房價連跌三年，該如何理解？
文/子木
最近樓市有兩個言論火熱到“刷屏”，很多讀者讓我講講。
一位是萬科董事長鬱亮說：
經過三年時間，房價已回落至相對合理水平，現在市場新房供給不足，新房性價比突出。
另一位是經濟學家高善文說：
央行不擴表，地產行業就團滅。
那麼這些話到底是對是錯，這些話的背後到底藏着什麼玄妙，真相又是什麼，我講講自己的看法。
1、
鬱亮說，三年時間，房價已回落至相對合理水平，現在市場新房供給不足，新房性價比突出。
言外之意就是，房子能買了，現在正是抄底的好時候。
這幾句話，半真半假。
從2019年計算，到現在爲止，全國房價的確已經普跌了30%了，有些地方甚至達到了40%多的腰斬。
有些城市很多人說房價根本就沒跌，這些沒跌的城市基本都是小地方，因爲信息不透明，交易量比較低，所以大多數人對房價漲跌，沒有概念。
我認爲現在的中國房價已經實現了“硬着陸”，注意，不是“軟着陸”而是“硬着陸”，開發商死了一大批，斷供法拍房的數量也是歷史最高。
B和C都跌崩了，不是“硬着陸”是什麼？
而且北上廣深的房價基本已經回落到4-5字頭，2-3萬也在郊區能買得到，武漢、成都、南京、蘇州等地方，1萬多也能搞到剛需房，杭州和廈門貴一些。
所以你說中國房價貴嗎？不能說貴，一定是跌回到了基本面。
但問題來了，房價迴歸合理位，就意味着能抄底嗎，未必。
因爲房價在下跌的同時，收入也在下跌，跟2019年相比，有機構統計，居民收入平均縮水了40%左右。
房子跌30%，收入縮40%，誰都能算明白這筆賬。不是房子不想買，而是富人沒預期，打工族六個錢包是空的，而且每個城市的收入房價比都不一樣，這纔是真相。
其次新房供應方面，鬱亮說供應短缺，其實是在表達，這兩年開發商都不願意拿地，地賣不出去，接下來自然新開工的樓盤就少了。
以此推斷新房稀缺，更搶手了。但問題是，新開工少，但並不代表已開工的少啊。今年新房存量供應已經漲上天了。
7月末，商品房待售面積達到了73926萬平方米，其中住宅待售面積增長了22.5%。庫存已經達到歷史巔峰了，按照目前賣房速度，5年都夠嗆，房子是夠的。
其實鬱亮說這些話，也能理解，因爲上半年萬科身陷債務風波，靠變賣資產和深圳砸錢才勉強活了下來，接下來想擺脫危機走上正軌，還得靠賣房。
但如果硬說，房價跌回合理水平、庫存小，玩文字遊戲，賺認知差，就不對了。
萬科難，買房人更難。前幾天，傳出存量房貸利率要下調的消息，全網都沸騰了。
爲什麼呼聲這麼高，因爲人們月供壓力比較大，這時候都在想辦法先降壓，保證安全。
總之，經濟起不來，收入水平跟不上，最先考慮的永遠是生存。房價如果真跌回到人們買得起的地步，即使萬科不說，大家也會去買的。
認清現實才有助於尋找更好的出路。
2、
高善文說，央行不擴表，地產行業就團滅。
按照宏觀經濟調控邏輯來說，此話不假。
擴表就是放水，但這種放水不是直接印鈔，而是通過買國債的形式，擴大整體的貨幣供應。
2015年的貨幣化棚改可以在一定程度上被視爲一種擴錶行爲。它可以跳過中間環節，由政府直接向市場注水，發錢到企業和個人。
爲啥說央行不擴表，地產行業就團滅呢？
是因爲現在地產行業，還是融不到錢。因爲即使國家再號召，銀行都不願意把錢貸給開發商，因爲大家對樓市的預期普遍較差，萬一出去的錢要不回來怎麼辦？
銀行是思考最簡單的機構，有錢賺就搞，沒錢賺就跑。根本不會顧及大局和未來發展。
所以開發商想跟銀行借錢，老大難了，地方又不願意給開發商背書，因爲下面還有更缺錢的城投和本地開發商。
所以前段時間廣州還專門發佈通知說，禁止開發商躺平。
也挺有意思的，錢貸不出來，房子賣不出去，一降價賣房，老業主就上門維權，不躺平還有其他方法嗎？
所以擴表很重要，能由上面直接撥款救濟地產行業，是最直接有效的方式。不止地產行業，各行各業都需要擴表注水。
