危老、都更比一比 德勤商務法律給建議

都更案老屋拆除基地現場。胡順惠攝

全臺老屋數量與日俱增，都市更新議題持續升溫，但複雜的法規程序仍困擾着許多屋主，例如，都更、危老怎麼選擇；在重建過程中如何保障自身權益。專家指出，都更與危老雖都是老屋重建的方式，但申請流程、同意門檻及分配方式均有差異，應先了解這些差異、及時尋求專業協助，才能正確選擇適合的重建方式。

德勤商務法律事務所表示，危老重建主要針對在都市計劃範圍內危險及老舊瀕危的建築物，爲了加速執行效率，危老重建程序比都更簡便許多，無最小面積限制，但需要全體所有權人同意。此外，危老重建的申請及獎勵均有期限，必須在2027年5月31日前提出才適用相關獎勵措施，特別要注意，時程獎勵明年五月後即將歸零，但主管機關已研議提出其他獎勵計劃來持續推動危老重建。

至於都更的流程包括劃定更新地區或單元、擬定事業概要、擬定事業計劃及權利變換計劃。在推動過程中，所有權人透過同意書表達參與意願，其中最重要的是事業計劃同意書，因爲它涉及所有權人的重要權益。因後續在特定條件下才能撤銷，簽署前務必審慎評估及確認。此外，屋主如對主管機關覈准或覈定結果仍有不服，可依法提起行政救濟。

專責推動都市更新的新北住都中心則建議，最好破除「一坪換一坪」迷思、建立成本觀念，纔會使推動過程更爲順遂。不是任何區域都能一坪換一坪，需要很多方面的條件配合達到最佳的狀態纔有機會，例如容積率、容積獎勵、更新單元面積、建築成本、房價等因素都會有所影響。另外，常有屋主想當最後簽約的那位，往往卡住全案推動，導致都更整合牛步。

新北住都中心補充，都更重建最重要的關鍵是「互信」，民衆與實施者必須互相信任，倘若屋主都期待不用出錢就以老屋換新房，相對地建商也想要多賺一點，大家有不同考量，彼此若沒共識，要整合談何容易，如果雙方能各退一步，都更纔會圓滿達成。