房產早參 | 住建部部長倪虹：資不抵債房企該破產就破產；龍湖集團提前9個月兌付46.1億元CMBS
每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
| 2023年3月11日 星期一 |
NO.1 住建部：資不抵債房企該破產就破產
3月9日，十四屆全國人大二次會議民生主題記者會召開。住建部部長倪虹就住房市場和城鄉建設領域相關問題做出解答，涉及房地產發展新模式、房地產政策以及房企融資等方面。對於房地產市場，倪虹表示：“我們不能光看短期，還要看中長期。當前房地產市場在調整，穩定市場的任務依然艱鉅。但從我國城鎮化的發展進程看，從我國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還有很大的潛力和空間。”對於房企面臨的債務問題，倪虹在答問時表示：“對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組。”
點評：這反映了監管層對房地產市場的嚴肅態度，旨在堅持市場化、法治化原則，優勝劣汰，爲行業健康發展保駕護航。當前中國房地產已進入調整期，長期看受益於城鎮化及存量住房改造需求，市場潛力巨大。但短期內，房企應更注重財務結構優化與風險管理，無疑對那些資不抵債、流動性困難的房企是巨大的壓力，可能會引發一系列重組和破產事件，對相關的供應鏈和金融市場也會產生一定衝擊。
NO.2 深圳二手房周交易量突破千套
據深圳市房地產中介協會統計，2024年第9周（2月26日至3月3日)，深圳全市二手房成交量（含自助）錄得1085套，環比增長14.1%。深房中協認爲，在疊加傳統3月“小陽春”的勢能下，對於今年“小陽春”的行情其實並不用過多焦慮，尤其是在當前政策較爲密集出臺的背景下，市場已基本形成了一定時期內政策還將持續放寬的預期，至少在成交量的走勢上，當前市場確實已築底並開始進入修復期。
點評：這或許預示着市場信心在逐步恢復，尤其是在政策放寬的預期下。隨着政策面的連續利好和市場預期改變，二手房市場將有更多的流動性和活躍度。然而，交易量的增長也要結合實體經濟狀況、居民收入水平和房價合理性來評估，以確保市場修復是在一個健康和可持續發展的軌道上。
NO.3 萬科已將本月到期債務費用存入指定賬戶
3月8日，萬科發佈公告稱，公司已按票據尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計6.47億美元存入於代理行指定銀行賬戶，以全數償付到期票據本息。萬科表示，2018年12月11日，本公司之全資子公司萬科地產（香港）有限公司在香港聯合交易所披露了關於發行於2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據的公告。此票據將於2024年3月11日到期。同日，萬科南方區域也迎來大規模架構調整，萬科南方區域包括廣東省、福建省、海南省、廣西。按照此前的劃分，萬科南方區域有12個城市公司，此次調整後將重組縮減爲8大城市公司。
點評：萬科如期償付大額債務體現了公司良好的財務管理和償債能力，這對於增強債權人和投資者的信心非常重要。同時，萬科進行的南方區域架構調整也表明公司正在積極應對市場變化，優化管理結構以提升運營效率。作爲房地產行業內的龍頭企業，萬科通過這樣的資金和架構調整，有效地緩解了市場對其流動性的擔憂，也展示了行業領導者在逆市況中保持穩健的能力。
NO.3 龍湖集團提前9個月兌付46.1億元CMBS
3月8日，龍湖集團提前兌付總規模爲46.1億元商業資產支持專項計劃（CMBS）。該資產支持專項計劃的證券代碼爲“20天祥優”“20天祥次”，於2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續規模46.1億元，2024年底是第一個行權期。據悉，龍湖已於2024年3月8日將實際分配的資金全額劃付至資產支持證券持有人的資金賬戶，提前9個月完成兌付。接近龍湖人士透露，龍湖此次提前兌付的資金來自經營性物業貸款，即通過新增經營性物業貸款置換將於2024年底行權到期的CMBS，以此實現債務結構的優化，拉長債務久期，增厚自身“安全墊”。至此，龍湖集團2024年內行權或剛性到期的境內公開債券剩餘5只，存續規模爲60.1億元，目前公司已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。
點評：龍湖提前兌付CMBS體現了公司較爲穩健的財務狀況和償債策略。這種做法對於有計劃、有序地管理即將到期的負債非常有利。在當前房地產市場整體壓力較大的背景下，龍湖此舉能夠提升市場對公司財務健康度的信心，同時顯示出企業對市場波動的響應能力和危機管理能力。
NO.5 華夏幸福擬設立自益型信託抵償債務
3月7日晚間，華夏幸福發佈公告稱，公司以譽諾金公司100%股權（含持有的11家標的項目公司股權）以及全資子公司固安信息諮詢持有的對譽諾金及11家標的項目公司的債權設立自益型信託，並以信託受益權份額抵償上市公司對部分債權人不超過240.01億元的金融債務。華夏幸福表示，信託抵債交易完成後，上市公司主營業務類型不會發生變化，依然包括產業新城及相關業務、住宅開發及相關業務、創新業務三大業務板塊，公司金融負債有所減少，有利於緩解上市公司流動性壓力，改善財務狀況。上市公司剝離了部分傳統產業新城重資產業務的項目公司，有利於減輕經營壓力，符合上市公司“全面轉型產業新城服務商”的戰略目標。
點評：這是企業在金融債務高壓的情況下的自救行動。此舉對於緩解流動性壓力、優化財務狀況無疑具有積極意義。但背後也折射出華夏幸福面對的困境，如果不能解決根本的盈利和償債問題，單靠資產重組和負債調整隻能是權宜之計。長期來看，其是否能順應市場趨勢，完成從傳統房地產開發商向產業新城服務商的轉型，仍需觀察。