明年如何“用力”推動樓市止跌回穩？全國住建工作會議部署了這些重點

當前，房地產市場出現積極變化，但“穩樓市”的任務仍然艱鉅。爲此，明年樓市政策將進一步以去庫存和盤活存量土地及房源爲抓手，“用力”促進樓市企穩。

12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。對於明年全國住房城鄉建設工作的總體思路，會議明確，將“更加充分釋放住房城鄉建設穩增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統防範化解風險隱患”，並會在“穩住樓市”的同時，加快構建房地產發展新模式。

受訪業界人士認爲，2025年，房地產仍將是“防範化解經濟金融風險”的重點領域。爲持續推動市場止跌回穩，明年需重點關注樓市存量去化情況，包括收儲存量土地和收購存量商品房的實施進展。與此同時，因城施策政策措施還有繼續優化空間。作爲“十四五”的收官之年，明年房地產相關基礎性制度或迎來變革，其影響可能進一步深入至房地產相關產業。

用力推動樓市止跌回穩

近兩個月以來，隨着政策持續優化和顯效，房地產市場呈現止跌回穩勢頭，10月、11月新建商品房交易網籤面積連續2個月同比、環比雙增長。但整體而言，“穩樓市”的任務還很艱鉅。

國家統計局數據顯示，2024年1-11月份， 從房地產投資、房屋施工面積和竣工面積來看，同比下降均超10%。

爲此，繼中央政治局會議和中央經濟工作會議後，此次全國住房城鄉建設工作會議（以下簡稱“全國住建工作會議”）再次強調，明年要“穩住樓市”，“更加系統防範化解風險隱患”。對於“推動樓市止跌回穩”的相關工作，則以“用力”二字予以強調。

根據全國住建工作會議，2025年“穩樓市”的工作包含兩個方面：第一，着力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對羣衆改造意願強烈、條件比較成熟的項目重點支持；

第二，着力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

有業界觀點認爲，2025年，影響需求最核心的變量有兩個，一是城中村改造項目加速推進，貨幣化安置等支持到位。二是收儲商品房用作保障性住房。疊加因城施策政策措施繼續優化，政策組合拳助力市場止跌回穩。

“除了落實好購房方面的存量政策和增量政策，加力實施城中村和危舊房改造外，此次全國住建工作會議還強調‘發揮好住房公積金作用’，這意味着2025年住房公積金的政策會持續發力，地方會有更多動作。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

成都市城市建設發展研究院副院長馮波進一步對第一財經分析稱，對於明年的樓市政策，會繼續因城施策調減限制性措施。對於仍在執行限購、限售等限制性政策的城市，可以根據城市房地產市場發展狀況，適時調減或取消，讓商品住房迴歸商品屬性，更好滿足改善性住房需求。

此外，馮波還認爲，接下來，針對樓市領域的“積極的財政政策”有望擴圍提質，“適度寬鬆的貨幣政策”有望更精準有效。

一方面，加大利用專項債收儲土地和收購存量商品支持力度，在收購主體、收購價格和住房用途等方面，給予地方政府更大自主權，破解收購政策落地效果不佳等問題；另一方面，可以考慮採取進一步降低房貸利率和開發貸利率等政策工具，有效降低居民購房負擔和房地產企業融資成本。與此同時，可以考慮加大央行再貸款和政策性開發性銀行專項借款支持力度，在“保交房”相關項目、城中村和危舊房改造等方面提高額度，降低借款利率。

近日召開的國常會也明確，優化完善地方政府專項債券管理機制。要實行地方政府專項債券投向領域“負面清單”管理，允許用於土地儲備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴大用作項目資本金範圍。

馮波認爲，針對明年宏觀政策取向，中央近期已釋放出“更加積極有爲”的信號，明確“加強超常規逆週期調節”。此次全國住建工作會議則進一步釋放了房地產領域的積極政策信號。展望後市，房地產領域或將出臺更多“超常規”增量政策，助力穩樓市、去庫存。

加快構建房地產發展新模式

上個月召開的中央經濟工作會議明確，“推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。”

此次，全國住建工作會議進一步劃定了發展“新模式”的五大方向：

一是着力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪羣體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

二是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃爲抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。

三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。

四是加快建立房屋全生命週期安全管理制度，爲房屋安全提供有力保障。

五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護羣衆合法權益。

業界認爲，前述五大方向是對此前中央經濟工作會議中“有序搭建相關基礎性制度”的進一步細化。房地產發展新模式的構建，關乎樓市止跌回穩，也關乎房企轉型發展。

嚴躍進說，在住房供應體系方面，明年要重點關注保障性住房和改善性住房的供給。此次會議對於保障房建設方面的表述有一點重要的變化：2024年對於改善型需求，更多是從需求端進行分析的。但是此次會議比較明確提及了改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結合。

中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強亦對記者分析，新模式下，房地產基礎性制度面臨較大的變革，必然會對房地產相關產業產生較大的影響。住建部近期推進“好房子”建設，促進房地產高質量發展，建築、建材相關標準也會相應提高，從而對房地產相關產業產生較大的影響。

根據此次會議，對於建設“好房子”，一方面，提高住宅建設標準，發佈新修訂的《住宅項目規範》等住宅標準；另一方面，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子，此外，要推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

馮波認爲，在房地產供求關係發生重大變化的新形勢下，房地產從高速發展轉向高質量發展，房地產開發投資、銷售等規模可能難以實現過去高速發展時期的水平，房地產發展重點從過去主要看增長速度有多快，轉變爲主要看質量和效益有多好。與新建商品房開發建設相關的建築、建材發展速度可能有所回落，但在一些城市房地產逐漸進入存量時代，城市更新、城中村和危舊房改造、舊房裝修等方面仍有大量新增建設需求。此外，房地產運營模式正逐漸從增量建設轉向增量建設和存量服務並重，與房地產相關的租賃、經紀、物業服務和資產管理業務上升，同樣能增加就業崗位。