呂秋遠／豪宅誰能入住？法院判決前不是你說了就算
▲南港某豪宅開會決議，拒絕社區承租戶的8名電競選手入住，理由爲「電競選手會吸毒、打架生事和令大廈治安轉壞」。（圖／翻攝自Google Map）
據說這句話出自於TVBS採訪某社區管委會時，管委會對於「電競選手能不能住在社區裡」的答覆。管委會是否有這麼說，無從得知，但是倘若是真，在他們眼裡，大概只有住在帝寶的人夠資格當他們鄰居而已，其他貧民應該都會讓房價下跌，而且讓社區風氣敗壞、影響社會安定。
講這種話可以一笑置之，但如果根據這種話來限制有使用權的住戶居住，恐怕就已經違法。基本上，住在公寓大廈裡，專有部分所有權人本來就可以自由使用，只有共有部分纔可以由區分所有權人會議（住戶大會）制訂約定使用。白話文來說，「林北買房子，愛怎麼用就怎麼用，關你們屁事？」但是現在這個社區的住戶大會，竟然對電競選手租房子，要求各種苛刻條件，包括「訪客不得留宿」、「不得多於3人同時使用健身房」，最後甚至要取消選手們入住大廈的權利。
基本上，只要符合使用執照與住戶規約的規定，專有部分本來就是想怎麼使用都可以。換句話說，我買了房子，只要依法律規定使用，所有權、使用權都應該受到法律保障。管委會現在不讓電競選手合法進駐，所使用的方法，就是透過住戶大會，不斷的以新規定的方式，刁難住戶，甚至表決不讓他們進門。他們認爲，這就是所謂的住戶規約，住戶們應該共同遵守。
可是，高貴的住戶們，規約只能作爲請求權的依據，不能直接自己開罰，只能要求主管機關或是法院處理，由法院來判斷誰對誰錯，如果自行處理，導致對方有生命、財產上的損失，還要負損害賠償責任或是刑事責任。舉例來說，住戶大會可以在規約里約定不能養貓狗（這是惡法，但確實有規定），如果養貓狗，要處罰三萬元，而有住戶真的養貓狗，也是要到法院提告，由法院認定規約是不是合法，又不是住戶大會想罰就可以罰。
不然住戶大會如果通過規約，有小孩不能入住，因爲很吵；有老人不能入住，因爲會死；有病人不能入住，因爲危險；有孕婦不能入住，因爲不方便，這些都會影響房價，難道這是合理的嗎？我們難道可以假設，有人入住以後「可能」很吵、「可能」出入複雜、「可能」製造噪音，所以我們不讓這些「有人」進入？當然不能。
那麼，到底什麼情況下才可以把住戶趕出去？
第一種情況，積欠管理費達到房價的百分之一；第二種情況，違反建物的正常使用，或其他住戶的重大權益；第三種情況，違反法令或規約，情節重大。在這三種情況出現後，要先促請改善，三個月都沒改善，就可以經由住戶大會表決，要求遷離，還要訴請法院判決，三審定讞以後才能依法執行。
請問現在想入住的電競選手，究竟違反哪一條？他們還沒入住，何來影響住戶的重大權益？何來積欠管理費？何來違反法令規約？還是這些高貴的住戶們，都有預知能力，已經知道他們未來「一定會」影響住戶？而且，在沒有經過法院判決之前，怎麼可以禁止住戶合法入住？
不就是高貴住戶們的心態，認爲電競選手就是「吸毒、打架生事和令大廈治安轉壞的社會渣滓」。如果是過去黑白種族隔離的時代，或許這種偏見還可以矇混過關，可是瑞凡，我們回不去了。現在犯罪率最高的社區在哪裡，難道高貴住戶們不知道嗎？
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●作者呂秋遠，碩博士畢，宇達經貿法律事務所執行合夥律師，原文刊載於作者臉書，以上言論不代表本報立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net