​上海二手房成交觸底反彈，土拍規則將引入競“高品質建設”

在房地產多方利好消息的刺激下，7月上海二手房市場在經歷了數月的連續下跌後，終於迎來了久違的上揚。與此同時，上海三批次土拍或將引入重磅新規，競價達到最高限價後，在搖號環節前加入競“高品質建設”，房企拿地“運氣”成分或有所降低。

二手房成交量終止3連跌，掛牌量穩中有降

據網上房地產的數據統計，7月份上海二手房網籤成交約1.36萬套，相比6月份的1.26萬套，交易量環比增約8%。上海的二手房市場從3月起經歷了連跌後，終於迎來了交易量的回升。

數據來源於綜合整理

本站房產從上海房地產交易中心瞭解到，7月29日，上海二手房成交量達到千套，創下4月以來單日成交的新高，而在7月最後2個交易日，上海二手房網籤數據分別爲550套和585套，相比4-7月的日均約400套交易量也有一定漲幅。

二手房交易量的觸底反彈，也間接消化了市場上的存量掛牌房源。中原地產數據顯示，7月上海二手房新增掛牌量從原先的1.3萬套下降到1萬套左右。

有業內人士認爲，二手房成交出現擡頭跡象，主要和最近的政策信號有關，給了業主們很大的信心。據不完全統計，7月以來針對房地產的利好消息不斷，這也被業界解讀爲房地產市場進一步企穩復甦的信號。

上海中原地產分析師盧文曦認爲，現在的情況是，寬鬆政策隨時會來，按照以往經驗，二手房勢必會迎來一波漲勢。即便政策細則沒有及時出臺，但價格已經基本企穩了。“買房人深知，在政策沒有落地之前，還有議價空間，一旦政策落地，空間勢必減少。”

對於後續樓市走向，盧文曦分析，一線城市住建部門對於樓市的集中表態帶動了一波市場氣氛，市場預期和以往相比有所轉變，人們對於後市比較樂觀，覺得後續政策會陸續落地。

上海土拍或迎重磅新規，拿地不再僅憑“運氣”

上海的二批次土拍在上週剛剛落下帷幕，隨後有媒體報道稱，8月4日，上海市嘉定區召開2023年下半年經營性土地出讓工作交流會，主要與招商企業溝通上海市普通商品住宅用地“高品質建設”競價情況、介紹嘉定區下半年計劃出讓地塊等。

據參會房企介紹，上海市第三批次集中供地，將可能執行新的競價規則：競價達到最高限價後，進入競“高品質建設”環節，最後方是搖號環節。

據悉，“高品質建設”引導性指標，目前主要包括“綠色建築、超低能耗建築、適老化建設、可再生能源、裝配式建築、BIM技術應用”等。

值得一提的是，“不競價、競附加值”的土拍規則並不是在上海首創，在深圳、杭州、蘇州等城市都有過先例。

以深圳爲例，在不久前剛結束的4批次土拍中，當房企在達到最高限制報價後，首次加入 “競現房限售面積”的環節。

杭州在多年前就推出過“競自持”和“競品質”的土拍規則。競自持曾是杭州土拍市場火熱的一個寫照，當時部分地塊自持比例甚至達到了接近30%。不過自持不僅讓房企形成資金壓力，也會對未來的運營帶來壓力。

在2021年第二批集中供地中，杭州對規則進行了調整，取消了自持改爲競“租賃住房”，並首次提出“競品質”的規則。然而在二批次土拍推出10宗競品質地塊，由於報名人數不符合條件，最後全部中止出讓。同年的12月份杭州對規則再次優化，從“競品質”到“定品質”，一下放鬆了拿地的限制，靈活的讓市場回暖。

在上海的土地出讓規則中，規定地塊的裝修標準在此前也有先例，不過僅出現在極個別的地塊中。例如普陀的桃浦智慧城，官方對出讓地塊提出了住宅建設的要求和標準，裝標不低於4000元/平。

圖源地塊出讓須知

有業內人士分析認爲，此前開發商在競拍中達到最高限價後，就是拼“運氣”。如今，開發商們或許要再出一輪價格作爲高品質住宅的成本。在新房交付維權普遍存在的背景下，這不僅對新房的品質有了更高的要求，還無形中提升了房企拿地的門檻，對於很多追求利潤的房企而言，或退出後續的搖號環節，要拿地需要一定的付出。

當然，上海三批次土拍中“競高品質建設”的具體細節還需等官方公佈下一次土拍名單時，發佈最新的出讓須規則後方可揭曉。