瞄準存量資產盤活，自如資管聯手北科建開拓納保項目

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

對於開發商而言，城市更新往往會帶來大量的資金沉澱。爲規避這一點，憑藉政策東風，資本開始瞄上了“非改居”的新風口。

在拿下多個存量資產並改造爲自如寓運營一段時間之後，自如資管迎來了合作伙伴北京科技園建設（集團）股份有限公司（簡稱“北科建”）的加盟，兩者合作的第一個項目上海領雅自如寓已於近期開業，並實現較高入住率，其中最貴的邊套大戶型在開業當天已租滿。

據瞭解，上海領雅自如寓改建自一個產業園區項目，特別之處在於這是一個納保項目，民水民電更容易受到租客的青睞。

同策研究院研究總監宋紅衛指出，作爲泛概念意義上的保租房，也可以給城市更新留騰挪出成長空間。因爲政府除了規劃有專門地塊建保租房外，也允許一些商辦項目改造成長租公寓，通過納入到保障房體系裡而變成保租房。

目前，商辦物業進入產能過剩週期，如果能通過政府的政策扶持，將非居住業態改爲居住業態，並且納入到保障房的體系，則可以做到資產效率的提升。

正是看到這一點，今年3月，自如與北科建成立了項目合資公司，主要用於盤活存量資產，打造長租公寓、保租房等產品。

據自如資管總經理孟月透露，自如與北科建準備組建一支基金用於後續存量資產的投資，基金的投資計劃是10年以上，全部來自於自有資金，資金的最終投入量要看項目的運營情況。

自如資管的保租房生意

魔方公寓、自如等運營商此前有部分分散式房源，分佈於城市各個角落。雖然這部分房源在一定程度上填補了整個保租體系，但規模有限。以上海目前租房人數量大概900萬人計算，目前市面上供應的30多萬套保租房覆蓋率不到10%。

對於保租房的覆蓋率問題，孟月表示，線下商業業態受到需求不足、電商快速發展的影響，物業面臨轉型提效。未來，自如資管有更多機會對存量資產做價值定位的提升和實現。因此，他與自如資管團隊確定了未來發展方向，以專業基礎去實現資產管理的機構化，也將與北科建一起發揮共同優勢，在投資成本管理和運營管理層面發揮更大的提升作用。

孟月指出，將存量物業改建爲長租公寓或保租房的建設是城市更新中重要的一環。目前，非改居的大多數落地項目爲長租公寓和保障性租賃住房。

納保，是一個繞不開的話題。前述上海領雅自如寓是自如與北科建合作的第一個項目，已經納入保租房系列。據瞭解，目前自如納保的項目有上海暉盛自如寓、上海領雅自如寓、北京建國門和平自如寓、北京將府自如寓。

正如孟月所言，長租公寓、保租房可以作爲連接器，在存量市場尋找商業機會和客羣，推動供需兩端高效匹配，加速存量資產盤活，更好地做好業務經營和拓展。但要盤活這些資產，只有技術還不夠。作爲國企的北科建，擁有更多不動產投資經驗以及科技園區開發管理及運營經驗。

孟月指出，自如需要與有投資能力、產業整合能力的機構強強聯手，一起去前期做真正有耐心的探索和嘗試。

存量資產賽道大有可爲

“中國不動產市場已從增量時代邁入存量時代，一二線城市，大量核心地段的辦公樓、商場物業及城市周邊的產業園區亟待盤活。”孟月曾在公開場合提及，目前城市商圈人口總量、人口結構、產業都發生變化，在這種背景下，提升城市核心地段的存量物業價值的有效辦法，是將這些非居住型物業改成長租公寓或保障性租賃住房，結合周圍人羣的消費習慣，配套相應商業服務業態，讓物業供給和其周邊的消費需求形成有效匹配。

北科建科睿資本負責人孫京禕直言，存量資產賽道大有發展。其判斷依據來自三個方面：

第一，人口規模。人口是跟着產業走的，尤其是第三產業越發達的地區，人口就越聚集。這不僅適用於城市，還適用於城市的各個小商圈。

第二，租賃市場規模。以上海爲例，大約有30%～40%的人在租房子，這是非常大的一個存量市場。

第三，機構佔有率。發達國家的長租公寓機構佔有率較高，美國約在30%，日本將近有80%的出租房源掌握在機構手中。相比之下，國內機構對存量資產改造公寓出租的佔有率不到3%，拓展空間巨大。

與此同時，在目前的金融大環境背景下，越來越多的存量資產面臨更激烈的挑戰，轉型改造勢在必行。孟月更願意將存量資產改造稱爲“價值再發現”，比如長租公寓，有些區域和供給是足夠了，但有些區域可能是供給不足。投資運營商應根據一個片區內資產錯配、服務錯配的現狀去尋求資產的投資機會。

孟月並不擔心規模競爭的問題，因爲在城市更新過程中，地方政府會不斷出臺政策指引，細分到不同的區域和商圈，機構做具體的投資和運營管理時只需要看看周邊的供給和需求。

“根據居住需求和現有的市場供給看，如果市場存在缺口，我們就去補足市場空缺，這是我們增長的核心要素問題。”孟月進而透露，目前自如資管主要在北京、上海、廣州、深圳等城市尋求新的項目投資機會，杭州、南京、蘇州、武漢也會是未來重點佈局城市。

從北京到上海，再放眼國內新一線城市，孟月指出，在城市成熟商圈內，自如通過對商圈租賃市場的研判，將合適的存量物業改造成長租公寓，可以有效地盤活資產現金流，提升資產價值，同時解決部分新青年的安居需求。

一個事實是，自2023年下半年以來，深圳、上海等城市都陸續發佈了非居住存量房屋改建保障性租賃住房的相關意見。同時，在經營貸、稅收等方面，國家給納保的保租房提供了更多政策支持。未來，保租房、長租公寓或成爲化解存量房困局的重要抓手，但如何高質量運營，仍是參與各方需要研究的重要課題。