2024年1-11月房地產企業銷售表現·觀點月度指數

11月前100房企單月權益銷售2828.58億元，環降12.74%同升1.03%

“2024年1-11月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，11月前100房企單月權益銷售2828.58億元，單月環比下降12.74%，同比上升1.03%。1-11月，前100房企實現累計權益銷售25441.92億元，同比下降約30.98%，降幅收窄約3個百分點。

中海地產、保利發展和華潤置地佔據權益銷售金額前三甲，分別錄得2515.06億元、2427億元以及1581.5億元。其中，萬科和招商蛇口緊隨其後，爲1446.66億元、1304億元。

銷售門檻值方面，1-11月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分別約爲930億元、311億元和147億元；全口徑銷售面積門檻值分別約爲533萬平方米、172萬平方米和90萬平方米；權益金額門檻值分別約爲579億元、198億元和101億元。可以看到，各梯級之間的門檻值相差比較大，說明企業之間的銷售持續分化。

值得注意的是，11月前100房企單月全口徑銷售爲4109.03億元，環比下降10.5%，同比基本沒有太大變化。11月前100房企錄得全口徑銷售均價1.85萬元/平方米，環比上升2.2%。

房地產稅收優惠頻繁發佈，北上廣深取消普宅標準

期內，財政部、住房城鄉建設部等部門發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場平穩健康發展的稅收優惠政策。

其中，契稅方面，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。面積爲140平方米以上的，首套住房減按1.5%的稅率徵收契稅、二套住房減按2%的稅率徵收契稅。

增值稅方面，在城市取消普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免徵增值稅。

北京、上海、廣州、深圳四個一線城市將於12月1日起取消普通住房和非普通住房標準。

觀點指數認爲，這些措施的實施有助於提高住房交易的契稅優惠力度，增值稅降低將減少消費者的資金支出，從而進一步降低購房交易成本。

公積金優化是支持居民購房的重要政策之一。11月26日，廣州發佈《關於調整住房公積金政策的通知》，涉及貸款最高額度、首付比例、貸款年限等方面。其中最高貸款額度方面，一人申請的最高額度調整至80萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至160萬元。此外，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年）購買首套及第二套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮40%，最高達224萬元。

此外，購買首套及第二套自住住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例爲20%。購買保障性住房的，住房公積金貸款最低首付款比例爲15%。

這將進一步發揮住房公積金的社會保障作用，切實減輕繳存人的購房負擔，節省利息支出，緩解購房資金壓力。

據瞭解，今年4月8日廣州發佈的《廣州住房公積金管理中心關於調整個人住房公積金貸款最高額度有關事項的通知》顯示，將“一人”和“兩人或兩人以上”貸款最高額度分別由原來的60萬元和100萬元，提升至70萬元和120萬元。二孩及以上家庭購買首套房貸款最高額度上浮30%，廣州“一人”和“兩人或兩人以上”住房公積金貸款最高額度可分別達91萬元和156萬元。

相比今年4月，11月發佈的公積金優化政策裡的貸款額度有一定比例的上浮，購房者可貸金額增加，釋放消費內需潛能。

據觀點指數不完全統計，期內發佈公積金優化政策的城市不少。如韶關購買新建商品房已辦理個人住房商業貸款(不包括組合貸款)，現符合韶關住房公積金貸款申請條件的繳存職工，可申請將商業貸款未結清部分轉爲公積金貸款。黔南市提高住房公積金貸款額度。購買新建商品房的繳存人家庭最高貸款額度調整爲60萬元；生育二孩及以上的繳存人家庭最高貸款額度調整爲70萬元。

房產消費仍然有上升趨勢，開發商低價策略行之有效

1-10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，其中住宅銷售面積下降17.7%。新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，其中住宅銷售額下降22.0%。對比1-9月，上述四個指標均收窄約2個百分點。

按地區來看，東部地區商品房銷售47163億元，同比下降21.2%；中部地區13681億元，同比下降21.9%；西部地區13976億元，同比下降19.9%；東北地區2034億元，同比下降13.9%。

可以看到，10月份銷售額降幅全線收窄。根據監測的10城11月前四周的住宅銷售來看，銷售環比提升，止跌回穩跡象漸明。

住房城鄉建設部最新發布的數據顯示，10月份全國新建商品房網籤成交量同比增長0.9%，環比9月份擴大12.5個百分點，自去年6月份連續下降後首次實現增長；全國二手房網籤成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

10月份全國新建商品房網籤成交量環比增長6.7%；二手房網籤成交量環比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。

成交量增長從一線城市向更多城市擴大。統計數據顯示，一線城市增長更爲明顯，新建商品房網籤成交量同比增長14.1%，二手房網籤成交量同比增長47.3%。廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增長超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

