向改善需求傾斜：上海土拍將提升大戶型佔比及放寬中小戶型面積標準

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

8月27日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局、上海市規劃和自然資源局聯合發佈《關於優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知》（簡稱“《通知》”），該《通知》的核心在於“優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構”。

具體而言，政策從三個方面對未來市場供應結構進行優化調整：首先，優化新出讓商品住房用地中小套型住房建築面積標準，上海市多層、小高層、高層建築的商品住房中小套型住房建築面積標準分別調整爲100平方米、110平方米、120平方米。

其次，優化新出讓商品住房用地中小套型住房供應比例。原則上，中外環間區域不低於70%，中環以內區域不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外其他區域不低於50%。繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌範圍。

第三，加強新出讓商品住房用地套型結構的區域統籌。加強區域協調，相關區（管委會）可根據城市總規、單元規劃，對擬規劃用作商品住房的地塊按照建築面積總量不變原則，統籌中小套型商品住房。新出讓的商品住房地塊在一定時間內做好項目統籌平衡；具體地塊規劃設計條件在土地出讓合同中予以明確。

換言之，上海土拍今後中小套型的面積定義變大了，進一步向改善傾斜；供地時中小套型的比例減少了，外環外只需要50%就可以。

值得一提的是，《通知》提及“政府做規劃時可以片區統籌考慮”，這表明有的地塊是可以不受上述三條規則約束的。一名房企人士指出，政策的調整對於開發商設計規劃更爲友好，越是高總價項目體現越明顯。豪宅項目更需要設計和個性化的打造，設計環節對於項目價值的提升遠高於普通剛需項目。

“剛需項目更多地要結合屬地的客戶對於房子總價接受度來進行戶型設計，不是你允許他做120（平方米）戶型，他就會爭先恐後地做120（平方米）戶型。”這名人士指出，項目設計空間越靈活，越容易減少一個板塊內部的產品錯配，實現地塊銷售價值最大化。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認爲，此次政策充分說明上海立足供求關係變化和改善型住房需求導向，同時立足“人房地錢”的模式，在戶型政策方面做了進一步放寬和引導。

也有分析人士認爲，今年3月上海在土地出讓文件中就有關於戶型調整的相關描述與規定，當前以文件形式正式發文。換言之，未來上海樓市政策在推進過程中或有進一步協調優化的機會。