深圳多個公寓5折甩貨，75萬能拿下一套小戶型，有項目近一個月賣了超300套

本文來源：時代週報 作者：樑爭譽

從西到東，商務公寓打折浪潮席捲深圳全城。

據時代週報記者瞭解，近期深圳多個商務公寓項目打折出貨，單價低至每平方米2萬元出頭，總價不到100萬元就能拿下一套小戶型單位。

由於開發商大幅“割肉”，加上小戶型單位在租賃市場頗受歡迎，一舉拉高了投資回報率，部分商務公寓回報率達3%-4%，而住宅產品的出租回報率僅爲1%左右。

不過，由於市場長期調整，投資需求退潮，即便開發商賣力吆喝，整體成交尚未有明顯起色。

開發商“讓”出的回報率

“比股票靠譜，比理財靠譜”，中原地產銷售經理趙敏告訴時代週報記者，得益於開發商主動讓利，深圳部分商務公寓的投資回報率在3%及以上，“這還是租賃市場下行背景下的回報率。”

中原地產是京基宸悅府的代理銷售商，趙敏負責其公寓產品的銷售工作。京基宸悅府於今年8月中旬開盤，趙敏透露，目前已售出300多套商務公寓。

熱銷原因在於開發商大幅打折拉高了投資回報率。

據時代週報記者瞭解，京基宸悅府商務公寓折後均價約4.5萬元/平方米，最低150萬元即可購入一套建築面積約38平方米的單間。

可供對比的是，京基宸悅府的住宅產品備案均價約8.89萬元/平方米，同片區一公寓樓盤三年前曾開出近9萬元/平方米的價格，京基宸悅府商務公寓的售價對比折價近五成，因此又被業內稱爲“價格炸彈”。

一套總價150萬元的38平方米單位，按照目前梅林片區整體的租金水平，保守測算可以租到4000元/月，投資回報率爲3.2%，高於大多數銀行的三年期存款利率。

在建中的京基宸悅府，時代週報攝

“福田目前沒有一個這樣小面積、低單價、低總價的產品，老闆直接在價格上做了讓步，小戶型又很適合投資客戶，投入比較低，所以成交很活躍。”趙敏表示。

京基爲快速出貨，不僅在價格上做了讓步，更對客戶的到訪路線作出細緻的規劃，建議渠道方帶客看房時要特別經過地鐵站和公園的路線，客戶到訪還可抽取近期熱門3A遊戲《黑神話·悟空》的激活碼。因爲位置臨近榮耀辦公室，京基還以“做榮耀人的房東”作爲宸悅府的賣點宣傳。

“項目營銷造勢做得好，加上價格很有優勢，得到很多福田、南山、羅湖很多本地客戶的認可，也有外地客戶過來購買，成交了十多套。”趙敏告訴時代週報記者。

“要回款就要讓步”

深圳商務公寓降價出貨並非個例，打折潮已蔓延全城。從寶安、福田、龍華、羅湖到龍崗，均有公寓項目打折賣房。

寶安一尾盤在售的商辦項目，在售的大平層折後最低單價4.2萬元/平方米，而備案均價超過8萬元/平方米；龍華一現房公寓，最低單價每平方米約3萬餘元，原備案均價超過6萬元/平方米，一套建築面積約92平方米的單位總價300萬元出頭；羅湖一在售小戶型公寓的樓盤，“甩賣價”2萬元/平方米，代理方經紀人透露，建築面積38平方米的單間最低總價約75萬元。

“不是我們要打到這麼低，現在的市場就是特別低價才能走貨，開發商要不要回款？要回款就要讓步，這是現在真實的市場情況。”趙敏表示。

低價策略並不是萬能的，由於投資客“消失”，市場仍未走出下行通道，相當於住宅售價五折甚至四折的商務公寓去化雖局部活躍，但整體仍然萎靡。

深圳克而瑞統計數據顯示，今年8月，深圳商務公寓成交量升價跌，成交面積約2.82萬平方米，環比上升4.61%，同比下降2.2%；成交均價約4.6萬元/平方米，環比下降24.47%，同比下降33.69%。

深圳中原研究中心認爲，從供應看，8月商業供應大幅下滑，辦公連續兩月零供應，商辦供應持續處於低位，加上大環境影響，商辦市場成交還將保持低迷態勢。

近年來，由於市場下行，投資需求驟降，商務公寓的供應規模已大幅收縮。上海等城市於2017年停止審批公寓式辦公項目，深圳從2020年7月開始在全市範圍內停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批，廣州則在今年4月宣佈在全市範圍停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批。

深圳中原研究中心監測數據顯示，自2020年深圳停止審批後，商務公寓供應規模衝高回落，今年上半年僅2個公寓項目獲批，供應面積6萬平方米，僅爲去年全年的20.7%；成交方面，全市公寓成交1337套，同比下降62.4%，成交面積7.4萬平方米，同比下降68.2%，成交面積僅爲2020年高峰期的1/10。

圖源：深圳中原研究中心

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，已經誕生的商務公寓等類住宅項目，價格下跌幅度比住宅大很多，對不動產價格體系產生巨大的衝擊，去化難度較大。

本文源自：時代週報