想靠租金投報率賺錢 隱形成本你看到了嗎？

宅在臺灣｜宅妹譁哈哈：算投報率別忘了隱形成本喔～（聽說投資房地產很好賺？）

宅妹的不專業數學小教室

銀行定存利息越低，股市就有越多的資金涌入，但看到股市行情下跌時，又讓人望之怯步，到底該如何把資金做最有效的利用？今天宅妹想教教大家要如何算租金投報率。

利息會因爲本金還的越多而變少，建議大家使用房貸試算工具來計算。

在我們開始算投報率之前，宅妹建議先將投資標的物總價、坪數、銀行貸款利率、還款年限記下，用以計算出自備款應準備多少、以及每月本金加利息應還款的金額。例如：購買1000萬30坪的房子，銀行可貸款8成，利率1.5%，還款年限若爲30年，因爲利息會隨着你還款的本金遞減而跟着減少，所以上網搜尋或使用手機app房貸試算工具，是最簡單的試算方式。

宅妹提醒大家容易忘記的「隱形成本」。

房屋成本是以「房屋總價」或是「自備款」去計算，結果也會不同，假設是以自備款當成本計算（年租金÷自備款），拉高的報酬率數字非常好看，但之後或許會面臨還款困難，甚至是賠了自備款。租金報酬率基本上一般人會用「年收租金÷房屋總價」得出報酬率，稱爲「毛報酬率」，以先前提到的案例舉例，總價1,000萬的房子，收租2萬元，年毛投報率：2萬x12月/1,000萬=2.4%。

房屋成本小知識。

我們若以同樣的條件去算「淨報酬率」，出來的數字會更準確，兩者差距可高達1-2%。「淨報酬率」是在成本加上「容易忘記的成本」，例如裝潢費、各式規費等，也需要考慮把租屋空置期加入計算。假設房租不出去的空置期是2個月，那這2個月的銀行貸款除了7,615元外，還需要自己另外負擔每月2萬元，加總起來就是少收4個月租金。

宅妹算給你看～

得到的結果爲以下

毛投報率：2萬x12月/1,000萬=2.4%

淨投報率：2萬x(12-4)月/(1,000萬+100萬)=1.45%

計算「淨投報率」更爲精準實際，也更符合投資理想。

最後，宅妹要告訴大家，雖然1.45%的投報率看起來沒有很高，但相較銀行定存還是來得高，若臨時有資金需求，也可透過銀行增貸來緩解，所以大家可以深入瞭解淨投報率計算方式，因爲能更精準實際，也更符合投資理想預期。