度假房產“割韭菜”,降價賣不出,法拍也無人問津,業主痛陳:再也不買了

(原標題:度假房產“割韭菜”,降價賣不出,法拍也無人問津,業主痛陳:再也不買了)

“我們準備把房子賣掉了,拿着錢去租一個,再也不買了。”

圖片來源:視覺中國

“以前他們(購房者)想要買,有些會直接過去(海陵島),有些會過來找我們,但現在問都沒人問了。”嘉偉化名)是土生土長的陽江人,現在在主城區江城做房產中介,主攻那裡的一二手房,但也覆蓋其它區域,包括海陵島。

陽江是一座廣東小城,最有名的“特產”有刀剪、豆豉以及一望無際的碧海藍天。這座旅遊城市,擁有458.6公里的海岸線,其中大陸岸線323.5公里,海島岸線135.1公里,後者主要由海陵島貢獻。儘管海島岸線的長度遠遠小於大陸岸線,但只有登上海陵島,才能看到陽江最美的海。

海陵島曾連續三年被“中國國家地理”雜誌評爲“中國十大最美海島”之一,也是國家最高級別的5A旅遊景區。

中國的旅遊地產在2010年和2016年左右曾迎來了兩波應激性的發展海南雲南和山東是房企們的最愛,但海陵島也不差。身爲陽江的旅遊資源擔當,小小的海陵島,早已吸引了保利、恆大、碧桂園、龍光、敏捷和其它大大小小的房企。

嘉偉6月24日告訴時代財經,在2019年,依然有很多人來海陵島買房,不止外地客,也包括不少本地人。那段時間,經常有人主動向他諮詢海陵島的房子,帶着客戶跨海看房也不是一件新鮮事,即便海陵島離他工作地點足足超過了25公里。

然而,投資降溫疊加疫情影響,如今海陵島上的房子,已經沒有那麼吃香了。

“以前很多人買,現在問都沒人問了”

近日,海陵島保利銀灘一棟面積爲190.88平方米的雙層別墅,在阿里拍賣平臺上進行司法拍賣,起拍價221.57萬元,按此計算單價約爲11608元/平方米。儘管對比評估價格,這套別墅的起拍價已經打了八折,但耗時24小時的競價週期內,無人報價,最終流拍。

時代財經統計發現,2021年以來,海陵島的房源在阿里拍賣平臺前前後後開展了6場拍賣,涉及4套房子。其中,1套流拍,3套至少經過1-2次的流拍和降價,纔在最後一次拍賣中順利尋到買家

“深坑!”這是阿宏(化名)看到阿里拍賣平臺上海陵島的房源時,不假思索作出的唯一評價。阿宏也是陽江本地人,目前在廣州經營一家公司,但多年的研究使得他在地產投資方面頗有心得。

從投資的角度來說,阿宏最愛的是大灣區,最近兩三年他走遍了各大熱門城市,尤以深圳和廣州最受青眼相加。儘管陽江是他的家鄉,但他並不看好這裡房地產,而海陵島更是不在他的考慮範圍之內。

海陵島在行政上的準確名稱是海陵島經濟開發試驗區,爲陽江下轄的一個開發區,在1992年經廣東省政府批准設立。全島綠化覆蓋率達到96%以上,島上全年平均氣溫22.3℃,年晴天310天,海水浴時間長達8個月,旅遊業是海陵島的主要產業

疫情發生前的2019年,海陵島全年共接待遊客1000.2萬人次,首次突破千萬大關;而疫情發生後的數據較爲零散,2021年春節期間遊客數量爲30.8萬人次,五一假期首日則超過10萬人次。

第七次全國人口普查結果顯示,海陵島的常住人口爲78376人,與2010年第六次全國人口普查的76082人相比,10年僅增加2294人;而作爲陽江主城區的江城,常住人口673984人,對比2010年增加了138758人。

江城是陽江的繁華區域,也是陽江樓市的熱門置業板塊。時代財經統計得知,在阿里拍賣平臺上,江城區法拍房的競價結果也是流拍次數多於成交次數,但對比普通房源,法拍房因爲風險更高,流拍的概率也更大。即便如此,對比海陵島,江城區的居住用房依然更受歡迎,在所有成交的房子中,第一次拍賣便順利尋得買家的數量佔比接近一半。

