首批消費基礎設施REITs起航，金茂購物中心REIT爲何備受看好？

2023年，資本市場波瀾四起。

在理財市場競爭加劇，進入洗牌階段的大背景下，公募基金迎來歷史性一刻，並在今年6月末，以合計27.69萬億元，首超同期銀行理財市場25.34萬億元的存續規模，成爲“資管一哥”。

尤其是近日華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT獲得中國證監會准予註冊的批覆，成爲首批獲批的3只消費基礎設施REIT，引發資本市場空前關注。

業內人士認爲，隨着首批消費基礎設施REITs的推出，投資者們面臨着一個新的投資機會。對於那些尋找高收益、多元化投資組合的投資者來說，REITs可能具有極大的吸引力。

資產配置如何穿越風險週期

創造阿爾法貝塔雙向收益？

REITs作爲現金、股票、債券之外的第四類資產，自試點以來可謂賺足了市場眼球。在歷經29只發行、整體市場募資規模破千億、在全市場28只公募REITs11只收入超過1億元，27只公募REITs在三季度期間均實現盈利之後，首批消費基礎設施公募REITs正式獲批，激起市場水花在意料之中。

近年來，隨着商業銀行按照市場化調整機制不斷下調存款利率，銀行理財作爲防禦性資產收益率走低，居民尋求資產保值增值的意願頗爲迫切，同時對於投資者而言，當前資產配置還面臨着諸多不確定性，而相較於傳統的銀行理財和其他的信託產品，公募基金具有更高的透明度、靈活性和投資潛力，備受投資者青睞。

此外，由於REITs會定期強制將淨收入的90%分配給投資者，能爲投資者帶來持續的現金流，且REITs管理團隊專業度高、業務能力強，因此不少投資者將REITs視爲理財首選工具，尤其是具備優質底層資產和高成長性的公募REITs項目被市場認爲是不可多得的穩健型進攻性資產。

以上述首批獲批的華夏金茂購物中心REIT爲例，該項目底層資產爲長沙金茂覽秀城，是中國金茂旗下以體驗與創新業態爲核心的城市級商業中心，也是覽秀城的第一個落地項目。

自2016年開業運營以來，長沙覽秀城運營業績穩定，客流密度及銷售坪效位居前列。截至2023年6月末，該項目日均客流3.9萬人次，上半年銷售額達4.29億元。2021年至2023年6月末，長沙覽秀城運營淨收益三年複合增長55.4%，運營收入三年複合增長31.27%，顯現出極強的增長韌性。

出租率、租金模式等因素關係到REITs回報率的高低，也是公募REITs投資者們最關注的幾大指標。出租率方面，截至2023年9月末，長沙覽秀城出租率保持在98.9%的高位，接近滿租。租金模式方面，項目採取固定租金、固定租金/抽成取高、純抽成三種模式。尤其是固定租金/抽成取高爲主要合作模式，是項目未來實現收入增長的核心業務模式，既能保證穩定的保底收入，又能分享商戶銷售業績的提升。

值得關注的是，長沙覽秀城2024年到期租約中65%將新籤調升租金，換租計劃有望推動項目收入持續增長，2024年主動調整後，預計新籤租約平均租金及物業費將大幅提升。因此機構判斷，長沙覽秀城仍處在快速爬坡的高增長階段，未來提升空間巨大。

優質底層資產能夠成爲穿越週期的“密鑰”，以經典的資本資產定價模型(CAPM)來看，從華夏金茂購物中心這類消費REITs的底層項目中，既可以獲取與國內消費大勢同頻共振的貝塔收益，更可以期待由優質資產、優質運營方帶來的阿爾法收益。

一方面，當前國內消費市場復甦，商業類項目迎來新的增長空間。數據顯示，今年前三季度，社會消費品零售總額同比增長6.8%，隨着線下客流量逐步回升，特色商業街區、品牌體驗店等新消費場景競相涌現，帶動實體店鋪經營持續改善，前三季度，限額以上零售業實體店商品零售額同比增長4%。長沙覽秀城作爲中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，將隨國內消費市場回暖，帶來更堅實的消費基礎，助推運營業績穩步上升。另一方面，長沙覽秀城這類優質商業類項目和背後成熟運管團隊，能夠保障項目即便面對逆週期行情，依舊具備確定性的業績增長，創造阿爾法收益。

綜合來看，華夏金茂購物中心REIT是進可攻退可守的一個投資品種，能夠爲當下避險保值增值意願強烈的投資者帶來更穩健、預期更好的持倉體驗。

打破“資產荒”擴募可期

豐富商業儲備帶來巨大想象空間

首批消費基礎設施REITs“上架”前夕，不少投資者蠢蠢欲動，對他們而言，可能最好的換倉時機或許已經到來。

事實上，於多數投資者而言，首批消費基礎設施REITs是新穎的投資品類，是否值得投資還需全盤考量。除上述底層資產是否優越，前景是否良好外，還需遵循價值投資的一個重要邏輯——即買入能夠持續不斷創造增量價值且能夠帶來更多想象空間的資產。

作爲資本市場高信譽央企，中國金茂旗下商業板塊通過消費者洞察、無邊界聯動、數字化和綠色科技創新三個核心競爭力打造差異化經營模式。憑藉強大的運營能力，中國金茂在商業持有賽道實力不俗，培育出大量優質和具備高成長性的商業資產。

目前，金茂商業板塊已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，此外，其在武漢、杭州等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建。

同時，金茂持有運營板塊增長強勁，新開業商業綜合體在半年多時間內簽約出租率能夠達到94%-99%；今年上半年酒店經營板塊收入及毛利已超疫情前水平。在當前我國“可REITs化”資產具有天然的“稀缺性”的背景下，金茂商業衆多蓄勢待發的優質商業資產和穩定經營，進一步夯實了其持有板塊基本盤。

未來，金茂購物中心REIT平臺豐富的商業資產項目儲備可源源不斷地通過注入旗下優質資產擴募，提升項目競爭力，爲投資者帶來更加全面、更有想象力的投資機會。不但能夠起到增厚可分派金額、提升收益的作用，還能通過不同資產的均衡配置降低風險、提高保障，這無疑爲投資者進一步打破“資產荒”局面提供了更多可能。

日前，國務院發佈《關於推進普惠金融高質量發展的實施意見》，其中提到，滿足居民多元化資產管理需求。豐富基金產品類型，滿足居民日益增長的資產管理需求，特別是權益投資需求。構建類別齊全、策略豐富、層次清晰的理財產品和服務體系，拓寬居民財產性收入渠道。

可以預見，隨着華夏金茂購物中心REIT等首批消費基礎設施REITs登上歷史舞臺，不僅有望助力擴消費、穩增長，爲消費基礎設施領域企業構建“投融建管退”良性循環，且進一步豐富了REITs資產類型，對打破當前“資產荒”、實踐普惠金融具有重要意義。