覆盤2024｜房地產十大事件：“拐點”顯現，房企化債迎曙光

時針撥動，2024年已經成爲歷史。回顧2024年，這一年，對於房地產行業發展來說至關重要，這是我國房地產行業迎來轉折的關鍵一年。

這一年，房地產行業全年出臺政策超780條，在“救市”政策主旋律的帶動下，一二線城市樓市率先復甦，房地產市場“拐點”已然成型；這一年，“保交樓”政策持續，房地產融資協調機制落地，更多房子按時交付到了老百姓手中；這一年，房企持續洗牌，保利、華潤、綠城等房企逆流而上，融創等房企化債“上岸”，祥生控股、佳源國際等房企黯然退市。這一年，各地紛紛調整住宅設計技術指標，放寬容積率限制、提高得房率，“第四代住宅”正在改變着我們的生活……

新京報貝殼財經盤點出2024年房地產行業“十大事件”，包括樓市“拐點”、一線城市二手房成交創新高、萬達被“追債”、房企化債等，希望通過這些大事件窺探2024年房地產行業的全貌。

1、樓市迎“拐點”

事件回顧：

2024年9月26日，中共中央政治局會議強調，要促進房地產市場“止跌回穩”。住房和城鄉建設部會同有關部門打出一套“組合拳”，在政策促進下，10月，全國房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭。

根據住房城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網籤數據顯示，10月份商品房成交同比、環比實現“雙增長”。其中，環比來看，10月份全國新建商品房網籤成交量環比增長6.7%；二手房網籤成交量環比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。

同比來看，全國新建商品房網籤成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自2023年6月份以來連續下降後首次實現增長；全國二手房網籤成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自2024年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

對於2024年的樓市成交，克而瑞總結稱，一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現不及預期。二季度政策面明確轉向去庫存，市場信心有所回暖。三季度成交環比周期性回落，同比降幅持續收窄。四季度政策面明確“止跌回穩”，成交規模止跌回正。

點評：

房地產政策“組合拳”出臺後，2024年10月、11月、12月核心一二線樓市新房、二手房成交量持續攀升，全國房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭，業內人士普遍認爲樓市“拐點”已現。

2、高端樓盤走出“獨立行情”

事件回顧：

在2024年房地產處於深度調整之際，高端改善市場走出了“獨立行情”，尤其在覈心一二線城市比如北京、上海、深圳、廣州、杭州等，日光盤、網紅盤、“千人搖”紛紛顯現，其中不乏有一些創紀錄的樓盤。

以上海爲例，2024年3月29日，中海地產位於上海黃浦區新天地的中海·順昌玖裡打響了2024年“日光”第一槍。套均總價4000萬元左右，首開全部售罄，銷售總額196.5億元，刷新了全國商品房單次開盤銷售總金額紀錄。2024年10月9日，位於廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺網簽了一套建面約1251.44平方米的單元，單價高達36.86萬元/平方米，總價更是攀升至4.61億元，這一總價也刷新了中國內地單套住宅售價新紀錄。

易居房地產研究院發佈的報告也顯示，2024年以來，大城市豪宅交易較熱，和三個原因有關係：一是資金避險情緒較強，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特徵，吸引了更多資金進入；二是相比2020年豪宅的交易熱，當前開發豪宅項目的房企心態更平和，“捂盤”心態少，而衝刺和加快項目出清的心態較重；三是相比2023年房價倒掛時期豪宅認購的高門檻，當前認購門檻明顯降低，積分、搖號等高門檻規定明顯減少。

點評：

上海等一二線城市高端改善市場走出了“獨立行情”也和供給端相關，由於這些城市放開了高端住宅的入市條件，市場供應量顯著增加，也帶動了高端樓盤的成交。

3、物業費“降價潮”

事件回顧：

2024年年中，多地業主呼籲物業費下降。其中，重慶數百小區業主呼籲要求降低物業費引發廣泛關注。

上述事件起因是當年1月重慶市住建委發佈《重慶市物業服務收費管理辦法》；2月，重慶市發改委披露《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》。兩份文件明確了住宅前期物業收費統一實行政府指導價，不再採用此前政府指導價和市場調節價結合的價格管理形式。根據上述文件，物業服務內容分爲四個等級，分檔收費，最高等的四級服務物業費不超過1.9元/平方米，維持了2015年的價格水平。不過，新規也提到，如確需超四級服務標準收費，物業公司可以向住建部門和發改部門申請、覈價，新規從2024年6月1日起施行。但是，重慶很多樓盤的物業費超出這一新規。比如，有樓盤收費爲4元/月/平方米，明顯大幅度高於上述標準。

繼重慶後，青島、武漢等城市不少小區業主也加入了呼籲降物業費的行列。此後，青島也有個別小區與物業談判成功降低了物業費。

點評：

業主呼籲降“物業費”其實反映出近年來“物業費”越收越高，而業主卻認爲物業服務“質價不符”。一方面，物業公司應提升服務品質做到“質價相符”；另一方面，政府指定前期物業費收費辦法應具有明確細則，明確物業分級依據標準和超出標準收費的依據。

4、萬達被“追債”

事件回顧：

2024年12月17日，融創集團向中國國際經濟貿易仲裁委員會對萬達集團提起仲裁，事涉早先融創與萬達商管簽訂的戰略投資協議，融創要求萬達集團和萬達商管支付相應的股份回購款，涉資95億元，該仲裁申請已被受理。

