REICO工作室《2011年以來中國房地產市場報告》

本站房產7月2日報道 博鰲21世紀房地產論壇第11屆年會今日上午盛大開幕，本站房產作爲首席地產門戶合作媒體，將全程直播論壇盛況。

會上，REICO工作室發佈了《2011年以來中國房地產市場報告》。

主持人：一口氣圍繞着新土改革土地了一系列的構想，建議，很多東西值得我們去研究和探討。本屆“博鰲.21世紀房地產論壇”第一個權威報告的發佈時間，有請有請REICO工作室任榮榮博士爲大家作《2011年以來中國房地產市場報告》階段成果的發佈。有請任榮榮博士。

任榮榮：各位來賓大家上午好，我代表REICO工作室向大家發表《2011年以來中國房地產市場報告》，今天發佈的內容有兩個部分，首先介紹前五個月房地產運行的狀況，之後是對三季度的房地產情況進行預測。1—5月份房地產的各項指標，前五個月房地產開發投資保持高位，完成投資1.87萬億元，同比增長34.6%，增幅要比去年同期的增幅增加3.6%，同期固定資產的增幅增加8.8%，從不同物業類型來看，前五個月商品住宅和商業房的投資總數基本相同，略高於去年同期，辦公樓的投資比去年同期降低了近3%。

重點城市和區域來看，前五個月長三角和珠三角和環渤海地區房地產投資的增幅低於去年同期，在40個重點城市中有25個城市房地產增幅投資開發減小.包括四個一線城市，25個城市房地產投資比一季度減少，包括一線城市的北京、上海、和深圳。前五個月房地產開發投資增幅資金來源是持續回落的，前五個月訂金和預售款和個人按揭貸款的增幅繼續去年以來的逐步下降態勢，統計數據顯示，前五個月訂金和預售款的增幅比去年同期增幅低3.8%，個人按揭低近15%，前五個月房地產資金的貸款增幅下降到比較低的水平，只有4.6%，增幅比去年同期減少3.9%。

土地市場前五個月開發企業購置土地面積和土地的增幅均是回落的，同比增增加28.6%，比去年同期減少了2.5%。還有一個特點前五個月土地購置費的增幅降到土地增幅的下面，顯示土地市場增幅的回落。

重點城市來看，土地購置的景氣度是下降的，40個城市中18個城市的土地購買是回落的，均是要低於今年的一季度。房屋建設類指標來看，前五個月房屋建設增幅保持高位，新開工面積出現了下降，前五個月施工商品房的增幅近年來的較高水平，低於去年的同期，前五個月新開工同比增長在23.8%，比去年同期減少了近50%，新開工商品房的面積低於去年同期，環渤海和長三角的新開工面積低於今年的一季度，40個重點城市中，1/3的城市住宅新開工面積同比低於去年同期，包括了廣州和深圳。

市場交易的情況來看，前五個月商品房的增幅是逐步下降的。其中商品房銷售面積是3.29億平方米，比去年同期減少了3.9%，比一季度減少了6%。除一季度環渤海增幅是持平的，長三角和珠三角商品房的增幅均低於今年的一季度，40個重點城市中75%的城市商品房的銷售面積增幅低於今年的一季度，有25%的城市同比負增長，四個一線城市，前五個月除了廣州以外，其他的城市商品房銷售面積同比負增長，二手房的交易情況來看，前五個月北京、寧波、深圳、廣州二手房的成交量同比是負增長，而且負增長的幅度要比一季度擴大的。四月份和五月份單月來看，部分城市二手房成交幅度減少了30%。

價格來看，前五個月70個大中城市房價的平均漲幅是逐步回落的，五月份的時候，70個大中城市新建環比漲幅是2.2%，同比漲幅是0.1%，五月份70個大中城市二手房價格穩步有降的數量是逐步增多的，1月份的10個增加到5月份的20個，下降的城市數量已接近50%。

從三大重點區域來看，多數城市房價漲幅呈現月度回落的態勢，五月份的南京、杭州、廣州、深圳、天津、北京的二手房價格都是環比下降。

房價調整區域的差別來看，5月份一、二月份城市的調整幅度大於三、四線城市的，檢測的七大重點區域來看，五月份除了上海住宅價格環比上漲0.2%，瀋陽二手價格與四月份持平外，其餘五個核心城市二手房價格均表現爲環比下降。

以上是對前五個月房地產市場運行狀況的簡單分析，下面我們對三季度房地產形勢進行預測。

首先，前五個月房地產市場運行狀況已經顯示出調控政策的效果。我們知道在一月份出臺房地產調控的新國八條以來，房地產調控政策以來，很多行政手段開始實行，這些行政調控手段在短期各地體現比較明顯，目前適度從緊的貨幣政策已經表現，包括不斷上調的M2和連續上調的存款準備金率，這些政策的綜合下，前五個月調控政策調控顯著，房屋增速下滑，企業壓力資金不斷增加，房價漲幅回落。結合政策環境和市場情況做出如下預測，首先三季度房地產需求增長繼續受到抑制，主要是兩方面的理由。

一、通貨膨脹持續的背景下，三季度房地產市場的政策環境仍然不會放鬆，控制住房需求的各項政策不僅會對改善性需求產生影響，而且對首套住房的需求也會產生一定的影響。

二、從緊的政策環境會繼續抑制住房需求的增長。

今年以來包括利率的持續上升還有流動性的不斷緊縮，都會對居民的購房貸款產生影響，根據央行調查問卷分析，未來三個月有意向購買從三月份的19.4%下降到目前的14.6%，這是目前調查以來比較低的數據。

第二方面，我們預測三季度多數城市商品房供應是比較充足，去年開工比較多的情況，從三季度開始，多數城市面臨商品房供應充足的局面，這些大中城市多數是實行限購的，市場面臨比較大的壓力。

第三，資金壓力繼續加大。從前面的分析數據可以看得出來，今年以來開發企業的資金來源，增幅是在不斷的下降的。與此同時，前五個月企業應付工程款的增幅比去年同期增加26%，另一方面，市場上有信託債券等融資渠道，統計數據來看，信託債券的融資容量是有限的，我們預計三月份抑制住房需求，貨幣政策從緊的情況下，開發企業的資金壓力會繼續的上升。

綜合以上分析，我們預計三季度70大中城市房價呈現穩中有降的可能性比較大，出現房價波動的城市數量可能會進一步增多。以上是報告的主要內容，謝謝大家。