馮侖：爆雷、爛尾、高房價，地產行業的這些問題，其實都可以解決

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問：

自2008年以來，我國共經歷了4輪地產週期。雖然地產週期在各個國家的表現形式及長度不同，但是可以確定的是，地產確實是存在「周而復始」的週期的。隨着目前我國房地產行業的深度調整，市場現在對於地產的預期已經降至冰點，那麼未來地產的出路到底在哪裡呢？

馮叔：

我一直認爲，其實應該分開來講。地產行業中，住宅是住宅，住宅以外是非住宅。住宅發展到現在，縱觀生產、供應、銷售、管理等等環節，眼下有幾個突出問題。

第一，爆雷問題。所謂爆雷，無非是公司財務出現了狀況，槓桿太高，然後週轉不動了。

第二，爛尾問題。爆雷帶來的直接後果就是爛尾，樓蓋了一半，未交付。

第三，污染問題。由於毛坯房是用傳統方法來生產的，建築實際上是高污染、高碳排放的行業，影響人居環境和生態環境整體品質。

還有個問題是高房價。全國區域房價整體不平衡，一二線城市房價比較高，而像鶴崗這類小城市房價特別低。但總體來說，老百姓覺得房價跟收入相比，房價還是偏高。這也是一個我認爲要解決的問題。不少人還不能夠買得起房，或依靠較少的貸款就能買得起房，這些問題怎麼辦？

我認爲，這些問題其實可以解決。10月18日上午，我們剛剛和遠大、小庫科技、萬向簽了一個協議。大家知道，40年來，遠大集團在直燃機非電空調領域做到了全球第一。而在過去14年，張躍總又盡全力投入將近90億，做工業化住宅，也就是在工廠像做汽車一樣做房子。小庫科技用人工智能來做土地項目規劃、建築設計等，公司也有六七年發展歷史，現在是全球領先的人工智能建築規劃設計公司。萬向集團作爲中國歷史最悠久的民營企業，已經55年了，他們在能源、清潔能源和汽車零部件製造方面非常領先。

我們4家公司簽了一個協議，共同組建合資公司，推出健康屋這樣一個產品，核心是以遠大活樓技術體系爲支撐，把遠大的精益製造和小庫的智能設計，再加上我們在房地產領域全案服務的經驗有機地結合。也就是說，你只要提供土地，剩下的事情我們能夠給你提供服務，從產品、生產、融資到結果呈現，解決剛纔提到的這幾個問題。

至於住宅以外，還有7大類別可以做，辦公、商業、酒店度假、醫療健康、教育研發、物流倉儲以及政府物業，等等。我們也做過很多。隨着經濟的增長，未來這些都是有巨大需求的領域，房地產還是經濟發展當中不可或缺的產業、行業。

在住宅以外，我也反覆強調過，物流倉儲和大健康這兩個領域的房地產，未來確實會發展得非常好。

總結起來說，今後的房地產要如何發展，住宅領域一定要用科技創新來解決現在面臨的發展瓶頸、暴雷爛尾困難，這要用活樓或健康屋的方法來解決。住宅以外，我們可以圍繞着物流倉儲和大健康來提供更好的產品，房地產仍然在快速發展的軌道上。

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問：

樓市「越救越冷」，購房者何去何從？

馮叔：

市場冷，看在哪個市場。現在一般三四線城市的確是市場有點冷。

如果看更久，比如未來5到10年的市場，冷分兩類情況：

一是樓市是相對健康的，就是體量減少了，但10萬億左右的基本市場規模，還是存在的。所以比起原來的熱，它是冷了。可房地產市場的規模依舊龐大，比起其他行業，住宅還是一個不小的市場，也不能說冷到了底。

二是如果樓市冷了，那我們自己就要做一些調整。如果你只有一套房，那就繼續住着，去解決工作、發展的問題。如果你有若干套房，在目前市場情況下，可以考慮把一些房產賣掉或是出租，因爲你也許有貸款，只要不賠錢，我認爲都是很好的應對方法。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