地產金融“四箭齊發”，銀行究竟能否受益？業內：人房地錢戶均有涉及，對資產質量影響更勝定價

財聯社5月20日訊（記者 樑柯志）5月17日，國務院相關部委發佈地產金融四支箭，包括首套首付比例降至15%歷史新低；取消商品房貸款利率下限，住房公積金利率下調0.25%；央行設立3000億元保障性住房再貸款；支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房等。

相關政策一定程度上超出此前市場預期，銀行業內人士對其後續影響怎麼看？

5月19日，某城商行廣州分行負責人對財聯社表示，本次政策直接由國務院統籌發佈，是近年級別最高、覆蓋面最廣地產行業利好政策，對銀行來說地產資產壓力和消費端購買力都得到釋放。地產金融核心是“人、房、地、錢和戶”，這次政策基本都覆蓋了，包括對於未建、未售的商品房和土地都有對應處理政策。

該人士相信，本輪政策會提高地產市場的預期和交易，但是具體不同區域和城市差異會比較大，可能核心區地產、投資型和高淨值人羣的購買力被激發的會快一些。

對於下一步，中信證券銀行業首席分析師肖斐斐5月20日發佈觀點認爲，517政策對當前地產金融影響而言，資產質量重於利率定價。

高級別全鏈條的利好政策

本輪政策出臺的背景是地產市場投資和交易持續低迷。

根據國家統計局數據，1-4月份，房地產開發投資同比下降9.8%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%，房屋新開工面積同比下降24.6%。同時，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。

上述城商行負責人認爲，這次政策基本覆蓋地產金融“人、房、地、錢和戶”五個方面。對銀行來說最直接影響的是擴大購房資格人羣和降低金融准入門檻，可以增加交易和貸款。

貝殼研究院監測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%（相當於LPR-36bp）、二套主流房貸利率平均爲4.16%，其中，常州等部分城市首套房貸利率已經降至3.25%歷史新低。

5月20日，某大行深圳分行按揭業務人士對財聯社承認，對比目前收入預期和市場收益率水平來看，房貸利率的其實還是高於不少購房者的承受能力，實際上提前還貸的情況一直也還存在。

中信證券5月20日發佈觀點表示，隨着全國範圍內的利率下限取消，按揭貸款利率有望更快回歸市場化定價，在不考慮LPR下降的前提下，全國按揭貸款利率定價有望下行到3.3%以下。總體來看，大力度的政策調整既體現了政府穩住房地產市場的決心，也會對房屋銷售起到積極促進的作用。

對供給端的調節影響更大

上述城商行人士認爲，這次政策對土地回收和未售房產的政策對地產和金融行業的影響更大一些。比如超越白名單制度，對未出售房產和未建成的土地都設立了回收的條件，有點類似政府出面調節供應和兜底的風險處理機制，對存量的開發貸款和流動性貸款等都有好處。

5月17日國務院發佈與“去庫存”相關政策顯示：將提供保障性住房再貸款3,000億元，明確了收購對象嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，明確了收購主體爲地方國有企業。

據瞭解，政府“收儲”模式主要包括直接收購、以舊換新兩種。前者是指國資平臺直接向開發商收購；後者是指國資平臺收購居民舊房，售房款用於居民購買指定新房項目。

中金公司和中信證券均估計，保障性住房再貸款3,000億元，人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5,000億元。中金公司研究員孫元祺據此還認爲，這意味着圍繞存量商品房收購的框架已經得到初步建立和明確。

5月20日，中國銀河證券張一緯進一步分析測算，本次保障性住房再貸款3,000億元預計帶動銀行貸款5000億元，相當於2023年全國商品銷售額的4.29%。

對銀行影響質量重於定價

對於上週五發布的利好政策，市場已經有一定的正面預期。

中銀證券研究員張天愉5月20日發佈報告顯示，上一週，外資持續增持銀行股，比例較前週上升0.03pct，截至週五持股市值比例1.64%。42家銀行中增持前十分別爲：滬農、江蘇、常熟、長沙、蘇州、紫金、成都、青農、招行。

具體來看，外資微幅減持大行，6家國有行中，交通銀行被增持0.10pct，其餘五家均被小幅減持；9家股份行中，4家獲增持，招行、浦發分別獲0.11pct、0.10pct增持，興業、華夏獲小幅減持0.05pct、0.01pct。民生上週被減持幅度較大，爲0.19pct。

對“組合拳”政策對行業下一步的影響，中信證券銀行業首席分析師肖斐斐認爲，當前地產金融邏輯而言，質量重於定價。雖然下階段新發放按揭貸款利率的可能進一步下降，預計對資產收益率仍有一定負面影響，但今年以來包括“手工補息”規範、高息產品壓降在內的負債成本管控，有望對息差帶來更強的邊際支撐作用。

肖斐斐認爲，下階段涉房貸款的質量變化更爲重要，2023年末上市全國性銀行的房地產對公貸款不良率均值爲3.98%，當前仍然處於不良暴露的“爬坡階段”。下階段建議重點關注地產金融政策放鬆後，商品房銷售的回暖情況以及房企流動性和債務償付能力的邊際變化情況。