公募REITs二級市場火爆 基金管理人扎堆提示風險

2025年開年以來，公募REITs（不動產投資信託基金）二級市場可謂十分火爆，連連上漲。短短几個交易日已有多隻產品漲幅接近10%，還有產品近一個月漲幅超過20%，多家相關基金公司緊急發佈交易情況提示公告，提醒關注交易價格波動風險。

1月6日晚間，華夏基金髮布華夏華潤商業REIT交易情況提示公告，1月6日，該基金在二級市場的收盤價爲8.998元，相較於2024年12月6日收盤價，漲幅達到21.07%。華夏基金提醒廣大投資者注意該基金二級市場交易價格受多種因素影響，請投資者關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。

記者注意到，2025年以來，已有多隻公募REITs發佈了交易情況提示公告，包括嘉實京東倉儲基礎設施REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏特變電工新能源REIT等，其中不乏單月漲幅超過20%。對此，有專業機構指出，其背後反映出低利率、“資產荒”背景下，資金對類紅利資產的追逐。

多隻產品先後發佈公告

歲末年初，公募REITs走出一輪積極行情，隨之而來的是基金管理人的風險提示。

1月6日晚間，華夏基金髮布華夏華潤商業REIT交易情況提示公告，該產品1月6日在二級市場的收盤價爲8.998元，相較於2024年12月6日收盤價，漲幅達到21.07%。

公開資料顯示，華夏華潤商業REIT成立於2024年2月，當年3月在深交所上市。基金投資的基礎設施項目爲青島萬象城，項目類型屬於消費基礎設施，截至2024年9月30日基礎設施項目出租率爲99.3%，繼續維持高位。

華夏基金在公告中表示，基金二級市場交易價格上漲/下跌會導致買入成本上漲/下降，導致投資者實際的淨現金流分派率降低/提高，提醒廣大投資者注意華夏華潤商業REIT二級市場交易價格受多種因素影響，關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。

不僅華夏華潤商業REIT，《每日經濟新聞》記者注意到，2025年開年以來，已有多隻公募REITs先後發佈類似提示公告，提醒投資者關注交易價格波動風險。

例如，1月6日，紅土創新基金髮布紅土創新深圳安居REIT的交易情況提示公告，1月3日，該基金在二級市場的收盤價爲3.464元，最近20個交易日收盤價累計漲幅爲20.24%。公告稱：“截至本公告發布之日，本基金投資的基礎設施項目經營穩定，基金投資運作正常，外部管理機構履職正常，無應披露而未披露的重大信息，亦未發現對本基金有重大影響的輿情信息，基金管理人將嚴格按照法律法規及基金合同的規定進行投資運作，履行信息披露義務。鄭重提醒廣大投資者注意本基金投資風險，審慎決策，理智投資。”

1月4日，嘉實基金旗下的嘉實京東倉儲基礎設施REIT和華夏基金旗下的華夏特變電工新能源REIT均發佈交易情況提示性公告，1月3日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在二級市場的收盤價爲3.172元，相較於2024年12月5日收盤價，累計漲幅爲22%；當日，華夏特變電工新能源REIT在二級市場的收盤價爲5.48元，漲幅爲6.04%。兩隻產品都提醒投資者關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。

二級市場近期行情火爆

基金管理人紛紛發佈風險提示，主要源於近期公募REITs二級市場行情火爆。

Wind數據顯示，截至1月6日，在已經上市的58只產品中，2025年以來二級市場上漲的共有48只，佔比超過八成。其中還有16只產品漲幅超過5%，甚至有多隻產品在2025年短短几個交易日漲幅接近10%，上漲勢頭可見一斑。2025年以來，中證REITs全收益指數上漲2.45%，中證REITs（收盤）指數上漲2.31%。

如果把時間維度稍微拉長，近1個月漲幅超過20%的產品共有3只，分別是嘉實京東倉儲基礎設施REIT（23.04%）、華夏華潤商業REIT（21.3%）和紅土創新深圳人才安居REIT（20.17%），另外還有多隻產品漲幅接近20%。其中，嘉實京東倉儲基礎設施REIT不止一次發佈交易情況提示性公告，2024年底該產品就因爲單日漲幅達到6.74%而發佈過相關公告。

不僅如此，近期在一級市場，公募REITs也受到資金持續追捧。就在幾天前，國泰君安濟南能源供熱REIT宣佈完成網下詢價，詢價倍數高達140.96倍，創下2023年以來公募REITs市場新高。

對此，中金公司在近期發佈的研報中指出，2024年12月，公募REITs迎來普漲行情，主要催化劑爲2024年12月9日中央政治局會議提出“實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”“大力提振消費”等政策定調後長端利率大幅下行，同時消費刺激政策預期有所升溫，背後反映了低利率、“資產荒”背景下資金對類紅利資產的追逐。

該機構同時指出，若利率下行趨勢走緩（或邁入震盪），市場短期可能有所波動，但“波動並不意味着行情結束，在後續利差走闊後可能醞釀新的機會，中長期維度仍然積極看好REITs的配置價值”。

有公募人士對《每日經濟新聞》記者指出，公募REITs目前市場規模較小，投資者類型、策略較爲單一，投資行爲也比較趨同，這都可能帶來二級市場價格波動的風險，投資者仍然需要對此保持警惕，不可盲目跟風。