公募REITs發行量已達1343億，還可以這樣擴底層資產、引耐心資本

中國公募REITs開市三年多以來，進一步完善成熟，但整體而言我國REITs市場仍處於發展初期，如何優化完善各項機制成爲市場各方關注和熱議的方向。

在9月26日召開的中國REITs發展2024年會上，上海市委金融辦副主任陶昌盛認爲，更好發揮REITs產融結合的特點，需要持續豐富REITs市場產品體系、完善REITs市場生態體系、優化REITs市場發展環境。

近年來，隨着公募REITs配套政策和工作指引的持續完善，底層資產類型不斷豐富，囊括了高速公路、產業園區、倉儲物流等多種基礎設施類型。同時，公募REITs爲居民多元化財富配置提供了投資標的，拓寬了投資者選擇範圍。

截至今年9月初，我國公募REITs的發行數量達到45支，總規模達1343.3億元。目前，已上市的公募REITs中，有6只持有位於上海的底層資產，涵蓋產業園區、保障性租賃住房和消費等多種類型。

“下一步，可根據國計民生及經濟高質量發展的需要，在保租房、綠色低碳、新型基礎設施等領域開發更多REITs創新產品。”陶昌盛同時稱，還需要進一步加強金融法制建設，建立符合REITs特點的發行、上市、交易、信息披露等制度安排，以加強消費者宣教和保護，確保市場健康發展。

對上海市來說，推進基礎設施REITs既是穩投資、穩增長的重要舉措，也是完善上海金融體系建設、提升國際金融中心能級的重要一環。

上海市發展改革委黨組成員、副主任陳國忠稱，“下一步，我們將進一步加大工作推進力度，結合上海城市發展的實際和特點，持續做好基礎設施REITs各項工作，推動更多優質項目發行上市，爲人民城市建設和產業轉型升級提供更有力的支撐。同時，我們也將按照國家安排部署，在養老、旅遊等領域發行REITs進行探索。”

隨着近幾年房地產市場深度調整，盤活存量資產變得越來越重要。如何發揮REITs在消化存量房產中的獨特作用，也頗受市場關注。

“當務之急是着力培育REITs的底層資產，雖然從2020年開始試點，我們在資產選擇、評估，REITs的定價、交易、發行，進行了大量的實踐探索，也形成了比較成熟的操作經驗。但REITs發展現在面臨最大的制約因素是缺乏合格的底層資產。後端做得很好，但前端做得不夠。”中國房地產業協會副會長兼秘書長張其光稱。

對於如何擴大底層資產？張其光稱，是否可以允許在同一城市、同一類型的資產合併計算、打包上市，來滿足底層資產要求的10億元資產規模要求；能否放寬3年盈利要求，因爲資產形成還沒有3年，能否將3年改成1年，以擴大底層資產範圍，讓更多的資產符合合規要求。

另外，“資產能否市場化定價，讓投資者用腳投票。防止股票市場出現的一級市場定價過高，擠壓了二級市場的發展空間。”張其光認爲，這樣可以使REITs的發行和交易市場平穩地銜接過渡，既使資產能發出去，二級市場交易又能穩定，實現兩者的良性互動。

公募REITs也吸引了“耐心資本”的參與。據瞭解，截至2024年上半年，保險機構在所有非原始權益人戰配投資者中的參與規模佔比最高，約爲20%左右，參與過戰配的保險機構共34家，按認購規模排名前三位的分別是泰康資產、國壽投資、平安保險。網下投資者中，保險機構佔比超過30%，參與網下的保險機構共24家，包括新華資產、人保資產、泰康資產等。

“在保險資金等耐心資本積極參與REITs市場建設的同時，也需要REITs市場進一步營造良好的投資環境和治理機制。從我們的投資實踐來看，我國公募REIT市場還存在一些不足。”中國人壽保險（集團）公司原董事長楊明生稱，一是市場規模有限，產品流動性不足；二是優質資產不足；三是市場研究能力略顯不足。

對此，楊明生建議，加快REITs市場規模擴容。一方面，在推進常態化發行的同時，鼓勵REITs產品通過擴募壯大，簡化REITs擴募流程，提升REIT擴募效率，提升擴募階段外部借款的槓桿率上限，把存量REITs做大做強，形成對標藍籌股的藍籌REITs產品，提升產品影響力。另一方面，進一步對底層資產的業態範圍進行擴容。儘管我國公募REITs已覆蓋的業態範圍較爲豐富，但仍可以加速推動更多傳統和新興業態資產上市，如傳統辦公、酒店、數據中心等。

在提升耐心資本參與REITs市場積極性方面，楊明生稱，目前，部分保險公司投資公募REITs產品受償付能力約束較大，如投資REITs的風險因子仍然較高，建議進一步解決相應資金投資的痛點和難點，提升其投資意願；同時，建議給予重要的戰略投資者更多的參與權和知情權，如允許參與發行定價、基金決策委員會、顧問委員會或設置觀察席位，提升戰略投資人蔘與投資的積極性。