房地產行業研究週報：五部委“組合拳”促回穩，四季度基本面迎改善

天風證券近日發佈房地產行業研究週報：五部委“組合拳”促回穩，四季度基本面迎改善。

以下爲研究報告摘要：

行業追蹤（2024.10.13-2024.10.19）

五部委：城改、白名單增量政策出臺，收儲仍待發力

10月17日住建部等五部委介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，涉及以下重要政策增量：①住建部部長倪虹表示“將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。”城中村改造方面，本次是繼23年7月國常會審議《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》後首次披露城中村改造計劃實施規模，“100萬套基礎上可繼續加大力度”表明後續城改推進或仍具提升空間。住建部部長倪虹表示“僅在35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套”，因本次完全採用貨幣化安置方式，利好庫存消化，同時或產生擴張效應助推需求側預期改善。

②“截至到10月16日，住建統計，‘白名單’房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，‘白名單’項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。”白名單方面，我們認爲更大範圍信貸審批及更快速投放利好：1）宏觀層面“保交房”工作推進及目標實現；2）項目層面主體建設資金注入及企業層面的現金騰挪；3）購房者層面對房屋交付預期及購房信心的回升。

③“研究允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款收購存量土地，央行提供必要再貸款支持。”收儲方面，我們認爲城投及地方國企或爲本輪收儲優先受益對象，再貸款、專項債等工具投放利好其債務化解及資產質量改善，預計下階段“收購存量閒置土地、收購存量商品房用作保障房、控制增量土地供應、盤活存量資產”等一系列供給側政策手段有望持續發力。我們繼續看好收儲加速推進下房企的資產負債表修復及債務化解，及政策端持續供需調節下行業的“量價企穩”。

統計局：積極信號顯露，四季度市場有望改善

1-9月份，新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%。房地產開發企業房屋施工面積715968萬平方米，同比下降12.2%。房屋新開工面積56051萬平方米，下降22.2%。房屋竣工面積36816萬平方米，下降24.4%。1-9月份，房地產開發企業本年到位資金78898億元，同比下降20.0%。其中，國內貸款11466億元，下降6.2%；利用外資29億元，下降19.9%；自籌資金28680億元，下降9.1%；定金及預收款23593億元，下降29.8%；個人按揭貸款11079億元，下降34.9%。9月全國商品房銷售及開發投資累計同比降幅較上月均呈收窄態勢，統計局問卷調查結果顯示，9月下旬以來，房地產市場信心增強、預期改善。自國慶假期起，一線城市新房、二手房成交量顯著改善，我們監測的重點城市高頻成交面積同樣出現周環比快速回升。我們判斷，成交量階段性脈衝後將出現自然回落，但四季度市場熱度有望改善，後續重點觀察基本面下滑斜率。價格方面，“止跌企穩”表述下，市場急跌期或已過，若一線城市二手成交量於11-12月維持較好水平，價格跌幅有望收窄，進而帶動市場價格預期進一步修復。

10月新房、二手房同比增速改善

新房市場本週成交322萬平，月度同比-10.98%，相較上月改善25.75pct；累計庫存12017萬平，一線、二線、三線及以下去化放緩。二手房市場本週成交240萬平，月度同比+7.02%，相較上月改善7.84pct。10月7日-10月13日，土地市場成交建面3487萬平，滾動12周同比14.15%；成交總額620億元，滾動12周同比-13.55%；全國平均溢價率3.63%，滾動12周同比+0.45pct。

本週申萬房地產指數+2.96%，較上週提升11.27pct，漲幅排名10/31，領先滬深300指數1.98pct。H股方面，本週Wind香港房地產指數-1.40%，較上週提升10.44pct，漲幅排序6/11，領先恆生指數0.71pct；克而瑞內房股領先指數爲-3.57%，較上週提升14.02pct。

投資建議：政治局會議表態“促進房地產行業止跌企穩”，基本面拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場“底部共識”增強，“短線政策博弈+中長期估值修復”邏輯更加順暢，未來順週期地產股彈性空間同樣較大。配置方向上，我們建議優先考慮①非國央企受益於化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的週期韌性；③區域型企業其城市基本面分化及市佔率提升邏輯；④二手中介受益於存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益於融資、收儲等政策的彈性空間或更大。標的方面，建議關注1）未出險優質非國央企：龍湖集團、金地集團、新城控股、萬科A、綠城中國、濱江集團等。2）地方國企：越秀地產、城建發展、建發國際集團等。3）龍頭央企：中國海外發展、招商蛇口、保利發展、華潤置地等；4）優質物管：中海物業、保利物業、華潤萬象生活、萬物雲、招商積餘；5）租賃企業：貝殼。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期（天風證券 王雯,鮑榮富）

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