賴瑩真／漏水、馬桶不通、電燈不亮，房東或房客誰負責
▲租屋族最怕遇到房子漏水、馬桶不通，到底該由誰負責？原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。（圖／取自免費圖庫pixabay）
佳佳上大學之後，就開始在學校附近租房子。她找到的這棟學生宿舍，裡面所有住戶都是學生，而且管理制度也很完善，讓佳佳覺得很放心。但等佳佳搬進去之後，問題才慢慢浮現。
首先是廁所馬桶老是不通，每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理，讓人不勝其煩。此外，房東當初承諾會提供冰箱，但實際上冰箱已經壞了好久，房東卻不打算修理或換新，房客根本沒有冰箱可用。更慘的是，最近下了一場大雨後，宿舍竟然開始漏水了！佳佳立刻向房東反映，房東卻表示只是小問題，等天氣放晴就不會漏水了，令人爲之氣結。佳佳到底該怎麼做呢？
租屋族在外租屋時，最恐怖的惡夢，除了遇到惡房東之外，就是害怕遇到房屋漏水、馬桶不通、電燈不亮等大大小小的問題，但是房東卻又不願意處理的情況了。因爲這些問題不僅惱人，更重要的是，到底是房東應該負責，還是房客必須自己處理呢？修繕的費用到底是誰應該負擔呢？
租屋修繕責任多爲房東負責
其實依照《民法》第423條的規定，出租人（房東）應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態，使承租人（房客）可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第429條也規定，租賃物的修繕責任，除契約另有訂定或另有習慣外，應由出租人負擔。因此，原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。
但反過來想，如果房東一天到晚出現在承租的房子裡修理東西，勢必影響租屋族的生活起居，難免也會覺得彆扭吧！因此，比較合宜又折衷的辦法，就是在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單，大的物件交給房東處理，小東西可以由租屋族自行修繕，就可省掉許多麻煩。
通常房屋需要維修的部分可分成下面幾大類：
1.房屋的硬體設施：包含房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦、地板等等。2.傢俱設備：包含沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理臺、熱水器等等。3.消耗性用品：包含燈泡、燈管、水管、管路、水龍頭橡皮、小型家電等等。
一般而言，建議租屋族在和房東簽約時，可以就房屋的硬體設施及傢俱設備部分，約定由房東負責修繕。至於消耗性用品部分，便可以約定由租屋族自行負責處理，或者也可由房客代替房東處理之後，留存單據要求房東返還修繕費用，或直接從租金中扣除。這樣一來，不僅可以爭取修繕的效率，也可以避免房東頻繁進出打擾生活，一舉數得。
發現問題須儘快通知房東
租屋族必須特別注意的一點是，依據《民法》第437條的規定，如果發生了修繕責任屬於房東的相關問題，房客有告知房東之義務，而且必須在發現問題時立即通知。如果房客在發現問題後，沒有即時通知房東前來修繕，導致問題更爲嚴重，甚至造成房東的財產損失，那麼房客也必須負擔相關的賠償責任！
舉例來說，承租的房子裡面發生了水管破裂的問題，在租賃契約中約定必須由房東負責修理，那麼房客就應該在水管一開始破裂時，立即通知房東。如果房客放着不管，任由破裂的水管不斷漏水，連帶影響到樓下住戶也開始漏水了，此時除了房東必須賠償樓下住戶的損失之外，房客也必須對房東的房屋及樓下住戶的部分，負擔賠償責任。
另外，依《民法》424條的規定，租屋處如有瑕疵，並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時，房客便可要求終止租約。即使在訂約時房客已經知道瑕疵的存在，或者預先拋棄終止租約的權利，仍然可以終止。因此，如果房屋漏水、管線破裂等情況太嚴重，已經到了影響房屋結構，或者有害房客的健康安全時，房客便可和房東終止租約。
如果房東在訂約時承諾的設備、傢俱等物品壞了，卻遲遲不願意修理，造成房客無法正常使用，等於房客繳了租金，卻得不到房東所承諾的品質，此時房客也可以依《民法》第435條的規定，請求減少租金。
總結來說，佳佳所遇到的問題可分成以下幾個部分處理：
冰箱壞掉卻不修理：由於房東出租房子的時候，已承諾會提供房客冰箱，而屬於租賃契約的一部分，因此無論是要修理也好，買新冰箱也好，房東都有義務提供冰箱供房客使用。
漏水：房子漏水通常是因爲房屋結構受損而引起，或有內部管線破裂等問題，問題較爲嚴重，必須花費巨資進行徹底的檢修工程纔有辦法解決，當然必須由房東負責修理。
管線：老舊房屋因爲管線問題，經常會發生馬桶不通、水管阻塞等小問題，如果每次都要房東來解決，不僅緩不濟急也影響生活。建議與房東協商，由房客處理之後，直接從租金中扣除修理費用。（本文轉載自《法律不難、官司不煩！專業律師親授‧生活法律防身術》，出版社／和平國際文化有限公司）
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●賴瑩真，律師，以淺顯易懂的方式傳遞法律知識，除了創立「律師說真話╳賴瑩真律師」YouTube影音頻道，也同步開設同名臉書粉絲團及Instagram專頁，着有《法律不難、官司不煩！專業律師親授‧生活法律防身術》。以上言論不代表本公司立場。