首單奧萊消費REITs發售定檔，1000元起投

近日，華夏基金髮布公告，國內首個以奧特萊斯項目作爲底層資產的公募REIT：華夏首創奧萊REIT將於2024年8月6日至8月9日正式發售，發售價格爲2.468元/份，擬募資總額爲19.744億元。其中，面向公衆發售0.6億份，公衆投資者可按發售價格，通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金代銷機構進行認購，認購金額1000元起投（含認購費）。

奧萊業務是首創城發（首創置業）最核心的業務板塊之一，甚至可以說是首創旗下最優質的持有型資產，從2009年正式進軍該業務至今，截至目前在全國各地有在營奧萊項目15個，總建築面積約180萬平方米。

本次發售的華夏首創奧萊REIT對應的底層資產是首創城發旗下的兩個奧萊項目——濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目。其中，濟南項目於2019年開業，銷售額連續5年蟬聯濟南奧萊市場第一；武漢項目於2018年4月，目前佔據長江以南區域奧萊市場約50%的市場份額。

根據基金擬募集規模以及基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏首創奧萊REIT 2024年和2025年的分派率分別爲5.46%、5.84%。在較穩定的收益預期之下，市場投出了信任票。在網下詢價階段，華夏首創奧萊REIT認購火爆，共收到33家網下投資者管理的51 個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和88210萬份，爲初始網下發售份額的6.3倍。

相關人士表示，奧萊消費REITs是消費類REITs的一個細分類別，不僅具備消費REITs的一般特點，並且其底層資產 “名品+折扣”的高性價比特點表現出了明顯的穿越經濟週期的優勢。

贏商網統計數據顯示，普通購物中心業態組合中零售業態佔比多爲30-50% ，而一般的奧萊項目零售佔比能達到約80%，同時約爲8-10萬方的項目體量可供200家以上店鋪入駐，基本上能一次性網羅國內消費者耳熟能詳的品牌，品牌豐富且優質品牌聚集效應明顯，能夠滿足消費者一站式購物需求。由於零售業態佔比極高，某種意義上，奧萊算是重奢商場的平替版。這兩種類型的商場，也是目前購物中心裡兩個佔比不高但備受行業、資本市場關注的細分業態，普遍認爲具有較強的穩定性和抵禦能力。

今年，在房地產行業內，以持有型資產爲底層資產的REITs產品有明顯增加趨勢，以華潤、萬科、首創爲代表的地產企業紛紛以商業項目爲底層資產發行REITs產品。而REITs的崛起，被認爲是房地產金融領域的一次深刻變革，雖然國內REITs市場起步較晚，但近年來在政策利好的推動下，發展勢頭迅猛，爲發行企業拓寬融資渠道，在銀行貸款、債券發行等傳統融資方式之外提供了新的選擇，有助於緩解企業的資金壓力。

7月26日，國家發展改革委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，更是進一步打開了REITs發行常態化的規模空間，有利於推動定價市場化，實現投融資雙方利益的平衡。

而商業地產類REITs因爲有項目租金帶來的穩定現金流支持，目前受市場關注度較高。同時，REITs產品的普及，也有利於將商業地產開發的重資產模式變“輕”。

首創城發曾表示，首創將公募REITs視爲旗下商業資產最重要的資本路線選擇，藉助發行REITs的良好機會，首創商業板塊將打通“投、融、營、退”全鏈路，不僅能夠改善公司的資產結構及現金流，而且有助於實現公司輕資產輸出的戰略轉型；不僅有助於首創鉅大旗下奧萊的退出，而且爲未來項目收併購、基金擴募等提供進一步支持。

據悉，首創城發的首創鉅大，將擔任華夏首創奧萊REIT的運營管理統籌機構，由首創鉅大旗下北京首鉅商業管理有限公司作爲運營管理實施機構。

首創鉅大是首創城發集團旗下以奧萊爲核心主業的商業投資管理旗艦平臺，其2023年度財報顯示，2023年，首創鉅大實現收入約21.24億元，同比增長127%。其中，物業發展業務收入約9.98億元，投資物業發展及運營業務收入約9.31億元，當年扭虧爲盈，實現淨利潤約1376.1萬元。