房價指數出現＋＋＋ 學者直言2因素讓建商大膽漲價

房市交易熱絡。(資料照)

房市交易熱絡，1-10月六都買賣移轉共21.4萬棟，年增7%，是2016年房地合一實施以來，首度前10月交易突破20萬棟大關，而以新推建案爲指標的國泰房地產指數第3季全國房價指數不只上升4.05%，旁邊還出現罕見的3個+（+++），景文科技大學財務金融系副教授、同時也是這項調查的協同主持人章定煊指出，要達到3個+需要各地區一起發熱，纔有辦法讓價格推上這種漲幅，而民衆對通膨的恐懼以及房價預期上漲的心理，讓業者大膽一直往上調價。

章定煊在臉書PO文表示，簡單看一下國泰房地產指數，什麼叫做遍地開花。因差不多是在7月中警戒放鬆，等於是2個半月衝出來的銷售數字。首先看到全國房價指數上升了4.05％，更值得留意的是旁邊出現了3個+，表示大幅上漲，這件事原則上就過去來說是很困難，因爲過去臺灣房價不是北熱南冷、就是南熱北冷，要達到3個+需要各地區一起發熱，纔有辦法讓價格推上這種漲幅。

他指出，表面上新北價格表現比較弱，就分區表現來看，是因爲低價區中更邊緣的蛋殼帶推了一些案子，才讓價格往下，其實中價區的漲勢還是非常兇猛，大概推估營造成本變動情況，這樣的價格變動，還是超過了反映營造成本的部分，章定煊研判，應該是民衆對通膨的恐懼與房價預期上漲的心理，構成了羊羣效應的買氣，讓業者大膽的一直往上調價。

章定煊表示，過去推案量跟銷售率會呈現反向關係，但第3季也打破這個慣例，在推案量大增的情況大幅增加（3個+），銷售率也大幅增加（3個+），顯示民衆追價的氣勢非常強烈。

他也說明國泰房地產指數30天銷售率，是新推個案在開案的1個月銷售率，如果有潛銷，市調人員會把潛銷的數字扣掉，代表新推個案剛正式推案出來第1個月的銷售氣勢，當然有些個案在後續銷售會倒吃甘蔗，有些個案後續銷售會虎頭蛇尾。就他個人的分析角度來看，會以10%銷售率當作及格點，差不多1年會結案（結案是否就是完銷就不可能知道了）；如果到7%以下，大概這種案子就會陷入長期抗戰，一路賣到開工、結構體，也看過完工了還在繼續賣；一旦超過10%，接近15%，差不多3、4個月就能結案，最長一般來說拖不過半年；如果超過15%，就是所謂的熱銷案，3個月大概就能結案；如果到了50%以上，大概就能形成大家印象中的秒殺案；超過80%以上個人認爲是真正的秒殺案，那其實非常不容易。

調查也分析與去年第3季的比較，章定煊表示，大家應該還有印象，其實那時房市已經很熱，導致政府在去年第4季出手打炒房，至於沒有跟上一季比較的原因，是因爲疫情緊張，大家根本沒辦法出門看房，以及房地產本來就有季節性因素。他指出，去年第3季落在10%及格線以下的有88案，今年只剩下55案，他也表示，不用懷疑，再怎樣好的市況，還是有些案子賣得普普，千萬別犯傻亂搶。

至於15%至50%銷售狀況良好的個案在第3季高達81案，而去年只有74案；銷售率80%以上的秒殺案，本季高達14個，但去年只有5個。章定煊強調，去年第3季其實已經是銷售狀況不錯的季度，今年第3季的發熱程度可見一斑，他還表示，「其實我覺得今年第4季的數字我應該不敢看」。

國泰房地產指數調查顯示，第3季全臺新推個案數共214件，推案戶數有2萬182戶，總推案金額3392億元，較上季上升，較去年同季下降，主力總價爲1792萬元，較上季及去年同季均呈現上升。

國泰房地產指數以「△」符號表示穩定，以「+/-」表示小幅波動，以「++/--」表示中幅波動，以「+++/---」表示大幅波動。

房價指數出現「+++」符號。（翻攝自章定煊臉書）