新政樓市觀丨專項債收儲重啓：有民企已上報閒置地

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

11月11日，自然資源部發布《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（以下簡稱“《通知》”），規定了專項債收儲土地的相關細節。

《通知》表示，運用專項債券資金收回收購存量閒置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供求關係、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措。

這意味着，擱置了五年的土地儲備專項債正式重啓。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，地方政府以專項債形式收儲閒置地，從而給企業輸送現金流，基本邏輯還是要項目能實現自平衡。有房地產從業人員認爲，此次閒置地收儲，仍然以國企爲主力，可在很大程度上釋放國企的流動性。

但已有民企享受到這一政策的利好。11月14日，21世紀經濟報道記者詢問一家中部地區大型民企相關人士獲悉，該公司已經上報閒置地，但該人士並未透露具體細節。

政策提速

早在2014年，監管部門在制定規範地方債相關方案時便要求，土地儲備所需資金只能來源於財政或專項債。此後，土儲專項債的發行規模便不斷提升。但到2019年，出於樓市調控等考量，土地儲備專項債暫停發行。

近期，在“盤活存量”的政策導向下，重啓土地儲備專項債的預期不斷強化，並很快落地。

10月12日，財政部副部長廖岷介紹，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閒置存量土地，確有需要的地區也可以用於新增土地儲備項目。

10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，自然資源部副部長劉國洪表示，盤活存量閒置土地工作是自然資源部當前工作的重點。在控制新增方面，暫停供應去化週期較長城市的商品住宅用地。在盤活存量方面，財政部已宣佈允許專項債用於土地儲備。

劉國洪提出，專項債用於土地儲備將優先考慮企業無力開發、不願開發、還沒有動工建設的住宅商務用地。此外，自然資源部還將會同有關部門研究設立收購存量土地專項借款。

發佈會上，國家金融監督管理總局副局長肖遠企提出，允許政策性銀行、商業銀行對閒置存量土地的收購發放一定比例的收購貸款，主要目的是推動更加高效利用好閒置土地，同時改善和釋放房地產行業現金流。

中國央行副行長陶玲則指出，人民銀行正會同有關部門抓緊研究，允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持。

11月11日，自然資源部發布《通知》，對於收購土地的類型、收購價格、如何處置等方面均有詳細解讀。

《通知》明確，優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購範圍。

《通知》還指出，收回收購的土地原則上當年不再供應用於房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。

近兩年，房地產企業處於去庫存週期中，由於市場復甦一度不及預期，使得開發商對存量土地收儲有着較高的期待。但考慮到一些市場主體已經出現債務違約，主體信用良好、未出現違約的企業被認爲將率先享受這一政策利好。

華泰地產研究團隊分析，推進收儲閒置地或將優先利好地方國資房企，尤其是當地城投類企業。後續一是需要關注收地專項債的具體規模；二是考慮到收地涉及部門多、利益協調難度大，需要持續跟蹤地方落地進展，以及是否有其他相關支持政策出臺。

浙江金華一名民企開發商也告訴21世紀經濟報道記者，此次閒置地收儲，仍然以國企爲主力，可在很大程度上釋放國企的流動性。

意義與難點

在閒置地收儲專項債重啓之前，不少城市已在閒置地收儲上有所發力。

2023年12月，萬里揚、東風汽車、交運股份等企業先後發佈公告，公佈旗下的土地或房屋被納入收儲範圍。

今年1月11日，江淮汽車公告，合肥部分空置土地將由政府收儲，補償金額合計6.33億元。今年2月至5月期間，康恩貝、華北製藥、海峽環保、福建龍溪軸承、金昌龍公司等企業均有地塊被收儲，涉資約12.06億元。

此後，陸續有上市公司發佈類似的消息。

今年下半年以來，開始有房地產企業的土地被收儲。

11月13日，越秀地產在公告中透露，當天與廣州市土地開發中心簽訂了廣州大幹圍2宗土地的收儲協議，預計可獲得約15.29億元的現金補償。此前，越秀地產已有兩宗地塊被收儲，總價值達120億元。

專項債收儲閒置土地的重啓，對於房企消化庫存、減輕債務負擔，有着重要意義。同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，對於有大量閒置土地的企業來講，此舉是個利好。這些企業此前投資過量的資金拿地，導致開發資金緊缺。現在政府通過回購地塊給企業注入現金流，讓企業維持企業運營的同時，甚至具備了再投資的能力。

宋紅衛表示，此舉對於加快行業風險出清、提高土地資源利用率，也有着重要作用。

“政府收儲，相當於把土地又拿到手裡面了，可以通過再度出讓的方式，讓能力匹配的企業去拿地開發。此外，有些項目可能跟當初的規劃已經不匹配，可能要做一些調整，政府重新拿回手裡也更便利後續的規劃調整。相當於政府統一再做一輪土地資源的重新配置。”宋紅衛說。

但他同時指出，難點在於收儲價格的認定。在土地收儲中，經常出現價格的博弈，並可能影響到最終結果。宋紅衛建議，可根據評估價及出讓價格進行認定。如果出讓價跟評估價差異不大的話，企業損失也不大。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉則認爲，在談判過程中，要按照項目能實現資金的平衡原則，定價纔會比較合理。