每經熱評丨推動開發商格局多樣化 土拍市場需要更多“貝殼們”

每經評論員 薛暉

近日，北京順義新城23街區空港六期地塊開拍，吸引了37家企業參拍。在一衆強勢的品牌房企名單中，引人注目的一個名字是“貝好家置業”，其背後股東是貝殼找房。自去年7月貝殼正式宣佈“一體三翼”戰略佈局，這是“貝好家”第一次公開現身土拍市場。

坊間關於貝殼“下場拿地”是否將轉型爲開發商的爭論莫衷一是。由於貝好家本輪並沒有成功拿地，因此尚難確認拿地後將如何操作。但從目前信息看，貝好家即便是要做項目開發，也不可能重複傳統開發商的模式。而無論如何，貝好家既然已經亮相土拍市場，就表明貝殼將延長其產業鏈。今後，也可能會出現在更多城市的土拍市場上。

此前貝殼的一體兩翼戰略已大獲成功，此次新添一翼，將對房地產行業帶來哪些變化？筆者認爲，影響至少有以下四點：

首先，住宅開發者和購房者的關係會改變。

以往的開發商，雖然也會考慮客戶的需求，但主要還是以盈利爲導向，一旦客戶需求與企業盈利需求衝突，往往就會犧牲前者。而貝殼掌握大量用戶需求數據，可以基於數據建立用戶需求的產品模型，然後將這些信息給到房產製造商，來爲客戶量身定製產品（房子）。

其次，土拍市場上清一色開發商的格局將改變。

自2003年開始全面推行“招拍掛”以來，城市土地拍賣市場逐漸形成開發商壟斷格局。由此，住房供應也幾乎只有商品房。由於商品房類型單一，很難滿足全體人民的多樣化需求。這也正是中國房地產市場後期種種問題爆發的深層原因。

反觀國外，許多國家的土地市場上拿地主體是多樣的。既有房地產開發商，也有政府，還有公益組織和社團（工會或教會），甚至有百姓個人拿地。建成的住房既有商品房，政府福利房，還有公益性的微利房以及百姓集資的自建房。

多元化的市場，使得房價大起大落風險降低，相應的金融風險也小。而貝殼這類中介機構的加入，拿地主體更多元了。尤其後者一定程度上代表客戶需求和偏好，其拿地方向策劃，必將影響開發商的判斷。

其三，貝殼能做的事，理論上其他大型中介機構也能做。如我愛我家、中原地產、世聯行、21世紀不動產以及區域性的中介機構，也可以基於自己的大數據優勢進軍房地產開發領域。

實際上，貝殼的一體兩翼也是其他競爭對手研究和模仿的方向。如長租和家裝，其他的中介平臺也在做，而且也很成功。那麼，貝好家模式爲什麼不會被複制呢？如此一來，行業模式會加速改變。

其四、地方政府也會歡迎“貝殼們”。在土拍市場逐漸降溫的大背景下，地方政府實際上是願意看到有更多新面孔參與土拍的。從行業發展來看，也需要有更多新勢力新模式新資本進入房地產開發領域。