“疫情影響很大。”在江城做房產中介的嘉偉對時代財經說道,但他表示,江城樓市從去年5月份就開始恢復,但海陵島的樓市似乎還未緩過勁兒來,“以前他們(購房者)想要買(海陵島),有些會直接過去,有些就會過來找我們,但現在問都沒人問了”。

“現在是價格最低的時候。”海陵島當地的中介告訴時代財經,海陵島的房子是投資房,因爲疫情影響,很多業主都在低價拋售,2019年二手房價大約8000元/平方米,今年已經降至6000元/平方米,降幅高達25%。

“萬一暴漲了呢?誰都不想這時候賣掉海南房子”

陽江只是中國旅遊市場大盤中的小小一隅。疫情發生前的2019年,中國全年實現旅遊總收入6.63萬億元,而陽江僅爲349.39億元。中國文化和旅遊部每個季度和年度都會發布《全國星級飯店統計報告》,公佈全國和50個重點旅遊城市的星級飯店經營數據。這其中被單列出來統計的50個重點旅遊城市,是中國旅遊產業最爲發達的城市,陽江並未上榜。

相比陽江,這50個重點旅遊城市纔是旅遊地產的投資高地。國內的旅遊地產項目主要集中在北部灣、粵港澳、長三角、環渤海、中部、雲貴川渝等六大區域,而50個重點旅遊城市也主要分佈於這些區域。

而近幾年,新增旅遊地產項目亦主要分佈在上述區域,其中尤以北部灣的海南較爲突出。根據克而瑞的數據,2012-2019年,海南每年新增文旅地產項目佔全國整體比例最小約8%,最高曾達45%。

海南全省陸地總面積3.54萬平方公里,其中海南島佔去了3.39萬平方公里,其房地產項目多爲旅遊地產項目。

當購房者向海南當地的房產中介或銷售諮詢買房事宜時,他們一般會先得到一張海南島的地圖,該地圖以北緯18°爲界,將海南島劃分爲兩個板塊,其中北緯18°以南僅包括三亞市、樂東縣、保亭縣和陵水縣。

北緯18°以南實際上爲熱帶區域,它不僅是遊客過冬的地方,也被視爲最值得投資的旅遊地產板塊。按照發展成熟度及房價從高到低排序,旅遊地產項目主要分佈在三亞市的亞龍灣、海棠灣,以及陵水縣的香水灣和清水灣。

小雪(化名)是海南的一名資深房產中介,她告訴時代財經,疫情之後海南的遊客確實變少了,但這並不妨礙房子的暢銷,“在這邊買房的基本上都是外地人,疫情之後大家更珍惜生命,重視環境質量了,人們開始有享受的需求,(他們)就越來越嚮往這個地方”。

她以海棠灣舉例,去年以來賣得“非常好”,現在剩下的房源已經不多。“你如果要來看房的話,喜歡的項目不一定都有房源,我可能要提前半個月幫你做好攻略。”

根據海南省統計局的數據,2020年海南全省實現房屋銷售額1232億元,同比疫情之前的2019年,僅下降3.4%;而今年1-5月份,全省銷售527億元,比2020年同期增加83%,比2019年增加9.84%。

不過,三亞2020年房屋銷售額同比出現30.7%的下跌,但陵水則出現了68.8%的上漲。值得一提的是,海南省的省會海口在2020年也出現了8.4%的增長。

房價方面,2019-2021年,三亞和陵水上漲趨勢明顯。2021年1-5月,三亞房價達到了33574元/平方米,陵水則爲30434元/平方米;而2019年三亞爲25321元/平方米,而陵水爲24661元/平方米。

“旅遊地產的房源也有出現房價下跌的情況,主要是看不到海的房子,而海景房只會越來越貴。”小雪說。

不過,影響海南旅遊地產價值的並不全是海景或森林,中介或銷售人員跟購房者打交道的時候,總會提到與自貿港有關的各種規劃、政策等利好,“自由貿易港法剛通過,誰都在觀摩(政策效果),萬一(房價)暴漲了呢?所以誰都不想這時候賣掉(房子),除非業主很缺錢。”

“好的非常好,差的基本上就倒閉了”

然而,並不是所有的旅遊地產都像海南的一樣,銜着政策的金鑰匙。

李玲(化名)是雲南人,由於省內旅遊資源豐富,身爲旅遊地產從業者的她,時不時要根據項目換個工作城市。去年,李玲剛剛從她的家鄉--位於中緬邊境的著名旅遊城市騰衝,被調往旅遊小城澄江

