發行REITs 京、津、滬準備好了

中國房地產市場火熱不已，讓中國REITs基金更急着想搭上順風車。市場盛傳多年的中國REITS基金很可能將在今年年底前正式推出，現在北京、上海以及天津都已經準備就緒，就等着中國政府正式宣佈「房地產投資信託基金（REITs）試點管理辦法」，就可以正式上市發行。

根據每日經濟新聞的報導，北京、天津、上海三地的REITs試點工作已經全部準備就緒，只要央行的試點管理辦法出爐，三地的試點將同時上陣。爲了加快試點推進，相關參與人員目前一直處於連夜加班狀態，爲的就是在管理辦法公佈同時，第一波REITs基金就正式上架。

雖然很可能同時進行央行版REITs試點，但京、津、滬三地依然各持特色。北京的金融街、金隅等地產公司表示出了強烈的接受試點意願。從金融街作爲商務地產的代表入選情況看，北京第一批REITs產品的標的資產將以「商務地產」爲發行主體的可能性大。

作爲全國商務地產龍頭企業的金融街控股股份有限公司，自2008年以來，把開拓商務地產市場作爲重點工作，以北京爲核心，加速北京金融街拓展建設，同時在全國重點城市佈局。如果金融街發行REITs產品的話，將開拓出商務地產融資的新模式，緩解融資飢渴。金隅集團旗下的北京金隅集團今年一直傳出到香港上市融資的消息，如果REITs成功的話，對其融資也是一大利多。

北京把商業地產作爲REITs標的，天津則是打算以廉租房作爲標的物，上海想選擇以金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團等4家大型國企的物業資源，打包發行產品，發行規模達35億到45億元人民幣。消息人士稱，天津的試點方案，將採用中信證券的產品設計。中信證券高階經理翁少羣就表示，天津試點REITs，主要是在銀行間市場交易的廉租房租金。天津試點搞廉租房、上海試點主要搞工業地產物業打包，那麼北京試點主要推商務地產企業。雖然三地的標的物各有特色，但都將採用央行版的債權類REITs。

債權型REITs，是採取把物業發展商旗下部分或全部經營性物業資產打包設立REITs，然後把每年的租金、按揭利息等收益權分割成若干份收益憑證，出售給投資者，然後定期派發紅利的運作模式。

這種在銀行間市場交易、類似債券投資方式的REITs產品，並不被看作真正意義上的REITs，只是把物業作爲金融證券化衍生品，物業發展商可繼續持有物業的所有權，只有機構投資者才能購買，資金募集方式爲私募。

證監會擬推出的REITs產品，是在證券交易所市場上市、交易，資金募集方式爲公募，屬於國外REITs產品的模式。業內人士分析，央行版REITs試點之所以先於證監會版，在於銀行間發行REITs，可以避免被雙重徵稅（即租金收益被徵一次稅、打包證券化上市交易後再被徵稅），因此被市場看好。