引入社會資本，助力國有企業有效盤活存量資產

6月6日，戴德樑行發佈《進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》解讀。“解讀”對該“意見”中國務院就盤活存量資產的背景、重點方向、盤活方式、政策支持、獲得資金投向等方面給出的政策指向作出深入分析。

引入民營資本參與城市更新，推動國有資產向社會資本開放

經過多年的投資建設，我國在基礎設施等領域形成了一大批存量資產，國有資產規模也在穩步提高，2020年全國國有企業資產總額達268.5萬億元，較2017年增長了46%。這些沉澱的國有資產集中在國企擅長的領域如基建投資、民生事業、戰略新興產業等，但經過多年的運營，有些資產逐漸成爲低效甚至無效資產。因此，近幾年，地方政府在有序推動城市更新、盤活存量資產方面的意願強烈。但由於城市更新需要注入大量資金，很難單獨依靠政府的資金投入，因此引入民營資本參與城市更新成爲其中重要的投資主體就變得尤爲重要。

不過，從過往的經驗看，國有企業往往對於自有資產的梳理、提升和處置的動力不足，藉由本次“意見”的發佈，從政策的角度爲國有資產進一步向社會資本開放打開了一個新的窗口，爲未來國有企業未來在資產盤活和在城市更新中更多的引入民間資本提供了推動力。

鼓勵更多符合條件的基礎設施公募REITs項目發行，推動該領域的健康發展

基礎設施公募REITs的發行可以減少存量資產對企業的資金佔用，加速資金回籠，回籠的資金則用於新項目建設，形成投融資的良性循環。這種方式可以降低政府債務風險，尤其在當前地方政府債務壓力較大，融資有難度的情況下，通過盤活存量既可以擴大有效投資，又避免了過去無序舉債的現象。因此，利用資產證券化的方式進行融資成爲目前國有企業盤活存量資產的首選。

2020年4月30日，《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》正式發佈之後，截至2022年5月，國內基礎設施公募REITs共有12支產品成功發行，總市值達458億元，起到了良好的融資效果。已成功發行的REITs資產類型包括產業園區、倉儲物流、高速公路和生態環保基礎設施，共包含29個底層資產，其中在不動產權類中，產業園區和倉儲物流各佔8單。2022年5月30日，證監會辦公廳與國家發改委辦公廳聯合發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，要求推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。這意味着保障性租賃住房REITs試點正式啓動，基礎設施REITs多元化擴容又邁出了實質性的一步。此外，清潔能源、新基建等行業也在積極參與基礎設施REITs試點，對產業園區、高速公路、倉儲物流、生態環保等行業的REITs規模也在持續擴大。預計今年會有更多的基建公募REITs獲批投放市場，爲新項目的建設提供更有力的資金支持。

吸引社會資本參與盤活城市老舊資產，促進盤活存量和改擴建的有機結合

2021年2月國務院印發的《國家綜合立體交通網規劃綱要》明確提出“推進以公共交通爲導向的城市土地開發模式”。目前，社會資本參與項目的機會較少，鐵路場站周邊用來吸引社會資本參與可開發土地多是開發難度大、盈利能力低的地塊。與之相對應的是，社會資本對軌道交通場站周邊的土地開發十分感興趣，但一方面苦於沒有渠道介入，另一方面出於對項目盈利能力的考量讓他們難以介入。在目前政府財政較爲緊張的情況下，本“意見”的出臺有望讓社會資本能夠參與到這個板塊的開發和建設中，從而形成政府、軌道交通集團、投資人和市民多贏的格局。

國家統計局的數據顯示，截止到2020年，我國共有萬噸級以上的港口2592個，這其中，很多港區面臨搬遷或功能及產業的改造提升。一些開埠時間較早的港口不但面臨港口的搬遷，同時還要圍繞新港進行新城建設，而原有港口由於已經不再具備港口功能，因此需要全面提升產業，從原有的製造業升級到服務業，通過大量的資金投入盤活既有資產，實現土地價值的全面提升。社會資本在這類升級改造中通常可在拿地後期獲得發展機會，本次“意見”的出臺也爲社會資本在老舊港區的搬遷和功能改造提升方面拓展了新的可能性。

戴德樑行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示：“本‘意見’的出臺爲解決在諸多壓力下有效籌藉資金實現穩增長包就業提供了方向和路徑。從市場的角度來看，‘意見’的實施可以有效推動基礎設施公募REITs的發展，讓國企在盤活存量資本方面不斷拓寬新的思路。對於低效或無效資產，我們有望在市場上看到更多的國有資產的轉讓。此外，TOD建設、港區的新城建設和產業升級等過往社會資本進入機會較少的板塊則有望進一步向社會資本放開，從而實現多贏局面。”