分地區來看，11個省份新建商品房網籤成交量同比增長，較上月增加6個。其中，湖南、天津、廣東、江西、江蘇同比增長超過10%；20個省份二手房網籤成交量同比增長，較上月增加2個，其中，北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陝西、寧夏同比增長超過10%。

觀點指數監測的10個城市中，11月前四周商品住宅成交843.64萬平方米，環比10月前四周上升25.06%。

從城市成交數據來看，11月的房產消費仍然有上升的趨勢。上海鏈家數據顯示，11月前10日，上海的新房成交量較上月同期增長234%，二手房成交量較上月同期增長89%。

深圳貝殼研究院數據顯示，今年11月1日至17日期間，深圳新房市場日均網籤量達到276套，刷新了自2007年以來的記錄。同期，二手房市場日均網籤量爲240套，創下自2020年10月以來的新高。深鐵置業發佈，位於深圳大運板塊的深鐵閱雲境項目首推214套房源，開盤不足2小時內即售罄，銷售金額10.77億元。這是繼福田海德園、龍華深業上城、光明中建觀玥邸之後，深圳今年出現的第四個“日光盤”。

深鐵閱雲境項目售罄的根本原因是低價。此前土拍條件提及普通商品住房銷售均價不得高於50800元/平方米，出售型人才住房平均售價不得高於30400元/平方米，最高售價不得高於31900元/平方米。本次預售備案價仍按照拿地限價，並且開發商在登記、認籌、開盤、付款等階段給出了不同優惠，疊加後接近8.65折，折後均價4.36萬/平方米，單價3.73-4.93萬/平方米，總價在363-687萬/套。

觀點指數認爲，這段時間不少開發商趁着政策熱度仍存的窗口期抓緊去化，主要的舉措就是降低售價。實際上，這個策略行之有效。在低迷的市場中，下調價格可以吸引不少買家，更勿論是市場情緒較爲積極的11月份。

一線城市二手住宅銷售價格環漲0.4%，近13個月以來首次轉漲

國家統計局發佈的數據顯示，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降4.6%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降4.9%、10.4%和8.1%，上海上漲5.0%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降6.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降6.6%，降幅與上月相同。

值得注意的是，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉爲上漲0.4%，爲近13個月以來首次轉漲。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

一線城市二手住宅銷售價格同比下降9.6%，降幅收窄1.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降8.4%、6.7%、12.5%和10.9%。

二線城市二手住宅環比下降0.4%，降幅收窄0.5個百分點。二線城市二手住宅同比下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點。三線城市二手住宅環比下降0.6%，降幅收窄0.3個百分點。三線城市二手住宅銷售價格同比下降9.0%，降幅與上月相同。

70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環比上漲的城市有8個，比上月增加8個。

國家統計局在10月開展的對70個大中城市月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比繼續提升，分別爲75.9%和60.4%，分別比上月提高17.6個和15.0個百分點。

觀點指數觀察到，從價格層面數據來看，房市正在回暖，尤其體現在一線城市二手住宅年內銷售價格環比首漲上。上文提到，11月一線城市無論是政策寬鬆，還是市場表現都呈現積極的態勢，預計一線城市回暖速度要優於其他線級城市。

10月份的房地產開發景氣指數爲92.49，已經連續10個月回升，距離適度景氣水平最低邊界值還差2.51%。（通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間爲適度景氣水平，95以下爲較低景氣水平，105以上爲偏高景氣水平）

定金及預收款26444億元，降幅收窄近2%

到位資金方面，1-10月份，房地產開發企業到位資金87235億元，同比下降19.2%。其中，國內貸款12400億元，下降6.4%；利用外資30億元，下降19.1%；自籌資金31483億元，下降10.5%；定金及預收款26444億元，下降27.7%；個人按揭貸款12436億元，下降32.8%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

由於10月銷售大幅增加，個人按揭貸款和定金及預收款亦出現降幅收窄的情況，以上兩個指標與同期銷售指標變化幅度基本一致，即相比1-9月環比收窄約2個百分點。

新開工方面，1-10月房地產累計新開工面積61226.93萬平方米，同比下降22.6%，降幅較上月擴大0.4個百分點。10月單月房地產新開工面積5176.18萬平方米，同比下降27.23%。

竣工方面，1-10月房地產累計竣工面積41995.15萬平方米，同比下降23.9%，升幅較上月下降0.5個百分點。10月單月房地產竣工面積5179.59萬平方米，環比上升51.36%，同比下降19.65%。

觀點指數認爲，新開工面積同比持續下降主要是拿地開工項目同比去年降幅加大，項目量較少。而竣工方面環比增加是白名單項目推進交付的政策支持。

本文源自：觀點網