樓市新的信號，買房人該咋辦

最近該不該買房了，很多中介都在呼籲大家抓緊買房了，甚至不少都在說銷量瘋漲後大家再不買就來不及了，因爲樓市太飢渴了，大家都要靠賣房這波去賺一波錢的，還很多房產大V還在組織團購了，因爲開發商給到的佣金，所以不得不把更多剛需圈進去買房了，當然推薦的更多還是郊區的房子了，佣金給的夠，那自然就有人願意去推薦了。

而我們之前也說過了，這輪樓市在一線沒有完全鬆綁之前都算是下跌的路上，現在不是說不能買房，而是要根據自己的需求去買房，而不是被房產大V拱着去入市了，現在還不能加太多的槓桿，因爲未來的收入還是要掂量一下的，你是否能持續有現在這種收入，就像自媒體行業，好的時候月入十幾萬，但是一旦平臺收緊或者不給你推流了，那可能月入就變成小几千了，這種波動對買房這件事來說就是不可承受的了，而且現在各行業都有不同程度的降薪，雖然利率是降了一些，但是相比收入的下降來說其實是同比例的而已，而且現在像廣州已經要求商貸利率不得低於公積金的利率了，也就是利率給大家調整的下限已經基本到頭了，除非後續公積金繼續去下調，商貸的話纔可能有繼續下調的空間了，現在各銀行減掉的基點都比較多了，每個基點都是在割銀行的利潤奶牛。

而統計局9月70城房價數據來看，二手房還是在全線的在下跌，不管是同比還是環比的話都還在下降，這也是9月一線出了重磅刺激政策的重要原因，因爲現在是一線的主場，一線出政策越猛烈，後續業主以價換量的意願就會更強烈了，市場現在關注度起來了，就有機會能出貨了，而從住建局信息來看，截止10月21號，廣州全市新房認購量突破了7680套，比9月全月新房的總量5164套增長了48.7%，因爲9月底廣州就全面放開限購了，相當於把所有的剛需需求都釋放到10月進行消化了，而國慶期間核心地段的新房都出現了不同程度的熱銷，當然外圍的去化還是比較困難的，現在更多人的眼光還是聚焦在中心四區和近郊的新房中。

而上海樓市也比較猛烈，雖然沒有完全鬆綁限購，但截止22號，上海新房成交了6183套，二手房更是累計成交了16023套，而9月的二手房同期只有1.09萬套，差不多增長了近一半的銷量，這也是政策釋放的明顯的利好，因爲上海把社保要求降低了，還把限購套數增加了，當然如果橫向對比來看的話，9月的新政效果是不如過往5月的政策的，因爲現在是長期刺激後的結果，越到後面，刺激的效果持續的時間必然會越短，銷量快速攀升之後會重新進入冷靜期，甚至不少交了定金的客戶又會覺得自己買早了，應該再等等更多一些的福利出盡。

所以接下來大家還是圍繞幾個維度去思考和判斷，一個是一線城市何時政策觸底，政策觸底了纔可能有大家預期的觸底，不然的話，後面如果二手房交易免稅、新房免交契稅之類的話，那是不是又能省下一筆不小的費用了；還有一線配售型保障房的大量入市，不僅是拉低了大家入住核心區的門檻，也解決了純粹剛需居住的問題，這樣周邊的商品房想漲價的話也得掂量一下了，只是說還在起步，需要一定的時間去擴建或者收購存量新房作爲保障房，不過，明年必然是配售型保障房的爆發元年；

第二個維度還是銷量的持續力，量在價先在這輪樓市依然是適用的，大家看到的熄火其實都是銷量的熄火，沒有成交量的前提，價格說上漲那就是天方夜譚，因爲最便宜的房子都沒賣出去，你掛出高預期的價格是根本無人問津了，只有市場上最便宜的房子都有人接盤了，剩下想賣房的業主才能逐步把價格拉上去，當然這裡面也包括法拍房了，現在不少人斷供都在走法拍的渠道了；

第三個維度就是民營開發商是否還持續高價去拿地，如果民營房企還在自覺不斷的去高價拿地，那說明樓市還有利可圖，這些房企願意冒風險去開發賺取利潤，而如果僅僅剩下國央企在自娛自樂的拿地賣地，甚至一旦發現地段變化後又重新退地的話，那土拍市場這個源頭要火爆起來就比較難，麪粉和麪包是相輔相成的，現在麪包賣的稀巴爛甚至不少腐爛過期了，怎麼可能期盼麪粉能賣的上很好的價格呢，而且樓市這個東西，是有比較長一段的政策啓動期的，政策上了到真正有作用之間少則三個月，多則半年後纔會持續，所以現在還是買方市場，賣家和房企比買家都着急，而且現在還有個點是未來的新房公攤會越來越小。

就像廣州來說，已經有房企可以做到100%使用面積甚至朝着120%到150%進行挑戰了，這對過往的二手房也是非常大的衝擊，相當於未來你買90平的房子，可以享受到過往買120平房子的使用面積，這對很多人來說就是非常大的誘惑力了，加上現房的銷售機制逐步完善，相信能買到爛尾樓的機會也大大減少了。因爲大家都被樓市傷害了好幾年了，也在這裡面學會了很多東西，房價不是一直會漲的，每個城市也是一直漲的，一線也不會無腦漲的，都是需要有一個個實實在在的購房需求去貸款、去加槓桿、去掏空三代人的口袋才能支撐起來的，沒有這些購房需求，天量的房子就是一堆鋼筋混凝土而已，保障房和商品房未來將兩條腿走路，房地產稅也會陽光普照起來，土拍財政收入的替換之路，我們都將見證到的。