林建元／地上權租金應與公告地價「完全脫鉤｣
今年全國公告地價平均大漲三成，導致以公告地價作爲地租計算基礎的地上權土地開發案，因爲爆漲地租等不確定因素，近來招商情況慘澹。
財政部爲此修改「國有非公用土地設定地上權作業要點｣，爾後地上權標案與公告地價「部分脫鉤｣，地租計算改爲「部份固定、部分浮動｣，減少其連動性。國產屬最新一批於10月17日公告的地上權標案已經適用，希望藉此拉擡脫標機率。
對於財政部的「部分脫鉤政策｣，筆者提出以下建議，盼能讓制度更加周延。
ㄧ、建議地上權租金與公告地價「完全脫鉤處理｣
一般地上權標案的收益，主要分兩大塊，「得標權利金｣與「每年以公告地價乘以3.5％至5％的租金｣。一旦公告地價大漲，就會導致地租飆漲。其實公告地價的用途主要作爲政府課徵地價稅的稅基，沒有必要跟土地公告現值或交易市價看齊，更沒必要作爲地租的計算基礎，未來地上權標案最好與公告地價完全脫鉤。
具體建議，爾後地上權標案，每年所收取地租，直接等同該基地應繳交的地價稅，如此一來，每個標案該付出的成本、一清二楚，大幅降低不確定風險，有利於廠商精算、增加投入意願。至於因此減少的租金收入，自然會反映到「得標權利金｣的相對提高，政府總體收益不會減損。
今年全國公告地價平均調漲三成，實際上，用來設定地上權的公有土地，漲幅遠大於三成的平均值。因爲，上有政策，下有對策。地方政府一方面爲滿足內政部要求調漲三成的要求，另方面又要減少對民衆稅賦的衝擊，最終多采取大幅調高轄內公有土地及農業土地(免課地價稅)的公告地價，幅度遠高於三成、部分甚至高達600％，微調一般私人土地，藉此讓全市「平均調幅｣達標。
換言之，公有土地的地上權人乃是這波公告地價大漲的最大苦主，例如臺北學苑案地租漲幅88％、臺北101大樓漲幅40%；臺中大遠百跟教育部學產地基金租地20年，今年地租一下子暴漲400％；另外，臺糖、中油、臺電等公營事業土地的公告地價，亦被調高400％至600％不等。經營廠商苦不堪言。
因此，爲避免公告地價的暴漲、暴跌，影響地租收益與長期契約關係，ㄧ方面中央應當約束地方政府對公有土地公告地價的故意扭取調高，另一方面也可仿效美國各州徵收財產稅的作法，設定漲幅上限。
財政部提出的「部分脫鉤方案｣，僅適用未來潛在投資者，對於正在受害的地上權人、尤其是地上權宅住戶，受害年限長達50或70年，一點幫助也沒有。可以理解，行政官員擔心圖利他人，不願將解決方案適用到既有投資者。但因國家政策反覆、制度不夠周延之下所產生的受害者，理當該有適度的補救辦法。
四、建議政府未來地上權標案，用途僅限工商事業，千萬別再推出地上權住宅
試想，會購買地上權住宅的民衆，就是買不起ㄧ般市面上擁有完整所有權的房屋、又沒弱勢到可以申請社會住宅。但正因購買的是地上權宅這樣的商品，繳交所得稅時，既享受不到購屋扣除額，也沒有租屋折抵，還要額外面對因爲公告地價飆漲而造成的鉅額地租負擔，等於受到各級政府層層剝削，着實不公不義。未來制度若遲遲不改，建議政府別再推出地上權住宅來危害無辜百姓了。
●作者：林建元，都市發展與環境教育基金會榮譽會長，以上言論不代表本報立場。88 論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄：editor88@ettoday.net