這個開盤價，其實就已經蝕本了，屬於賣一套、虧一套。

天禧地塊的總價超過44億，按照可售面積19萬平米計算，平均樓面價2.3萬/平米。

若按照實際可售住宅面積不到11萬平米計算，樓面地價接近4.1萬/平米。

十一弟查了下，加上政策性住房、公共配套等無償配建的開發成本，天禧項目總投資超過了102億。

按照可售面積計算，每平米開發成本需要5.4萬塊錢。

也就是說，天禧項目的單價至少要賣到5.4萬/平米以上，才能勉強保本。

最低4.7萬/平米的開盤價，大概率是割肉出貨。

而這還不是天禧項目的底線價格，開盤後不久，就推出了一批又一批特價房——

最低單價先是降到了4.3萬/平米，後來更是降到了4.1萬/平米。

這是連底褲都脫掉了，乾脆讓房價擦着地價賣。

最尷尬的是，就算開盤降價、虧本賣樓，天禧項目也沒能換來銷量。

十一弟查了下，天禧項目推出的2棟住宅樓、總共274套房，到現在只賣了23套。

從今年六月份開盤，已經賣了五個多月時間，去化率僅8%。

在天禧項目上，廣州城投需要投入上百億，可售面積將近19萬平米。

目前推出的2棟住宅樓，預售面積大約3萬平米，只相當於整體可售面積的六分之一。

按照今年開盤五個月以來的去化速度，天禧項目的銷售週期，必然會拉得十分漫長。

幾乎佔到去年拿地支出一半的天河智慧城地塊，就這樣被套住了。

逾44億的地價，上百億的投資，哪怕是降價入市、割肉出貨，還是賣不動。

兜底拿地的後遺症，開始發作了。