六大國有行領跌，存量房貸降息預期重擊銀行板塊，9月樓市政策窗口期臨近，2000億調降空間如何權衡？

財聯社9月3日訊（記者 郭子碩）今日銀行板塊迎來重度回調。

截至收盤，42只上市銀行股中除滬農商行收漲0.3%、重慶銀行平盤外，其餘40只悉數下跌。銀行板塊日內下跌1.52%，領跌所有行業板塊。而在銀行板塊內，國有六大行跌幅均超2%領跌板塊，其中農業銀行下跌4.48%，工商銀行下跌3.03%。

多位受訪人士對記者表示，今日銀行股下挫，一定程度上與市場上存量房貸降息預期升溫有關。

麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙告訴財聯社記者：“今日銀行股價下跌，大概率與前兩天市場消息稱存量房貸降息預期有關。一旦銀行存量房貸利息下調，將進一步降低銀行的收益率，直接影響銀行的盈利能力，短期來看對銀行股價來說有一定的負面作用。”

“綜合來看，存款房貸降息預期多少對銀行股表現造成一定影響。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也告訴財聯社記者：第一，如果存量按揭貸款轉按揭改革確認推行，對銀行來說是利空的。第二，從銀行的個貸數據來看，房地產業務下行對貸款產生了一定的衝擊，個人住房貸款同比下跌比較明顯、第三，多家銀行最新個人住房貸款不良率有所增加，部分城商行尤爲突出。

中金公司9月2日認爲，近期銀行股價快速上漲後出現回調，除了對於存量按揭利率調整導致息差承壓的擔憂之外，也由於短期內交易擁擠度上升，在整體市場風險偏好改善導致避險資金流出高股息板塊。

不過，中金公司此前也指出，假設存量按揭利率下調，雖然短期內抑制銀行股價表現，但也意味着中期風險的提前緩釋。王小嬙補充，從長遠來看，降低存款利率有望減緩當前的提前還貸現象，減緩居民貸款的壓力，改善當前的消費預期，提振市場的消費能力和信心。存量房貸的貸款利率下調有助於更好地管理風險，穩定發展。

存量房貸利率降息預期升溫，機構測算顯示調降空間或超過2000億

政策面上，據央行今年7月發佈的《中國區域金融運行報告（2024）》，存量房貸利率下調對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用，強調在下一步工作中要“堅持在市場化法治化軌道上推進金融創新發展，督促金融機構繼續將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關係，有效減輕居民利息負擔，釋放公衆投資和消費動力，激發市場活力，推動經濟持續回升向好”。

市場面上，存量房貸利率與新增房貸利率的差距還在進一步擴大。自去年四季度存量按揭利率下調後，今年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。多地新發放的首套住房貸款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

在王小嬙看來，由於9月份是樓市政策的高發期，且以往9月多次出臺重磅政策，不排除9月份會實施下調存量房貸的貸款利率的可能性。雖然短期能給銀行帶來負面影響和經營壓力，但從整體宏觀經濟發展的角度，降低存量房貸利率是大勢所趨。

“政策窗口趨近，若調降存量房貸利率，潛在空間或2倍於2023年9月。”開源證券首席宏觀分析師何寧認爲，樂觀情形下可能包括兩部分調降，一是面向存量非首套房、類似於2023年9月的補降的情況。二是2024年5月取消房貸利率下限而存量房貸並未享有的情況。兩者合計對應潛在調降空間1922億元-2693億元，佔2023年居民可支配收入的0.35%—0.49%。

中金公司估算，假設全部按揭貸款利率通過轉按揭和自主調整的形式下調至新發放利率水平，估算存量按揭利率平均下調約60bp，估算減少借款人利息支出每年約2400億元，規模超過2023年。假設轉按揭的範圍僅包括首套房房貸（假設佔存量房貸比例約爲90%），估算存量按揭利率平均下調約54bp，估算減少借款人利息支出每年約2000億元。

提前還貸熱度不減，銀行優質按揭資產仍在縮水

一直以來，按揭貸款都是銀行青睞的優質資產。從中報數據來看，存量房貸用戶提前還款的需求依舊旺盛，銀行的按揭資產規模“縮水”趨勢未止。

東方財富Choice數據顯示，上半年42家上市公司的個人住房貸款餘額達34.076萬億元，較去年同比減少1.97%。六家國有大行上半年個人住房貸款餘額合計26.12萬億元，在42家上市銀行個人住房貸款餘額總規模中佔比77%。上半年，僅六大行的個人住房貸款餘額就同比減少了6547.59億元。剔除規模增加的郵儲銀行，其他五家國有大行個人住房按揭貸款餘額減少6923.06億元。

不過，當前商業銀行的淨息差仍然面臨一定壓力。對於存量轉按揭、存量房貸利率下調的可能性，嚴躍進也提示，直接下調業務衝擊比較大，需要綜合考慮銀行的息差空間，包括降低存款成本等，只有這樣銀行纔有主動性。

克而瑞研究中心也認爲，對於跨行“轉按揭”，商業銀行需要考慮的情況比較多，包括如何建立統一的轉貸程序，怎麼避免新貸款銀行附加過多轉貸條件，如何緩解淨息差收窄後銀行面臨的經營壓力，銀行淨息差在1.5%左右，存量房貸降息、跨行“轉按揭”推行的對商業銀行的負面影響較大，也將直接制約商業銀行的積極性和安全運營，還需後續更多細則出臺來支撐。