房產遲遲未能過戶 竟涉及4名購房人

原標題：房產遲遲未能過戶 竟涉及4名購房人

青海法治報·法眼記者 祁瑛

一套從2010年起集資修建的房屋，經過多年多方流轉，在認定產權時涉及到4名購房人。現買家遲遲辦不了房產過戶手續，無奈將與自己簽訂了涉案房屋集資購房權轉讓協議的購房人告上了法庭。

由判到調，西寧市城北區人民法院法官是如何巧妙化解這起糾紛案件的呢？

涉案房產遲遲未過戶

今年4月23日，在城北區人民法院第四審判庭，麗麗向法官表達了自己的訴求。

事情要從9年前說起。2015年，麗麗想在西寧市城北區購買一套房屋，經多方打聽，瞭解到大志正想轉讓某小區住宅房屋購房權，這套房屋是青海某建設公司的集資房，當時還沒有交房，但是價位比較適中，而且等交房時可以自己選擇戶型和樓層，麗麗決定從大志手中轉手購房權。

麗麗很快與大志達成了一致意見，並簽訂了涉案房屋集資購房權轉讓協議，其中約定大志將住宅房屋購房權轉讓給麗麗，麗麗以大志名義購買此處房屋，轉讓金額爲15萬元，房屋尾款由麗麗承擔。同時，約定大志在簽訂正式購房合同時要通知麗麗，若購房合同上能將購房者更改爲麗麗，大志要予以配合，所產生的所有費用由麗麗自行承擔。若不能，大志在拿到住房產權後再交給麗麗並協助她辦理過戶手續。選房時，大志要配合麗麗。

協議簽訂後，大志將西寧某房地產開發有限公司於2010年4月開具的金額爲10萬元首期房款收據交付麗麗，麗麗也按照約定支付了15萬元轉讓費。

房款收據到手後，麗麗以爲這是能讓開發商認可的最重要憑證，以此可以辦理房產相關手續。可9年時間過去了，麗麗還沒有拿到這套房屋的住房產權。爲此，麗麗一紙訴狀將大志告上了法庭。

購房資格一轉再轉

大志爲何一直沒有履行協議中約定的義務呢？法庭上，他的陳述揭開了其中真相。

大志表示，其並不是涉案房屋的原始認購人，購房權所有人另有其人。原來，到了大志這裡，已是第3名轉讓人，擁有這套房屋購房權的原始認購人名叫陳宏。

陳宏是青海某建設公司的員工，2010年公司集資建房的時候，他認購了一套房屋，但是當時沒交定金和房款。認購之後，陳宏細想覺得自己不需要這套房子，就將購房資格轉讓給了同事李亮，並陪李亮到開發商處交付了10萬元房屋預付款。

後來，因這套房屋遲遲沒能交付，李亮又將購房資格轉給了大志，收取了10萬元轉讓金。同樣因爲房屋一直沒有交付，大志也想放棄，後來經人介紹認識了麗麗，就把購房資格轉給了麗麗，收取了15萬元轉讓金。

麗麗和大志簽訂了房屋集資購房權轉讓協議，卻忽略了房屋首位認購人是陳宏這個關鍵因素。

陳宏在法庭上聲稱：“我之前不知道這套房屋被多次轉讓，直到2019年麗麗因辦理產權手續找我瞭解相關情況時纔有所耳聞，這麼長時間裡，房屋認購權一直在我名下。2023年，開發商通知交尾款，我交付了14萬餘元房屋尾款，現所有房款已交清，我也選好了樓層和戶型。”

巧妙調解令當事人滿意

從2010年到2024年，涉案房屋由原來的24萬餘元增值到約70萬元，對陳宏來說無疑充滿了吸引力，而麗麗也花費了15萬元和9年的等待時間，更遑論最初的10萬元房屋預付款並非陳宏支付的，在幾經流轉後最終由麗麗承擔，且涉案房屋面臨爛尾無法交付的風險亦由麗麗承擔。

面對如此情形，負責審理此案的城北區人民法院法官張學超和審判團隊成員達成一致意見——此案不能判決了事，要站在維護羣衆利益的角度，綜合考慮案件發生的原因、案件處理的綜合效果，先展開調解工作。

經多次溝通，張學超聯繫相關方調查覈實有關案件事實，並將案件當事人及原始認購人等幾方當事人約到一起，梳理案件的來龍去脈，分析利弊、釋法明理，分別詢問各方意見，再從中不斷調解。

麗麗直接表明訴求，認爲自己已經爲涉案房屋花費了15萬元，加之房屋對她來說是剛需，她從2015年一直等到了現在，就是想要房子。大志表示願意通過協商解決此事。陳宏也表示願意協商解決，如果大家對協商協議達成一致，他會配合辦理過戶手續。

既然三方當事人都同意協商解決，那什麼方案既能保障三方當事人權益又能讓他們都滿意呢？

眼看三方當事人一直討論不出個結果，張學超結合房產已由24餘萬元增值到約70萬元的實際，再結合三方當事人之間的交易情況，提出了兩套解決爭議的方向性建議方案，奠定了三方當事人達成和解的基礎，在此基礎上經過幾輪協商，終於形成了兩套解決方案。

第一套解決方案是麗麗能取得房產的情況，方案確定讓陳宏在規定日期前配合麗麗辦理房產的更名、備案手續，麗麗在更名、備案手續完成後7日內再向陳宏支付一定補償款。大志從收取麗麗的轉讓費中向陳宏支付一定補償款。麗麗和大志將補償款在涉案房屋完成更名、備案手續後7日內支付給陳宏。

第二套解決方案是無法辦理相關手續，不能取得房產時對麗麗予以資金補償的情況，方案確定麗麗同意涉案房屋歸陳宏所有，但陳宏、大志分別補償麗麗一定損失，並在更名、備案不能的事實確定後15天內支付款項。

三方當事人仔細權衡兩套解決方案的利弊後，優先選擇第一套解決方案，並簽訂了和解協議。在達成和解協議後，三方當事人按照約定辦理了房產過戶手續，相關款項也全部支付完畢，取得了圓滿的結果。

僅耗時一個多月，這起時間跨度長、牽涉利益大、情形錯綜複雜的矛盾糾紛案件，通過城北區人民法院法官有方法、有溫度的調解，真正實現了案結事了。（文中人名均爲化名）

來源：青海法治報