澄江的面積很小,僅有916平方公里,還不到騰衝的1/5,整座城市2020年末總人口僅21.6萬人。澄江最著名的旅遊資源就是撫仙湖,爲珠江源頭的第一大湖,流域面積674.69平方公里。

撫仙湖作爲旅遊度假區進行開發的時間並不是太長,僅有10餘年,目前湖邊在售的地產項目僅有四個,由龍湖、萬科和兩家小型房企打造。

李玲告訴時代財經,現在撫仙湖的遊客不多,但已處於淡季的尾聲,“從下個月開始,會有很多人過來避暑了。”撫仙湖的旺季很短,從7月持續到10月,相比之下,淡季則長達9個月。

度假客和投資客向來是旅遊地產項目的購買主力,從投資收益的角度講,李玲也不敢打包票房價一定會上漲,“業主如果考慮二次轉手的話,最好買住宅,公寓比較難賣”。

淡季的衝擊是旅遊地產項目普遍面臨的問題,環渤海地區的重要港口城市秦皇島也是如此。

身爲北方區域少有的沿海城市,秦皇島深受北京遊客的喜愛,當地的房產中介吳亮(化名)告訴時代財經,這裡的遊客大約有5成來自北京,他們基本在5-10月份前往秦皇島遊玩,因爲十一假期一過,北方開始明顯降溫,直到來年的4月份海水依然太涼,“淡季的時候,客流量只能達到旺季的10-20%。”

不過,吳亮表示,秦皇島的旅遊地產市場比較分化,“社區概念的項目,比如阿那亞基本不愁客流量,社區內部的結構做得特別好,可以理解爲國外的小鎮子那種形式,業主收租也好,未來出售也有一定增值空間。但有些盤他們只不過是拿了一塊地,建了個小公寓之類的,就很便宜。”

實際上,分化是近幾年旅遊地產的一個大趨勢。“好的非常好,差的可能就越來越不對,差的基本上就倒閉了。” 好好生活創始人、賽博文旅董事長謝翅表示,用簡單粗暴的方式開發旅遊地產的時代已經過去,未來要用運營的思維,“其實物業就是持續經營纔有價值,如果不去經營它,物業就是一個鋼筋水泥的建築垃圾。”

最近十年,中國的旅遊地產獲得了巨大的發展。2009年12月,國務院印發《關於加快發展旅遊業的意見》,首次明確旅遊是戰略性產業,此後政策支持不斷。

2016-2018年同樣是具有里程碑意義的年份,除了國務院繼續出臺政策支持旅遊發展外,全域旅遊、特色小鎮等概念得到了有關政策的支撐;同時由於那幾年房地產政策趨嚴,房企開始尋求普通房地產市場之外的其他業務增長點,由此旅遊地產受到廣泛關注。

根據旅遊地產觀察的報告,截至2020年,在TOP100房地產企業中,已經有近九成涉足旅遊地產。

近兩年,旅遊地產的概念相對冷淡。不過,無論是謝翅,還是中國城市經濟專家委員會副主任宋丁都不認爲旅遊地產到了“退潮期”或“冷淡期”。

“嚴格來講,旅遊地產不應該有這麼大的空間、這麼大的量,但大家都在做,量起來以後才發現市場承接力沒那麼大。”宋丁說,“某種意義上是前些年不應該有的‘虛潮’漲得太猛了,現在只是回落到它應該有的高度。”

房企開發思維需要轉變,這是謝翅和宋丁的共識。不過,宋丁認爲,需要改變思維的不僅是開發商,還有購房者。

實際上,爲數不少的業主正在爲幾年前買下的旅遊地產房子後悔,除了資產保值性不足、使用頻次低,他們往往還會考慮到由於遠離市中心導致配套不足的問題,有業主對時代財經表示:“我們準備把房子賣掉了,拿着錢去租一個,再也不買了。”

“旅遊地產產品一定和我們日常居住的產品不是一個類型,”宋丁表示:“旅遊地產的房子不是爲了天天住,它就是個度假地,你要認同隔一段時間過來度兩天假、平常就放着,我覺得這個想法是對的。生活方式就是一個多元組合的方式。”