買番禺注意!245萬的房子銀行評估只值180萬
廣州樓市大“限”百日，成交暴跌之下房價始終堅挺。網絡上紛紛揚揚的漲價新聞，對真正買家而言，除了徒增壓力，從未讓他們在實現買房夢的路上前進半步。有鑑於此，本期本站房產帶着尋找窪地的目的，來到番禺市橋板塊，看看避開大熱的萬博，剛需能否“撿漏”？
廣州樓市大“限”百日，成交暴跌之下房價始終堅挺。網絡上紛紛揚揚的漲價新聞，對真正買家而言，除了徒增壓力，從未讓他們在實現買房夢的路上前進半步。有鑑於此，本期本站房產帶着尋找窪地的目的，來到番禺市橋板塊，看看避開大熱的萬博，剛需能否“撿漏”？
在番禺撤市前，市橋板塊是番禺的絕對核心，無論是資源配套還是生活氛圍，地位相當於越秀之於廣州，雖然在設區後，華南板塊等相繼崛起，並且憑藉來往廣州中心更便捷的交通優勢，房價水漲船高，但市橋板塊的宜居價值，在老番禺人的心中，始終佔據絕對地位。
大市橋細分的話，主要包括6個部分，東西南北中5個區+石基區。東區爲德興南路以東，大龍街以西；西區爲西麗路以西各路段；中區爲西麗路以東、德興南路以西、東環路以南、市橋河以北部分；北區爲東環路以北部分；南區是市橋河南岸，包括800多年曆史的嶺南文化名鎮——沙灣鎮，市橋南近年是一手新貨聚集的區域，不乏大型樓盤。而石基鎮接近市橋的區域，主要依託市橋配套發展房地產，因此也納入大市橋範圍。
早在2015年，時代地產在市橋南拿地，樓面價就去到1.6萬/平，現在這裡的房價已經領跑整個板塊，二手隨便都要上3萬/平。因此本站房產決定往板塊的邊緣探營，根據目前在售的情況，最終，一手盤選定了靠近西區的大夫山尚東、位於中區市橋地鐵站附近的碧桂園星鑽，二手盤選定了番禺廣場附近的大社區金海岸花園和東湖洲花園。究竟，剛需在這些地方還買得起嗎？
考慮到二手便宜，更容易上車，本站房產首先介紹下在番禺廣場一帶淘房的收穫。這裡雖然是3號線終點站，但擁有地鐵加持，周邊有永旺夢樂城等商業配套，生活舒適度和便利性都很高。小編本來以爲這裡會是窪地，結果發現房價也早已漲起來。
第一個盤：東湖洲花園。位於番禺區清河東路東段傍雁路，距離3號線終點站番禺廣場站大概3個公車站的距離，小區出大路對面是番禺客運站，中介介紹，未來會有地鐵3號線延長線。
根據此前的規劃，項目將分組團規劃，整個小區建有約80棟18-25層的高層住宅，總戶數6600戶，爲110萬平方米的超級大型成熟社區。
1套84方的單位，業主放盤280萬，算下來均價3.3萬，不過中介表示，成交價通常只要260萬左右。另外1套93方東南向三房，業主放盤290萬，均價3.1萬。靠馬路，比較吵，而且一個房間在門口，沒辦法用做臥室，只能做兒童房或者書房。
另外小區目前還有部分新房在售，一手尾貨在售280方的大戶型，毛坯價在2.7到3萬左右。一二手倒掛也反映出，目前的二手賣家報價存在比較嚴重的水分，成交併不旺。
另一個盤：金海岸花園。同樣是周邊規模比較大的成熟小區，位於金港灣購物廣場對面。中介告訴本站房產，金海岸花園樓梯樓均價2.5萬，95方三樓總價245萬，但因爲銀行評估價大概只能到1.9萬，所以首套首付都要去到135萬！
中介表示，基本上番禺廣場一帶的二手房銀行評估價都做不到成交價，附近另外1套散盤的84平三房，放盤價188萬，但銀行評估價只有158萬，所以首付加上雜費要給到86萬，算下來，門檻比買新房更高！
中介還簡單介紹了項目近期放盤價，金海岸花園三期109平電梯樓，2.84萬/平，總價310萬，南向，低層單位，2009年房源；四期爲項目最新的1期，2010年房源，最近有1套100方的北向單位，放盤價290萬。但就算是較新的電梯樓，銀行評估價基本也要比成交價低2千，290萬三房首套首付要100萬。
對於買家來說，拿得出這麼高的首付，還不如買二手？所以，本站房產來到大夫山尚東。這個盤最主要的賣點是背靠大夫山森林公園，步行10多分鐘即可到達；南邊是禺山西路，自駕12-15分鐘能去到廣州南站；再沿着禹山西路東邊爲市橋板塊，車程7-8分鐘。目前項目設有樓巴，7-8分鐘接駁地鐵3號線漢溪長隆站。
項目佔地面積4.2萬方，總建築面積爲12.5萬方。整體分2期開發，目前在售一期79平兩房尾貨，2.3-2.4萬/平。A6棟二期預計本月底或下月初開賣，是項目唯一的獨棟，面積段爲88平三房、110平3+1房單位，預計2.6萬/平，小戶型總價預計210-220萬起。
1期79平的兩房，是難得的南向小戶型，但只剩下低樓層，實用率爲83-84%，總價180萬起，也就是首付款只需要54萬。這個預算在番禺買新房，應該是最低門檻了，不過要注意是，該盤爲毛坯發售。
2期目前正在誠意登記的88平三房，每個房間的設計都比較方正，但小房比較逼仄，不過這個面積段能做三房，已經算非常實用了，另外還有個大入戶花園，空間利用率高。
小區內部未來會配套1萬方的商業體，目前正在施工，預計9月份建成對外招商。值得注意的是，大夫山尚東是單合同，所以首套房買家準備首付款，按總價3成算就行了。
大夫山尚東附近的二手主要是祈福新邨，本站房產近期也去踩過盤，現在二手的電梯房均價在2.5萬左右，105方電梯三房總價260萬，但沒有小戶型，買家可以自行對比。
繼續往正宗市橋板塊走，本站房產來到碧桂園星鑽。這個樓盤目前還非常低調，幾乎沒怎麼對外宣傳，但在行業裡還是頗受關注。爲什麼？1、離地鐵站近；2、門口就是公園；3、有學位。
碧桂園星鑽是全新盤，位於東環路與光明北路交匯處、城北公園南側，距地鐵3號線市橋站僅約600米。樓盤門口就是城北公園，兩者一路之隔。
樓盤總建築面積約26萬㎡，規劃爲新一代大型都市綜合體住區， 包括有高層、超高住宅，大型綜合商業MALL，特色主題風情商業街等。其中-1到-3爲地下停車場及商業，1-3層商業，4層架空，5層以上爲住宅，總貨量200多套。
碧桂園星鑽首期將推出97㎡三房和117㎡四房兩個戶型，目前還沒開放樣板房，價格待定。可以先看看圖紙瞭解下，97平三房，南向廳出陽臺，3.7米開間，主臥帶套間和飄窗；117平做到了四房，大客廳雙陽臺，主臥帶衛生間和衣帽間。
除了本身的配套外，項目約2公里內覆蓋番禺賓館、易發商業街、鑽匯廣場等繁華商業中心。此外，教育方面，碧桂園星鑽對口的是富都小學，繳費可以入讀省一級的北城小學，另外周邊還有同樣是省一級的星海中學，未來入市值得期待。
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