明年房地產工作劃重點：持續用力推動房地產市場止跌回穩，繼續擴大城中村改造規模

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。

會議明確了2025年住房城鄉建設領域的五項重點任務：持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

持續用力推動房地產市場止跌回穩是明年住房城鄉建設工作的首要任務。爲此，會議指出，一方面要着力釋放需求，將各項存量政策和增量政策落實到位，有效發揮住房公積金支持作用，加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。另一方面着力改善供給，商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，要增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度。

中央經濟工作會議提出“推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，在全國住房城鄉建設工作會議上，這項工作有了更明確的五項“任務書”，包括優化和完善住房供應體系，推動建立要素聯動新機制，大力推進商品住房銷售制度改革，加快建立房屋全生命週期安全管理制度，完善房地產全過程監管等。

繼續擴大城中村改造規模

全國住房城鄉建設工作會議肯定了今年房地產政策“組合拳”的作用，明確房地產市場呈現止跌回穩勢頭，10月、11月新建商品房交易網籤面積連續2個月同比、環比雙增長。在保交房方面，已交付住房338萬套，完成既定目標；在防範化解房企風險方面，推動地級及以上城市全部建立房地產融資協調機制，“白名單”項目擴圍增效。

房地產市場出現積極變化，但止跌回穩態勢還不穩定。中央經濟工作會議強調，持續用力推動房地產市場止跌回穩。全國住房城鄉建設工作會議沿用了這一政策表述，並將其作爲明年住房城鄉建設工作的首要任務，從需求和供給兩端作進一步部署。

在需求端，會議明確了三大政策抓手：落實存量政策和增量政策、發揮公積金支持作用、加力實施城中村和危舊房改造。

會議指出，把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

對此，中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，預計明年核心城市限制性政策有望進一步優化，北上深或繼續放鬆限購政策。此外，房貸利率、住房交易稅費、核心城市首付比例等均具備下降空間。

會議專門提及公積金，強調明年要有效發揮住房公積金支持作用。

據中指研究院監測，2024年各地出臺公積金相關政策超400條，從提高公積金貸款額度上限、支持公積金付首付款、延長還款期限、優化住房套數認定等方面優化調整。陳文靜表示，預計公積金政策仍將是明年各地促進需求釋放的重要政策方向，如繼續提高公積金貸款額度、延長貸款期限等。明年公積金支持多孩家庭、人才等羣體購房的力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定政策預期。

城中村和危舊房改造的市場關注度頗高。這次會議介紹，今年城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。

今年10月住建部提出通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造的增量政策。中央經濟工作會議明確，明年要加力實施城中村和危舊房改造，具體應該如何加力，這次會議給出更明確的答案：推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。

對此，陳文靜預計，2025年城中村改造的配套政策有望繼續完善，改造節奏或加快。隨着各項配套政策跟進落實，通過貨幣化安置的方式推進城中村改造，或將在2025年新房銷售中發揮實質性帶動作用，成爲促進新房銷售止跌回穩的關鍵舉措之一。

在供應端，會議繼續從完善“市場+保障”的住房供應體系展開部署。一方面，商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。另一方面，以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，與今年相比，明年供給端政策的一大變化是重點圍繞盤活存量來進行。商品房領域更多要做好盤活存量工作，同時，要加大包括配售型保障房在內的保障性住房供給的支持力度。

圍繞改善供給，陳文靜認爲還有幾個側重點，一是落實專項債收購存量閒置土地政策，繼續完善相關配套政策，加速推動土地“去庫存”，改善市場供求關係及企業資金狀況；二是完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權；三是多措並舉盤活商辦用房，將存量商辦用房轉爲租賃房或是重要方向。

“2025年，將是房地產止跌回穩關鍵期，關鍵是前期部署的政策能否落地。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示。

改革完善商品住房銷售制度

李宇嘉表示，近期商品房市場出現積極變化，但止跌回穩的基礎還需要夯實。在房地產供求關係發生重大變化的情況下，舊模式難以爲繼，要真正實現房地產市場止跌回穩，需要轉向新模式。

中央經濟工作會議明確，推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。全國住房城鄉建設工作會議進一步明確了構建房地產發展新模式的五項重點工作。

具體來看，一是着力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪羣體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃爲抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。四是加快建立房屋全生命週期安全管理制度，爲房屋安全提供有力保障。五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護羣衆合法權益。

嚴躍進表示，房地產發展新模式是近幾年不斷被提及的重要內容，也是房地產企業在促進市場止跌回穩和推動自身轉型過程中要重點把握的方向。

在構建房地產發展新模式中，優化和完善住房供應體系被放在首位，政策延續前述“市場+保障”的供給端調控思路。在保障性住房方面，繼續圍繞發展保障性住房展開部署。在商品房市場，隨着人均住房面積增加、改善性住房需求凸顯，會議將增加改善性住房特別是好房子供給擺在更加重要的位置。

會議還將“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”列爲明年住房城鄉建設工作的一項重點任務，明確要提高住宅建設標準，構建支持住房品質提升的制度體系，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，推進老舊住宅更新改造，大力實施物業服務質量提升行動。

陳文靜表示，預計後續將有更多城市繼續優化供給端政策，爲“好房子”供給提供支持，本次會議強調支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，相關支持政策或將跟進落地。而“好房子”供應不斷放量，有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進市場修復。

前不久，住房和城鄉建設部副部長董建國在解讀構建房地產發展新模式重點時表示，要改革完善商品住房銷售制度，有力有序推進現房銷售，繼續實行預售的，優化預售資金監管，防範出現新的交付風險。本次會議再次對相關工作展開部署。

嚴躍進認爲，預計明年預售制度將會有較大調整，調整的方向包括推進現房銷售和優化預售資金監管兩個方面。

李宇嘉表示，未來一段時間應該是預售和現售並存的時期，開發商既可以選擇預售也可以選擇現售。一方面要加強預售項目的預售資金監管，另一方面政策將大力支持現售，以提高住房品質。接下來推進現房銷售，需要加大在供地、規劃、報建、金融等方面的政策扶持力度，房企也要做好市場需求調研。