陸敬民／現在到329檔期都是「死魚盤」　2產品可入手

▲2021~2022年購屋的少年房神，現在正面臨陸續交屋，反而會用合理或略低市場行情出售。（示意圖／記者張雅雲攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

今年房市網紅現象特別甚囂塵上，尤其在限貸令、新青安、信用管制三管齊下後，網紅傾巢而出，史上房地產網紅之亂堪稱始於2024年，影響所及第4季更是變本加厲。

針對各類專家、名嘴、網紅、自媒體的網紅們，我建議政府單位應進行制度化規劃，比照股票市場分析師，必須領有執照，分析時更不能有所謂的直播帶貨。像是之前很有名的名嘴動不動就說跟央行總裁楊金龍很熟，以房地產名嘴網紅身分，對國家政策下指導棋，這種利用自媒體優勢誤導社會，產生擾亂市場隱憂，政府機關一定要介入瞭解。

目前預售屋市場絕大多數專家、名嘴、網紅，都犯了邏輯上的錯誤，不少人把預售市場的房價，跟中古房價搞混在一起，也把投資、首購、換屋對房價的認知漲幅搞混。

例如有些專家提到房市，已嚴重背離預售市場實登行情，新竹房市均價34萬元，實際上是中古大樓均價，而預售案已經到7~8字頭，會讓普羅大衆覺得房價有相當大反差，事實上，兩者均價根本就是兩回事。

▲目前的中古屋實登，包括竹科、中科、南科的3科房價，已經有社區出現價格落差 。（示意圖／記者陳筱惠攝）

目前的中古屋實登，包括竹科、中科、南科的3科房價，已經有社區出現價格落差，很多仲介以爲這是個案，以竹科社區爲例，屋主進貨價3~5字頭都有，現在周邊預售開價7字頭，3字頭屋主會率先脫手獲利賺價差，因爲房價已經開始「滯漲」，放到明年329檔期，屋主單坪少賺5~10萬元。

因此，千萬不要認爲新竹預售屋7~8字頭是房價持續攀高，政府無效打房，2022年Q4至2024Q4竹北新案房價沒有大幅拉擡，7字頭入手的民衆麻煩大了，預售放了2年現在還在7字頭。

2021~2022年滿手貨的少年房神，現在正面臨陸續交屋，反而會用合理或略低市場行情出售。當初以3~6字頭入手的買家，賣得掉會先出貨，這是竹北業界不會公開的秘密，現階段民衆沒有購屋急迫性，怎麼會用高價去購屋？

我預估，今年928檔期至明年329檔期交易鐵定是窒息量的「死魚盤」，從周成交0~2戶可看出端倪，明年的329是非常關鍵的時期，現在建商以撐待變，明年329檔期如果建商推出首購產品，規劃、設計、定位、訴求都跟附近個案類似，但價格低於周邊8~10%，可確定房地產下行趨勢正式開始。

建議想入手的首購自住客，購屋優先順序，首先是2年前平轉預售屋，其次是明年329檔期預售新案，低於周邊行情8~10%產品，其它物件停看聽，會是比較好的策略。

►陸敬民小檔案

學歷：淡江大學中文系畢業

經歷：《自由時報》房地產記者

現職：《住宅週報》社長