「中國第一高樓」項目再度流拍，馮侖：解決4大問題纔有人接盤

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問：

計劃建設「中國第一高樓」的項目，如今無人問津。今年7月，房企世茂在深圳最大的綜合體項目，深港國際中心項目的大部分資產，以130.44億元的價格進行公開拍賣。首輪流拍後，11月16日，降價26億元，以104.35億元的起拍價再度公開拍賣，但再度流拍。

2017年拍下地塊，拿到項目後，世茂曾計劃將其建設成集深港國際會議展覽中心、智能辦公、大型商業、公寓等於一體的綜合開發運營項目。其中，最受市場關注的是，項目曾計劃將其建成668米高的「中國第一高樓」，建成後成爲深圳的「新地標」。

2022年3月，世茂深港國際中心停工，世茂債務危機也爆發。在世茂集團陷入債務危機後，深港國際中心就被傳出要出售，但項目的債務關係十分複雜，一直沒有找到接盤方。在兩次拍賣均未找到買家後，世茂深港國際中心項目接下來的命運仍然充滿了不確定性。

對於這件事，您怎麼看？

馮叔：

這個消息，我也看了一下。深港國際中心項目的位置的確還不錯，世茂原來的設計方案也不錯，當初計劃總投資規模達到500億元，打造深圳城市新地標。

但是現在市場上不大會有人接盤，最主要的原因還不是錢的多少，而是接盤了超高建築之後，該怎麼掙錢？

與國外的超高建築相比，中國超高建築受到這麼幾個關鍵因素的影響。

第一，財務成本太高。這500億元的總投資，如果其中有一半是融資來的，那怎麼算賬，都很難算過來。

第二，規劃限制太多。在中國，這種超高建築，房產證只能發一個大證。70年的住宅不能做，甚至公寓也不能做。這個不能做，那個也不能做，只能是按照規定來進行業態佈置。寫字樓、酒店、公寓和底商，大概就分成了四五節，這種規劃，實際上沒有辦法適應市場，操盤者就很難賺錢。

對比國外的超高建築，比如，880米高的迪拜塔，裡面有永久性產權的散售住宅，塔身蓋到中間時就可以售賣了，回收資金的週期大大縮短，所以操盤者有掙錢的機會。

第三，當下的市場競爭很激烈，深圳寫字樓的空置率比較高。另外酒店也不好賺錢。於是高層建築在業態安排上比較困難，很難實現一個可預見的收益。

第四，技術問題。我們建設高層建築的技術還是有限制，建造週期很長，這幢高樓至少要5到8年才能建完，在長期的建設過程中，資金沉澱的負擔非常重，所以也不好賺錢。

國外現在發明了一種「邊施工、邊運營」的方法，也就是一邊蓋着一邊先開業，比如，底下先開業，上面繼續蓋着。中國現在沒有采用這種模式。在驗收、消防等方面也不支持，沒有辦法用這個方法。

這樣一來，建築週期太長，導致經濟的合理預期不能達成，高層建築就沒法賺錢，所以也沒有人進場接盤，這是正常的。不光是深圳有這種情況，其他城市也都一樣。

我個人的觀點是，如果在規劃、財務成本、業態佈置和建築技術上能夠有所放寬，有所創新改進的話，其實超高建築也是可以賺錢的，而且有很多新的賺錢點。比如說，LED技術帶來了樓體的廣告效應，高速觀光電梯帶來了樓頂的觀光效應，等等，這些是非常綜合的因素，需要有技術、政策、商業上的支持才能賺錢，能賺錢自然就會有人來接盤。

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問：

據媒體報道，11月上旬，人民銀行、住建部、金融監管總局、證監會聯合召集數家房企座談，瞭解行業資金狀況和企業融資需求。這釋放了什麼信號？據報道，參會企業包括萬科、保利、華潤、中海、龍湖和金地等大型頭部房企，此次參會企業中沒有出險房企。但頭部房企就絕對安全嗎？

馮叔：

安全和不安全都是相對的，頭部房企的安全係數高一些。但實際上，世界500強企業還有破產的，所以我們不能說頭部房企就100%安全，任何時候、永遠都沒有毛病。只是說在當下，他們的穩健性、可持續性和均好性是受市場和投資者認可的，所以監管部門召集他們開會帶有某種代表性、典型性。

我也看了他們提的一些意見，從市場端的角度，希望恢復大家的「買氣」。也就是說，如果沒有人來買房，那麼房地產市場當下的問題是解決不了的，這是一種意見，當然這很根本、很重要。

另外還有一種意見，就是希望把銀行對頭部房企的融資支持擴大到非住宅領域，我覺得這也是對的。還有一些相關建議，比如，監管是不是可以更合理，要不要適當放鬆，等等。

總之，我覺得他們提出的問題和建議都很有代表性和針對性，監管部門在當下傾聽他們的建議是很有必要的，也對未來政策的微調有幫助。