房貸利率調整首月還款爲啥變多

□ 近日召開的中央經濟工作會議提出，適時降準降息，保持流動性充裕。與房貸借款人密切相關的是，可以通過調整重定價週期享受到貸款市場報價利率（LPR）下降帶來的優惠。

□ 調整後的個人住房貸款利率重定價週期可選擇3個月、6個月或12個月。每次重新定價後，房貸月供會在利息調整月按照新的利率重新計算剩餘月供。

近日召開的中央經濟工作會議提出，適時降準降息，保持流動性充裕。業內人士分析，預計2025年會繼續實施有力度的降準降息。與房貸借款人密切相關的是，可以通過調整重定價週期享受到貸款市場報價利率（LPR）下降帶來的優惠。

據悉，自11月1日起，存量房貸借款人可與銀行協商，重新約定個人住房貸款利率重定價週期。此前規定，重定價週期最短爲12個月，調整後的重定價週期可選擇3個月、6個月或12個月，意味着如果一年內LPR下降不用再等一年才能享受到調降優惠。

需要注意的是，每次重新定價後，房貸月供會在利息調整月按照新的利率重新計算剩餘月供。不過，有市民反映，在自己的存量房貸利率下調後最新一期的還款金額比之前有所增加。“雖然就多了200餘元，而且第二個月還款時，金額確實是按照新利率下調了，但還是不太明白爲什麼第一個月會出現這種情況。”北京市民王丹彤說。

記者諮詢了多家銀行後瞭解到，出現上述情況的，大多是選擇了“按月等額本息”還款方式的客戶。中國農業銀行北京市分行個貸客戶經理劉暢解釋，在等額本息還款方式下，當利率保持不變時，每月還款的本息總額是固定的，但其中本金部分會逐漸增加，利息部分會逐漸減少。然而，在利率調整後，每月還款的本息總額會發生變化。

簡單來說，存量房貸利率調整相當於借款人與銀行根據舊利率簽訂的原合同終止，並根據新利率簽訂了一個新合同。新合同中貸款總額是原合同的剩餘本金，即原合同的貸款總額減去已經還清的本金。利率調整爲降低後的新利率，貸款期限則是原合同剩餘的還款期。根據新的貸款總額、還款期限和利率等變量，銀行會重新計算借款人每月的還款金額以及每月應還的本金和利息。

需要注意的是，利率降低後，當期應還的本金是根據新利率重新計算的，而當期利息則是按照新舊利率所佔的天數進行分段計算的。當借款人的每月還款日與利率調整日不一致時，一個還款週期內就會執行兩個不同的利率。以10月份爲例，由於多家銀行在10月25日對存量房貸利率進行了批量調整，也就是說，如果借款人的還款日是每月1日，那麼10月份前24天的利息將繼續按照原利率計算，而從25日到31日的利息則會按照新利率計算。

舉例來說，假設借款人原合同貸款總額爲100萬元，貸款期限爲25年（300個月），等額本息貸款利率爲4.4%，那麼每月還款金額爲5501.72元，利息總額約爲65.05萬元。如果在利率調整前已經按照原合同還了5期，那麼剩餘的還款期限爲295個月，剩餘本金約爲99.08萬元。如果調整後的利率降爲3.55%，那麼第1期需還本金爲2108.26元。

由於利率調整發生在還款週期中，因此利息需要進行分段計算。前24天的利息仍需按照原利率計算，即剩餘本金乘以原利率後，先除以360天（或365天，具體取決於銀行計算方式），再乘以所佔天數，爲2906.22元。而後7天的利息則按照新利率計算，同理可以算出這部分的利息爲683.90元。因此，當11月1日還款時，本金2108.26元加上利息3590.12元（2906.22元+683.90元），總月供爲5698.38元，確實略高於此前的5501.72元。

這主要是因爲重新計算後本金增加的金額超過了利息減少的金額，所以調整後的當期還款金額出現了高於此前月供的情況。但是，等到下一期還款時，就會統一執行調降後的新利率3.55%，且剩餘還款期限爲294個月，剩餘本金約爲98.87萬元。如果此後利率保持不變，那麼重新計算後的月供將穩定在5039.42元左右。

劉暢告訴記者，存量房貸利率下調，總體規則是還款本息總額減少，總償還本金不變，總期限不變，總付利息減少。雖然短期內可能月供增加，但從長期來看，還款總額是下降的。

中國人民銀行數據顯示，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、總額達25.2萬億元的存量房貸利率完成了調降。中國人民銀行行長潘功勝此前表示，銀行下調存量房貸利率有利於進一步降低借款人房貸利息支出。預計這一政策將惠及5000萬戶家庭約1.5億人口，平均每年可爲這些家庭減少利息支出總額約1500億元。 （經濟日報記者 勾明揚）