限貸令無罪 可專案適度修正
中央銀行看到新青安專案帶動的購房潮,把蔡前總統與蘇前院長打房抑制房價飆漲的努力打消,爲預防美國次貸風暴有可能在未來三至五年間發生,遂祭出第七波信用管制—限貸令。一時之間哀鴻遍野,直呼貸不到錢,購房的年輕人有違約之虞,大罵央行限貸令擾民。
如果細看限貸令五項內容,對首購族沒有任何影響,但對換屋族是會帶來一些困擾,可能要先售屋才能取得購屋寬限期或超過五成貸款。受影響最大是建商餘屋,餘屋貸款最高成數由四成降爲三成,增加建商庫存壓力。
其實目前貸不到錢的困境,來自銀行受《銀行法》七十二條之二的限制,不得超過放款時所收存款總餘額的三成,而多家銀行的房屋貸款水位已超過二成八,所以在房屋貸款審覈上會更加嚴格。
許多國家都發生過住宅泡沫化危機,近期最著名也影響最大的是美國次貸風暴,遠一些則有東南亞、香港、日本與西班牙。其中,日本住宅泡沫化危機讓日本經濟沉寂卅年,因此央行此刻出手限貸令何罪之有?央行若放任新青安專案,不出面提醒放款銀行要節制,纔是怠忽職守。
各國住宅泡沫化危機都有一個共同點,亦即降低購屋頭期款門檻而引發購屋潮,讓房價急速飆漲;在各國房地產交易中,只要降低頭期款比例,就會刺激購屋消費意願。
新青安專案在市場運作上,可能就是建商或仲介業「建議」屋主降低頭期款,加上有五年寬限期,而讓年輕人貿然投入房市,絲毫不考慮寬限期過後的本息還款能力。央行限貸令是提醒各銀行要注意風險管控,對債信有問題的年輕人要儘早剔除,避免年輕人與銀行雙輸。
目前銀行要平息民怨,其實一點也不麻煩,對有自備款三成,加上其父母願意出面連保的購屋年輕人,銀行就可優先開綠燈給予放款,一圓成家夢。因此銀行業要透明、主動說明自身審查標準,不要讓想購屋且有能力的年輕人癡癡地等,等出一陣怒火之後又要花更多心力來處理。
第七波限貸令展現了央行做爲獨立機關的本色,民衆與房地產業者不宜給予苛責,它盡到了看見住宅泡沫化而預作危機處理的責任。相較之下,財政部的新青安專案反而失職,因此專案應修正爲鼓勵有自備款三成的年輕人優先適用。自備款三成,若能舉證是年輕人自有儲蓄則更爲優先,避免自備款三成來自父母贈與。