8月LPR意外非對稱降息，房貸利率下調預期落空

今日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2023年8月21日貸款市場報價利率(LPR)爲：1年期LPR爲3.45%，較上月下降10個基點；5年期以上LPR爲4.2%，與上月保持不變。這也是自6月20日LPR兩個期限報價同步下降10個基點後，1年期LPR在年內的第二次下行。

圖源中國外匯交易中心網站

不按套路出牌,LPR單邊下調致房貸利率無緣下調

此番5年期以上LPR按兵不動出乎市場意料。在8月15日，央行公佈“降息”，MLF(中期借貸便利)利率下調15個基點至2.50%，7天期逆回購利率下調10個基點至1.80%。對此，業內普遍解讀8月LPR預計會出現下調。

由於本次5年期LPR按兵不動，這也意味着與之密切相關的房貸利率，本次下調預期也將落空。以上海爲例，目前上海的商業貸款利率執行標準爲：首套房貸利率爲4.55%，二套爲5.25%。

而本市公積金貸款利率：首套爲2.6%（1-5年）、3.1%（5-30年）；二套爲3.025%（1-5年）、3.575%（5-30年）。

有業內人士分析稱，本次5年期以上LPR維持前值不變，反映出部分銀行淨息差壓力較大，需要增強貸款價格可持續性。

此外，儘管掛鉤房貸利率的5年期以上LPR不變，但在首套房貸利率政策動態調整機制影響下，不少城市因城施策，新發放個人住房貸款利率已經明顯低於5年期以上LPR。而且，維持5年期以上LPR報價利率穩定，也有助於避免新、舊房貸利率的利差進一步擴大的潛在負面影響。

一線城市房貸利率仍堅挺，後續仍有下調空間

最新數據顯示，6月新發放企業貸款、個人住房貸款加權平均利率分別爲3.95%、4.11%，已處於歷史低位。

8月17日，人民銀行發佈《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》。報告顯示，截至 6 月末，全部343 個城市（地級及以上）中，100 個城市下調或取消了首套房貸利率下限。有87 個城市首套房貸利率下限，較全國下限低10-40 個基點。

另據統計，2023年以來全國有超過40個城市將首套房貸利率下限調至4%以下，諸如南寧、清遠、江門等中小城市，成爲第一批將首套房貸利率按照3.6%來執行的城市，幾乎觸及歷史最低下限水平。

換言之，全國多數城市（二線以下城市）首套房貸利率普遍進入“3時代”，而對於一線城市而言，房貸利率在全國範圍內依然處於高位，數據顯示，上海是目前全國房貸利率第二高的城市，僅次於北京。

而上海周邊的長三角城市，杭州、南京、蘇州等城市的房貸利率已經調整至下限，即首套4%，二套4.8%，由此可見一線城市的房地產市場韌性更足。

對於後續市場的走勢，業內人士認爲各城市情況不一，具體會城市因城施策，進行房貸的動態調整，房貸利率依然存在下調的空間。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，接下來，對房地產市場的支持或不僅侷限於房貸利率的調整。短期來看，預計將有更多城市優化樓市政策，核心城市穩樓市政策有望加快落地，進一步修復市場預期。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，雖然此次5年期以上LPR沒有下調，但不影響既有的降低房貸利率等工作推進，各地還是可以積極利用“首套房貸利率政策動態調整機制”，推動房貸利率下降。

嚴躍進還提到，央行、金融監管總局、證監會三部門上週在金融支持實體經濟和防範化解金融風險電視會議上表示，調整優化房地產信貸政策。“這也說明房貸政策寬鬆依然是大方向，各地也依然會有積極的動作，包括降低房貸利率，而且此類降低，無論是增量還是存量的貸款，都有可能進一步下調。”