這已不是萬達首次出現“被追款”。2024年10月，蘇寧易購發佈公告，請求萬達集團支付股份回購款50.41億元。而萬達內部人士稱，關於這筆投資，雙方在投資協議中並沒有簽訂業績對賭條款，目前也不存在必須回購股權的情況；因此，萬達認爲融創沒有理由要求回購股份。

點評：

萬達和王健林已數次被曾經的“老朋友”追債，這也讓外界對萬達的資金狀況產生擔憂。

5、融創“化債”

事件回顧：

作爲早期出險的大型民營龍頭房企之一，融創中國是否化債成功獲得市場關注。在2023年完成境外債整體重組後，2024年11月，融創交出行業首份境內債重組方案；2024年12月10日，融創房地產集團宣佈，“H6融地01”和“H0融創03”兩隻債券已率先通過重組表決，目前，融創尚未公佈境內債重組整體投票結果。

2024年，多家此前出險的房企也加快了債務重組步伐，除了融創外，還有遠洋、世茂、旭輝等民營房企都積極推進債務重組。

點評：

作爲行業首份境內債重組方案，融創境內債方案也會給其他房企在化債方面帶來啓示。

6、保利發展率先“保價”

事件回顧：

2024年9月26日，就在中央政治局會議首提“要促進房地產市場止跌回穩”的當日，央企保利發展旗下多個城市項目公佈了 “保價計劃”，引發行業廣泛關注。此後，河南、四川等地本地部分房企也跟進了“保價計劃”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，龍頭企業如果帶頭“保價”“無理由退房”，有利於帶動供給端價格穩定。

點評：

“保價”實際上仍是營銷手段，助力促進商品房去化，但客觀上也有助於提振和傳遞行業信心。

7、萬科“渡劫”

事件回顧：

2024年，萬科或將交出了不盡如人意的成績單。由於年報數據還未公佈，根據2024年三季報，萬科前三季度實現營業收入2198.95億元，同比下降24.3%；歸母淨利潤-179.43億元，同比下降231.7%。

對於業績虧損，萬科給出瞭解釋：主要是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、部分非主業財務投資虧損，以及部分資產和股權交易價格低於賬面值等。

面對業績下滑和債務問題，萬科也在積極自救，其指定了 “瘦身健體”一攬子方案，其中包括調整融資模式、削減債務等。萬科也明確表示，未來兩年計劃削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上。

點評：

黑夜的盡頭是黎明的曙光。目前，萬科正在走出“至暗時刻”，業界也希望這位曾經的“帶頭大哥”能夠重拾輝煌。

8、“高價地”再現

事件回顧：

隨着房地產市場的回暖，行業信心的回升，一線城市土地市場率先回暖。在2024年年末，上海、深圳、北京推出不少優質地塊，房企搶地競爭激烈，多宗核心區域地塊被競價至高點。其中，2024年11月29日，北京153.3億元“總價地王”誕生；12月2日，深圳185.12億元的涉宅“總價地王”出爐。

從全國土地市場來看，目前呈現“點狀升溫”的態勢，主要還是集中在一二線核心城市，例如深圳、杭州、成都、武漢等地的核心城市，土拍熱度節節攀升，表現爲民企房企進場拿地、優質地塊溢價率攀升、底價成交地塊減少等。

據中指研究院統計數據，整體而言，在2024年的土地市場，北上深杭仍是房企重點“補倉地”，廣州、成都、合肥的優質地塊吸引衆多房企踊躍參拍。

點評：

“春江水暖鴨先知”，房企拿地意願上升、土地市場回暖是房地產行業復甦的“風向標”。

9、二手房成交“翹尾”

事件回顧：

在一系列樓市利好新政下，一二線核心城市二手房成交量持續攀高。2024年11月，先是一線城市二手房成交量爆發。據機構數據統計，2024年11月，北京二手房網籤超1.8萬套，創20個月新高；上海二手房成交量（含商業）達2.70萬套，創44個月新高；深圳二手住宅網籤7125套，創近4年以來新高；廣州二手住宅網籤13044套，處於近兩年高位水平。

進入2024年12月，核心二線城市二手房成交量也相繼攀高。中指研究院發佈統計報告顯示，2024年最後一週，其監測的20城二手房成交35527套，環比略增2.1%，同比則大幅增長103.4%。

點評：

二手房業主往往對政策的靈敏度最高，所以，樓市新政往往對二手房市場起到立竿見影的成效。2024年，二手房市場整體呈現“以價換量”的特徵。

10、“保海萬”格局被改寫

事件回顧：

2024年，百強房企銷售榜單前三名房企陣容也發生了改變。根據中指研究院和億翰智庫數據，保利發展、中海地產的銷售額爲3230億元和3106億元，分別位居冠軍和亞軍。而2023年排名第三名的萬科跌出了前三。根據中指研究院榜單，綠城中國加上代建銷售額2768.5億元排名第三，而華潤置地銷售額2611億元排名第四，萬科銷售額2446.8億元，排名第五。

對比2023年榜單，保利發展仍然是“榜一”，中海第二名的地位也未被撼動，“保海”組合仍然是冠亞軍，但是2023年“保海萬”格局中萬科的地位下降，被綠城、華潤迎頭趕上。

點評：

“你方唱罷我登場”。如今，保利發展已坐上“頭把交椅”，而萬科已跌出前三。同時，房地產行業鉅變之下，一些房企逆流而上，新舊力量正在交接和更替。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 王心