觀點直擊｜存量時代 華潤置地打通第二增長曲線

觀點網 “華潤置地武漢公司恭賀業主鄭欽文女士獲得中國歷史首個奧運會網球女子單打冠軍”，8月4日鄭欽文奪冠後，這張海報在朋友圈不脛而走。

但圍觀者意識到，巴黎奧運會不再像往屆出現房企向冠軍“送房”的美談，這是一個行業的過去。

8月28日，華潤置地公佈2024年中期業績。上半年，華潤置地實現綜合營業額791.3億元，同比增長8.4%；股東應占溢利102.5億元，同比下降25.4%；核心淨利潤107.4億元，同比下降4.7%。

去年華潤置地營利雙增，核心淨利潤連續18年保持增長，而今出現增收不增利。

從業務構成來看，上半年開發銷售型業務營業額爲591.3億元，同比增長8.3%；經常性收入合計200億元，同比增長9%。

利潤層面，佔總營業額25.3%的經常性收入，貢獻了51.4%的核心淨利潤，首次超過開發銷售型業務。

存量時代

在業績會上，華潤置地董事會主席李欣表示，房地產行業已全面進入存量時代，開發銷售型業務過去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點和重心已轉移到庫存去化。

從數據來看，截至上半年末華潤置地“供銷售之物業”一欄，也就是貨值爲5389.41億元，比年初5243.33億元還增加了2.79%。

從拿地來看，華潤置地上半年以總地價256億元（權益地價183.3億元，權益比71.6%）增持11宗土地儲備，新增總計容建築面積202萬平方米。截至6月30日，總土地儲備面積爲5,699萬平方米。

相比之下，去年上半年華潤置地獲取項目35個,新增土地投資總地價1023億元、權益地價705億元,權益比68.9%，新增土地總計容建築面積797萬平方米。

據此，華潤置地今年上半年權益拿地金額同比減少74%，新增總計容建面同比減少74.65%。

拿地力度明顯收窄，存貨堆積的原因自然出在銷售。

上半年，華潤置地實現簽約額1,247億元，同比下降26.7%，實現簽約面積521萬平方米，同比減少25.7%。另據此前月報，7月份總合同銷售額約爲155億元，與去年同期相比減少了9.8%，同時總合同銷售建築面積約爲72.9萬平方米，同比減少了24.7%。

管理層在業績會上透露，上半年簽約額中，年初庫存的簽約額比例超過50%，可結算資源的簽約額也超過了35%，整體取得較大提升，到6月底，已取證的庫存去化週期降到8個月，“這個比例應該說在行業內都是非常低的區間。”

今年2月，面對市場壓力，華潤置地公佈一項組織架構調整方案，將原有7個大區（華北、華東、華南、華西、東北、華中、深圳、香港）重組爲5個大區（華東、華南、深圳、北方、中西部），原有28個地區公司重組爲20個地區公司。

因此，在中報上也可以看到，上半年深圳、華南、中西部、華東、北方五個大區分別貢獻了12.8%、11%、23.9%、30.4%和18.1%的簽約額，香港公司則貢獻3.8%。

華東區域當中的上海頗爲特殊，因過往事件華潤置地闊別上海土拍三年，去年迴歸後斥資244.37億元連獲5宗地塊，位列上海拿地全口徑金額第一。

經過大手筆拿地，華潤上海上半年迎來供應高峰，推出閔行映江潤府、華潤華髮時代之城等項目，但即便在熱度相對較高的上海樓市，銷售亦喜憂參半。

其中，虹橋潤璟去年10月首開去化率不足6成，經過兩批加推後截止本月初去化率略微增加到62.5%；映江潤府在5月底和6月兩次開盤，截止本月初去化率也只有61.6%。相對於遭遇滑鐵盧的兩個外環項目，中環置地中心·潤府則在7月底四批開盤，當天全部售罄。

在業績會上，管理層也表示，華潤置地針對超大特大城市進行了結構型調整，截止上半年末，一二線城市權益土儲2484萬平方米，權益貨值3684億元，佔銷售土儲總面積75%。