而且擴表還有一個好處是可以野蠻製造通脹週期。
現在普通家庭負債高，靠正常經濟運行邏輯，月供就夠壓垮人了，但如果強行製造通脹，那麼債務長期來看是稀釋的。
比如現在月供是1萬元，等到十年以後，只要通脹起來，那時候還1萬就跟現在還2千一樣簡單。
跟西方一樣，野蠻製造通脹會拉大貧富差距，但通脹型社會，底層老百姓的下限也會很高，起碼小康。
但如果是通縮型社會，底層老百姓，是沒有下限的，地板下面地殼，地殼下面是十八層地獄。
3、
說一千道一萬，房價的根本是經濟。
只有經濟好了，纔有預期和購買力推動樓市運行。而靠樓市提前透支購買力，驅動經濟那一套，已經行不通了。
之前很多人說，房地產就是夜壺，着急了拿來用一用。但現在，夜壺已經破了，尿多少漏多少。
很多人說我悲觀了許多，其實也沒有，這段時間我把中外講經濟學週期的書基本都過了一遍。
其實站在歷史長河裡，今天這一切不算什麼，都是週期的一個小片段。
而且週期回落，在某種意義上，並非壞事。因爲任何一個東西，只要一直漲，肯定會有爆破的一天，嚴重就是經濟危機。
參考93年日本之後，多少人因爲破產而跳樓，還有人精神失常，橋洞下餓死的人也不在少數。
所以某種意義上，我們還好一些。起碼勤快些不至於吃穿犯愁。
大家痛感比較強，是因爲我們之前一直都是高速發展型社會，經濟增速突然跌下來了，不太適應，由奢入儉難。
以上我都是對市場大多數人講的普適邏輯。下面我再對少部分人講一些心裡話。
雖然市場預期普遍差，但一定不要被大衆情緒裹挾，永遠要在船上，而不是岸上，其次要想走得遠，要學會逆流，而非順流。
拿身邊的朋友舉例，有些人房價漲了以後纔去買房，房價跌完了以後纔去賣房，而且房價一跌就一蹶不振，或者逃到岸上，對樓市不理不睬，再不關心。等到身邊的人進去賺到錢了，又眼巴巴重新上船，但往往已經晚了。
接下來我們會跟着全球擴表，把通脹打起來，第四季度會非常誇張，因爲要完成年度5%的目標，至少要付出三倍以上的政策紅利。
而最近《促高質量消費二十條》提出，恢復教育和遊戲等等行業的消費邏輯，其實也是對之前措施的態度上的重要糾偏。這比超發貨幣和擴表都有用。
退一萬步講，即使全國經濟不行，但一些重要的城市經濟和行業，純靠超發貨幣和外循環也能硬撐起來。
比如現在很多行業都不賺錢，但是旅遊、外貿出海，和一些小衆行業卻很賺錢。
他們只會偷偷摸摸悶聲發大財，更不公開說自己的商業秘密。因爲現在的中國社會已經成了“黑森林法則”，只要有一小撮人賺錢被發現，就會有大量人涌進去內卷，最後搞得誰都賺不上錢。
但機會在嗎？永遠在。只不過要尋找確定性。
比如去年我讓大家買黃金，很多人跟着買了，今年讓大家買儲蓄險，也有人跟着買了。
利率會一路奔向0%就是確定性。今天儲蓄險利率普調至2.5%了，現在想買3%市場也不賣了，因爲機會已經失去了，趨勢已經結束了。
接下來房子還能賺錢嗎？
大多數不能，但小部分可以，房子是所有國家財富人羣的主要資產，只不過中國，在人口趨勢下降的背景下，確定性比過去難很多。
算一算距離房地產上一輪起點，已經有9年了，疫情三年，疫情後到現在快2年，這些年房價其實一直都在跌，很多地方已經連跌了5年。
按照週期論來講，8年大週期5年小週期，無論哪一種邏輯，都算是又進入了新一輪的起點。
目前最主要考慮的因素是城市、產業和人口。
只要這三項表達的數據是走好的，而且國家發展的紅利和重大投資都能匹配上，長期看，房子還是沒問題的。
在股市，能賺錢的就那麼幾隻票，在樓市，買房能賺錢的也只有那幾個城市，只要把握住了，把週期拉長陪跑，依舊能對衝風險。前提是保持關注不下車，這是接下來我最想跟大家說的話。
本文完，感謝閱讀。關於投資和理財更多的信息和信號，我都會放在星球裡，跟5200多投資愛好者共同分享財富保值秘密，歡迎加入。