賣厝阿明／找對租賃業者 房客權益沒煩惱

租屋族示意圖。圖／聯合報系資料照片

包租代管社會宅租賃市場正夯，租賃業者的業務發展，相當受房客滿意程度影響，租服業者要如何提供房客專業與優質的服務，建立一個可複製的SOP相形重要。

新北市租賃公會張惠山提供自身經營租賃服務六大心法，分享租賃業者能提供專業的房屋知識，提升房客的居住體驗，建立業者良好聲譽：

一、理解房客需求

理解租客需求，是租賃業者首要關心的問題，包括租金承受範圍、居住品質要求、交通設施需求等。

房仲及包租代管業者在與房客溝通時，可直接詢問房客的具體需求，如果希望交通方便，能否接受無電梯公寓、西曬房等，確認房客的最高期望及最低要求，在開始爲房客找尋合適的房屋。

二、提供透明資訊

房屋市場上，房客難自己找到足夠透明的資訊，因此租賃業者在瞭解房客需求後，必須經過詳細的市場調查，將最符合房客需求的物件篩選出來，提供照片及房屋的詳細資訊，以及正確的市場行情，並親自帶領房客看房，瞭解房屋及周邊環境的實際情況，讓房客能儘可能掌握所有可能物件的完整資訊，以做出正確選擇。

三、房屋管理維護

房屋管理維護比出租房屋更爲麻煩，這也是忙碌的房東喜歡將房屋外包給房仲、包租代管業者處理的原因之一。

在房屋尚未出租前，租賃業者應維持房屋的整潔及安全，在房屋正式出租後，建立全天候服務系統，確保房客在遇到狀況時，能夠即時聯繫團隊、派員修繕，讓房客立即得到協助。

四、制定租約條款

完整清晰的租約條款，能夠保障房東及房客雙方的權益，租約當中應包含房東與房客雙方基本資訊、房屋詳細資訊（地址、房屋類型、內建設備等）、租金相關內容（每月租金、付款日期、付款方式）、租賃期間、續租條款、使用規範（禁止轉租、改建等）、維護責任與報修流程、違約與解約方式，以及押金及其償還條件。

五、提供法律諮詢

房客比起房東，通常更不瞭解法律保障房客的權利義務，因此租賃業者在帶領房客看房、解說契約時，應詳盡的爲房客解釋契約中各項資訊，並告知房客房屋若出現問題，法律有明確說明房東須盡修繕責任，房客有權向房東要求修繕，以維護居住安全及品質。

若不幸發生糾紛，可依《租賃住宅市場發展與管理條例》及消費者保護法保護自身權益。

六、租屋補助條款

另外，租賃業者應掌握目前市場上有提供租屋補助的物件，在與房客交流時，主動說明政府的租金補助政策，清楚告知租金補助的申請資格（所得限制、未重複享有住宅補貼、年齡要求等）、金額上限（不同縣市上限金額不同），若房客具備申請資格且有意願申請補助，在契約上租賃業者應詳細記載申請者的負擔租金及補助金額，避免後續因記載不詳實而造成糾紛。

新北市租賃公會張惠山說明，租賃業者處理龐大民衆居住權益問題，如能深耕專業知識、落實專業能力，耐心並細心的說明各項條款，即時解決房客問題，更能長期建立房客與租賃業者間的信任關係。

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新北市租賃公會張惠山。 圖／張惠山提供