“超大特大城市的概念中央政府層面多次提及和關注，重要性不言而喻，伴隨着戶籍政策優化，人口集中度提升，改善性需求釋放，超大特大城市將會成爲房企主流市場，會帶來合理利潤。我們當下以及未來做了一些必要調整，比較成功和到位”。管理層說道。

以上海爲樣本，也能看到即便在覈心城市，項目銷售同樣存在分化行情。在如今的樓市，每一個未開盤項目都是一個巨大的盲盒，華潤置地的調整仍有待後續觀察。

第二增長曲線

新簽約項目會帶來怎樣的結算收入和利潤，目前還無法斷言，而回顧結算情況，上半年華潤置地開發物業結算營業額591.3億元，同比增加8.3%，結算面積345萬平方米，同比減少9.6%。

截至6月30日，華潤置地鎖定已籤未結算開發物業營業額3214.5億元，根據施工及交付計劃，預計1661.2億元將於下半年結算。

上半年華潤置地實現毛利潤176.3億元，綜合毛利率22.3%，同比下降3.4個百分點。期內，開發銷售型業務毛利率同比下降4.6個百分點至12.4%。

2018-2023年，華潤置地的綜合毛利率分別爲43.4%、37.9%、30.9%、27%、26.2%及25.2%，盈利能力逐步下滑。

與之相對，經常性收入成爲了華潤置地拯救利潤率的切實路徑。

上半年的經常性收入當中，經營性不動產業務營業額爲114.7億元，同比增長7.0%；輕資產管理業務營業額爲58.9億元，同比增長17.6%；生態圈要素型業務營業額爲26.4億元，同比增長0.8%。

更爲重要的是，經營性不動產業務毛利率同比提升0.2個百分點至71.5%，經營性不動產（不含酒店）毛利率77.4%，同比提升0.3個百分點；華潤萬象生活運營管理效率提升帶動毛利率同比提升0.8個百分點至34%。

首席財務官郭世清提及全年業績指引時表示，開發業務結算毛利率10%到15%之間，購物中心租金收入增速力爭10%的增長，經營不動產的毛利率65%到70%之間，購物中心的毛利率70%到75%。

李欣也在業績會上表示，“如果在去年我可能還不太想這麼說，但今年從核心數據來看，華潤置地的第二增長曲線已經形成。華潤置地應該是藍籌房企中，爲數不多已經成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線跨越的企業。”

他還表示，華潤置地的經營性不動產+資管業務正處於蓬勃壯大的狀態，向大資管轉型已經具備規模勢能優勢。

在華潤置地的經營性不動產中，商業是毋庸置疑的利潤核心。

上半年，華潤置地購物中心營業額94.8億元，同比增長9.7%，出租率97.3%，同比提升1.1個百分點。集團購物中心評估增值33.2億元，評估後資產賬面總值爲2066.1億元，佔集團資產總值17%。

截至上半年末，購物中心總建築面積1045萬平方米，同比增加28.6%，權益建築面積798萬平方米。期內新開業購物中心6座，在營購物中心數量達到82座。

同時，華潤置地投資物業土地儲備面積爲928萬平方米，權益面積爲651萬平方米。其中，商業土地儲備面積679萬平方米，佔比73.2%，在建及規劃中購物中心46座，重點佈局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京等核心城市。

今年3月14日，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金在深交所成功上市，底層資產包括青島萬象城一期、二期及配套建設的1319個產權車位。截至6月30日，華夏華潤商業REIT基金累計實現收益2.74億元，基金累計可供分配額達1.38億元，較基金招募說明書同期預測值完成度達102%。

郭世清表示，華潤置地目前已經形成了“一輕兩重”資產管理架構，一輕指的是上市公司華潤萬象生活，兩重分別是華潤有巢住房租賃REIT和華潤商業REIT。

他還談到了現有REITs擴募問題，表示未來一到三年，因爲有巢REIT目前體量較小，除了華潤內部的資產以外，可能還會收併購一些資產進行擴募，第一年擴募11億到21億元左右左右；商業REIT方面，原計劃一年擴100億到300億元，但具體還要看市場情況，此外，還有一些類REIT和私募也在規劃當中。