《金融》政策三道紅線打壓 中國房市仍相對穩定

在穩健購屋需求的支持下，2021年到目前爲止，中國房市持續展現強勁成長動能。儘管近來中國政府推出的信貸緊縮措施可能將稍微削弱房市需求，但PIMCO(品浩）投資管理公司預期今年中國房市仍能維持相對穩定的表現。PIMCO信用研究分析師暨資深副總裁陳仲偉表示，房地產市場仍是中國GDP成長的主要動能之一，更是大多數地方政府最重要的收入來源，中國將有秩序地調控房地產業的去槓桿化。

陳仲偉指出，中國在2020年展現強韌的經濟成長，因此政府欲藉此機會解決房地產業的負債問題。2020年8月，中國人民銀行發佈「三道紅線」新政策，嚴密監控主要房地產開發商的整體負債規模。中國政府依據「現金相對於短債比例」、「淨負債比例」、以及「負債相對於資產的比例」等三道紅線，將中國房地產企業分爲「紅、橙、黃、綠」四大類。此外，中國人民銀行亦在去年12月發佈銀行對房地產業的曝險上限。

從中國政府對房地產業祭出的政策可知，北京當局下定決心解決與日俱增的系統性風險，並避免房價上漲導致財富分配不均進一步惡化。目前中國的購屋負擔能力特別引人關注，因爲現在主要城市的房價, 相對於平均家戶所得的比例仍高達15－20倍左右。

陳仲偉認爲，儘管我們預期房地產開發商將面臨信貸緊縮的環境，但是其他各項因素應可持續帶來支撐。首先，即使面對近來信貸緊縮的壓力，中國國內經濟持續復甦造就強韌購屋需求。根據中國國家統計局發佈的數據，2021年第一季中國房屋銷售量寫下64%的年增率－當然對比去年同期的低基期效應亦是主因之一。若將一次性與季節性因素剔除，截至2021年第一季爲止，過去兩年中國房屋銷售量寫下10%的複合年成長率。此外，上市房地產開發商在2021年第一季寫下的簽約銷售數字更加亮眼，較2019年第一季成長39%，換算下來相當於在過去兩年寫下18%的複合年成長率。另一方面，目前中國房市的平均成交價亦回到2019年的水準，同時房屋庫存量維持穩定，約當於10－12個月的銷售量庫存。

至於投資人應留意的風險，陳仲偉也點出了三大風險：一、毛利率下降：儘管中國房地產業的營收年增率高達16%，但是2020年會計年度的毛利率大幅下滑4.6%，平均毛利率只有23.8%。中國房地產業的毛利率之所以明顯萎縮，主因在於房地產開發商的營收數字認列2016年－2018年期間高價收購的地產，加上中國政府自2017年起嚴格限制主要城市的房屋售價。

二、大幅提高少數股東權益的佔比，以符合三道紅線政策的規範：爲了落實三道紅線政策，中國房地產開發商須設法控制總負債規模，而負債累累的開發商則需減少土地收購。對於少數股東權益佔比大幅攀升的現象抱持質疑的態度，因爲部分的股東權益乃是債權包裝而成且極不透明。因此，將持續密切關注。

三、非系統性風險：部分中國房地產開發商極度仰賴合資企業刺激房屋銷量。然而，倘若會計查覈人員採用更加嚴格的稽覈標準，屆時合資企業創造的營收可能會有認列的問題，無法如期納入合併營收計算。