家族不動產移轉 股權應妥善規畫

房地合一2.0將在7月1日上路，此次修法將營利事業比照個人持有房屋期間按差別稅率課稅。勤業衆信聯合會計師事務所會計師王瑞鴻表示，若是家族不動產管理公司長期持有不動產，這次修法影響有限，但須提醒，若是個人股東直接出售不動產管理公司股權，即可能會負擔到房地合一稅，所以家族在財富規畫時應小心注意。

勤業衆信表示，過往很多家族會避免以個人名義持有不動產，主要原因是擔心經過多次繼承後，導致所有權人過多，增加日後處分不動產的難度，以及由家族資產公司統一管理不動產，可將資源更有效的利用，所以常見家族不動產管理公司存在。

這次修法將營利事業納入房地合一稅2.0範圍中，修法之前營利事業出售不動產的所得，不論持有時間多久都是適用20％的稅率；但是修法之後，營利事業持有2年內就出售不動產，所得稅率就是45％；持有2到5年則適用稅率35％；出售超過5年的不動產，纔會是20％稅率，也就是說，營利事業處分超過5年不動產，要繳納的稅就不受修法的影響。

此外，家族不動產管理公司開發土地、參與都更，若以自有土地與其他營利事業興建房屋，自土地取得日起算5年內完成並且銷售該房屋，或者營利事業以自己的土地、合法建築物或資金參與都市更新、危老重建者，取得房屋後第1次移轉，即使是持有時間在5年之內交易，也可維持20％的稅率，意即家族管理公司拿土地參與都市更新、合建分屋或者自地自建出售都不會受到影響。

不過，值得注意的是，如果是出售股權就要小心是否會落入房地合一稅課稅範圍，主要看2項要件：其一是個人或者營利事業持有該資產管理公司的股權，或者出資額超過該營利事業的一半；且該營利事業有一半以上的價值都是由不動產所貢獻的。

所以如家族成員移轉不動產管理公司或者家族投資公司股權時，就要特別檢視以上的2項要件，注意是否不小心落入房地合一稅的課徵範圍之內。