節後新政開始“顯效”，深圳樓市局部升溫

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

春節之後，深圳樓市新政開始“顯效”，市場機構紛紛發佈了市場的亮眼數據。

深圳貝殼研究院發佈的監測數據顯示，2月18日至2月21日，深圳新增客源量、帶看量對比春節假期前四天（2月6日至2月9日）錄得大幅增長，其中新增客源量增長340.3%，帶看量增長1288%。

來訪數據的提升，也帶來了成交量的回暖。深圳中原發布的數據顯示，2月19日至2月25日，深圳樓市新房住宅共成交231套，環比上漲1676.9%；二手住宅共成交666套，環比上升974.2%。

深圳樓市，似乎盼到了“小陽春”。這主要是源於，2月7日深圳優化了樓市相關政策，主要的調整是深圳戶籍居民家庭無需社保即可購買兩套住房，單身限購1套以及非深戶社保要求降至三年。

政策調整帶來了一波購買力入市，市場短期也有響應，但這種趨勢持續時間還有待觀察。

21世紀經濟報道記者對房企、中介及項目銷售等的多方採訪瞭解，目前多數項目的帶看量對比春節前有明顯的提升，但有明顯暴漲的項目多數是因爲“降價明顯”，而在成交端，觀望情緒仍然嚴重，且由於深圳目前多數在售項目均爲央國企操盤，定價策略更爲審慎，導致出貨會相對滯後。

深圳樓市的“小陽春”，將至未至。

“小陽春”來了？

深圳目前多數在售的樓盤，在節後都有不錯的表現。

春節後深圳首個入市的樓盤卓越九瓏發佈的數據顯示，其推出249套房中，最終售出183套，去化率約73.5%。這一樓盤位於深圳南山區，備案均價約8.69萬元/平方米，折後7.9萬元/平方米，面積段爲83平方米-119平方米。

除了卓越九瓏錄得高去化率以外，深圳很多樓盤也紛紛發佈“喜報”。例如，位於寶安的鴻榮源珈譽府於2月24日開放樣板間，當天共有3500批客戶來訪；綠景白石洲在春節後的一週也錄得1.3億元的成交。

從數據來看，深圳樓市也似乎迎來了“暴漲”。深圳中原發布的數據顯示，2月19日至2月25日，深圳樓市新房住宅共成交231套，環比上漲1676.9%；二手住宅共成交666套，環比上升974.2%，不論是新房還是二手房，均有近十倍及以上的漲幅。

克而瑞對此分析稱，深圳節後首周整體成交量大幅回升，主要是受到春節長假的影響網籤停滯，成交規模較低，開工後網籤回升所致。

可供對比的是，深圳中原發布數據顯示，今年1月，深圳新房成交2568套，環比下跌31.5%；二手住宅成交3463套，環比下滑2.3%。以此計算，深圳新房1月的周均成交量爲642套，二手住宅周均成交約866套，與節後首周的情況對比，深圳樓市顯然還在緩慢恢復。

一位深圳房企的營銷負責人在接受21世紀經濟報道記者採訪時也表示，“數據環比表現非常好，主要還是基數很低。因爲今年有個現象是，節前深圳的返鄉潮來得特別早，所以2月初成交基本沒有，節後表現是比節前要好很多，但說市場表現很好不太準確，就是正常的表現。”

數據背後，市場的觀望情緒仍然嚴重。據21世紀經濟報道記者分別從羅湖、南山和龍崗的樓盤獲得的情況顯示，目前非新開樓盤的來訪數據表現並沒有明顯的變化，而決定樓盤帶看量和成交量變動的關鍵因素，就是價格。

位於龍崗的一個央企樓盤銷售對21世紀經濟報道記者表示，“上週末我們樓盤的來訪量表現一般，主要是因爲我們周邊有一個樓盤推出了幾套特價房，人流都被吸引過去了。節後我們的樓盤有一點熱度，但是不明顯，可能也有被周邊樓盤引流的關係。”

據21世紀經濟報道記者瞭解，目前深圳一手房調價的幅度仍有“隱形紅線”，假如實際售價爲備案價的85折或者更高折扣，則將觸及重新備案，目前多數在售的央國企樓盤會控制在這個範圍內，因此會出現“降價降不動”的情況，這也爲去化帶來了一定的壓力。

優化空間猶存

深圳樓市能否穩住“溫吞回暖”的趨勢，除了一二手房的銷售情況外，庫存也是重要影響因素。從目前情況來看，深圳二手房掛牌量仍然維持在高位，去化週期也較長，這些都影響了市場回暖的步伐。

據深房中協發佈的數據，截至2024年2月26日，深圳二手房掛牌量爲5.19萬套，較前一週增加2176套。以此計算，深圳二手房的去化週期仍然接近15個月，顯示去化壓力較大。

此外，據樂有家研究中心數據，深圳去年新增一手住宅582.7萬平方米，同比上漲28%；去年年末庫存面積突破500萬平方米，達到517.88萬平方米，創下歷史新高，較2022年年末增加28%。

隨着樓市進入“買方市場”，購房者的態度更加謹慎。一位有意在深圳購房的人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“從去年看房到現在，越看越覺得不知道什麼時候應該下手。有些在看的房子，一降價就能賣掉，但是我也並不是十分剛需，所以就慢慢看，總覺得還能再降。”

庫存居高不下的前提下，深圳樓市繼續回暖還需有其他因素的催化。

一位總部位於華南的房企中層管理人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，類比廣州的情況，廣州限購基本上是放開了，但是市場行情也沒迅速轉暖，目前核心區域的樓盤銷售情況也沒有見到“活躍”。“深圳政策力度在我們看來是步子比較小的，而且深圳對政策的反應也通常會比較‘慢’，所以雖然節後看來有恢復，但如果沒有其他政策的助力，市場應該也不會有明顯變化。”

上述房企中層管理人士認爲，目前從政策的效力來看還比較有限，他認爲，後續深圳有望從外圍區域對限購限貸政策進行優化，這有望進一步激活市場。

當前的市場環境下，不乏一些樂觀派認爲“小陽春”十分有望。

其中，樂有家就研判認爲，2月19日至2月26日，深圳二手住宅成交量已經接近2023年3月的“小陽春”水平，對比春節前上漲近8成，對比2023年春節後首週上漲63%。門店二手帶看量對比春節前上漲近200%，對比2023年春節後首週上漲3成。樂有家營銷總裁賀玲也稱，目前市場情緒好轉，節後交易反彈明顯快於去年，預計小陽春可期。如果延續這一趨勢， 三月市場實際成交量或可破5000套。

深圳中原也認爲，春節後，樓市人氣回升，上週新房住宅、二手住宅成交量上升較大，預計未來一段時間內市場成交量仍會持續上升。

新政來襲後，深圳樓市有人看到了希望，有人仍在觀望。利好還在不斷傳來，深圳樓市“小陽春”還在路上。